第六章　收益法及其运用

　　单项选择题

　　1.收益法适用的条件是房地产的(　)。

　　A.收益能够量化

　　B.风险能够量化

　　C.收益或风险其中之一可以量化

　　D.收益和风险均能量化

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是收益法估价需要具备的条件。通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。参见教材P218。

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　　2.预测估价对象未来第一年的收益，将其除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数得到估价对象价值或价格的方法是(　)。

　　A.直接资本化法

　　B.报酬资本化法

　　C.投资组合技术

　　D.剩余技术

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是收益法的含义。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P215。

　　3.收益法的理论基础是(　)。

　　A.替代原理

　　B.预期原理

　　C.均衡原理

　　D.边际收益递减原理

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是收益法的理论依据。收益法的理论基础是预期原理。参见教材P216。

　　4.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;该商铺目前的月租金(按建筑面积算)为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。年净收益=500×120×12×(1-25%)=54万元，V=A/Y×[1-1/(1+Y)35]=54/10%×[1-1/(1+10%)35]=520.78万元。参见教材P221。

　　5.某房地产的收益期为无限年，预计正常年净收益为5000万元，该房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价值为(　)万元。

　　A.32010

　　B.48000

　　C.50000

　　D.55000

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。房地产价格=房地产净收益/报酬率=5000/10%=50000(万元)。参见教材P221。

　　6.某宗房地产收益期限为50年的价格为5000元/ m2 ，报酬率为8.5%，该宗房地产30年的价格为(　)元/m2。

　　A.4915.38

　　B.4646.04

　　C.4567.41

　　D.4021.92

　　『正确答案』B

　　7.某房地产第一年末净收益为30万，此后每年净收益增加2万，报酬率为10%。收益期为无限年，该类房地产的收益价值为(　)万元。

　　A.500.00

　　B.336.20

　　C.320.00

　　D.280.00

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。V=A/Y+b/Y2=30/10%+2//10%2=500(万元)。参见教材P227。

　　8.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为(　)万元。

　　A.833

　　B.2500

　　C.1250

　　D.1067

　　『正确答案』D

　　9.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营期限为(　)年。

　　A.32

　　B.34

　　C.36

　　D.38

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。该宗房地产运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n：16-8×(1+2%)n-1=0，n=36(年)。参见教材P232。

　　10.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A.267.35

　　B.287.86

　　C.298.84

　　D.300.86

　　『正确答案』D

　　11.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入600万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为(　)万元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.445

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。600-40-50-65=445(万元)。参见教材P253。

　　12.某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800m2面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/m2。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/m2。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为(　)万元。

　　A.2045.77

　　B.2250.34

　　C.2409.61

　　D.2190.55

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。年租金节约额A=(1800-1500)×800×12=288万元;Y=10%;剩余租赁期n=15-2=13年;V=288/10%×[1-1/(1+10%)13]=2045.77万元。参见教材P258。

　　13.下列关于报酬率的求取，说法错误的是(　)。

　　A.报酬率是投资回报与投入资本的比率

　　B.报酬率与投资风险正相关，风险大，报酬率高，反之就低

　　C.在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率

　　D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是报酬率的实质。选项D错误，当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率。参见教材P263。

　　14.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为(　)万元。

　　A.5061.44

　　B.5546.94

　　C.5562.96

　　D.6772.85

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=6%+6%×25%=7.5%，400×(1-30%)/7.5%×(1-1/(1+7.5%)5)+6000×(1-6%)/(1+7.5%)5=5061.44。参见教材P265。

　　15.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为(　)万元。

　　A.313

　　B.329

　　C.417

　　D.446

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。偿债基金系数，就是将未来的终值转变为年金的系数(年金终值系数的倒数)。解题思路，第一步，题干没有给出收益期限的数据，但是给出了偿债基金系数，需要利用偿债基金系数(根据年金终值求取年金的换算系数)，先求收益年限。7.59%=6%/[1.06n-1]，得n=10。第二步，求取房地产价格，V=20/6%×(1-1.06-10)+1.2V/1.0610，V=446。参见教材P236。

　　16.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为(　)万元。

　　A.159.56

　　B.168.75

　　C.169.39

　　D.277.70

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。分两步求解：(1)先根据未来四年的净收益求取不变的净收益，15.1/1.09+16.3/1.092+15.5/1.093+17.21/1.094=A/9%×(1-1/1.094),求得A=15.97万元。(2)再求取35年净收益的现值，即房地产价格= A/9%×(1-1/1.0935)=168.75万元。参见教材P236。

　　17.某公司2年前租赁某写字楼中的500平方米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则该公司的租赁权价值为(　)万元。

　　A.98.80

　　B.592.81

　　C.691.61

　　D.667.22

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。年租金优惠=(3.5-3)×365×500=91250元。还有18年租期，报酬率为6%，租赁权价值=91250/6%×(1-1/1.0618)=98.80万元。参见教材P221。

　　18.某酒店5年来年均有效毛收入为300万元，运营费用为100万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少30万元，运营费用减少15万元，该酒店剩余收益期为20年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为10%。目前该酒店房地产的价值减损额为(　)万元。

　　A.66.34

　　B.127.70

　　C.984.20

　　D.1575.01

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。年净收益减少30-15=15万元。价值减损额=15/10%×[1-1/(1+10%)20]=127.70万元。参见教材P221。

　　19.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是(　)。

　　A.净收益包括有形收益和无形收益

　　B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

　　C.通常只有客观收益才能作为估价依据

　　D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。选项B错误，运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。参见教材P253。

　　20.运用收益法计算收益价值时，当净收益为正值时，下列几个概念中，测算数值最大的是(　)。

　　A.净收益

　　B.潜在毛租金收入

　　C.有效毛收入

　　D.运营费用

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。参见教材P252。