21.某写字楼的建筑面积为540㎡，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为(　)万元。

　　A.500

　　B.750

　　C.800

　　D.1000

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是剩余技术。土地年净收益=1080000-540×400=864000元;土地价值=864000/10.8%=8000000元=800万元。参见教材P277。

　　22.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解正确的是(　)。

　　A.报酬率是投资回收与投入资本的比率

　　B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高

　　C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

　　D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是报酬率的实质。选项A错误，报酬率是投资回报和投入资本的比率，投资回收只是保本;选项B错误，风险大，风险报酬高。二者是正比关系;选项C错误，能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低;选项D正确，土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。参见教材P263。

　　23.某在建办公楼，建筑面积为25000㎡，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为3元/(m2·天)，每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为(　)万元。

　　A.29552.62

　　B.30025.81

　　C.24020.60

　　D.26866.02

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是直接资本化法。A=3×365×(1-5%)×2.5=2600.63万元，V=2600.63/8%=32507.88万元，P=32507.88/(1+10%)2-1=29552.62万元。参见教材P267。

　　24.某宗房地产年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为(　)万元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是剩余技术。建筑物年净收益200×12%=24万;土地年净收益=60-24=36万;土地价值=36/6%×(1-1/1.0630)=495.53万;房地产价值=200+495.53=695.53 万元。参见教材P277。

　　25.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为(　)万元。

　　A.22.0

　　B.22.5

　　C.23.0

　　D.23.5

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是投资组合技术。购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6(万元)，偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元)，抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5(万元)，该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=5+17.5=22.5(万元)。参见教材P274。

　　26.某机构欲测算某类房地产综合资本化率，已知购买该类房地产，通常的抵押贷款占60%，抵押贷款年利率为6.5%，贷款期限为25年，按月等额还本付息。经过测算得出购买者的自有资金资本化率为8%。这该类房地产综合资本化率为(　)。

　　A.8.04%

　　B.8.06%

　　C.6.43%

　　D.6.50%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是投资组合技术。RM={6.5%/12+6.5%/12/[(1+6.5%/12)25×12-1]}×12=8.1%;RO=60%×8.1%+(1-60%)×8%=8.06%。参见教材P275。

　　27.下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是(　)。

　　A.毛租金乘数法

　　B.潜在毛收入乘数法

　　C.有效毛收入乘数法

　　D.净收益乘数法

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收租损失情况。因此，当估价对象与可比实例的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收人乘数更为合适。有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异，因此也只适用于做粗略的估价。参见教材P268。

　　28.对于同一宗收益性房地产而言，下列数值中最大的是(　)。

　　A.直接资本化率

　　B.潜在毛收入乘数

　　C.有效毛收入乘数

　　D.净收益乘数

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是收益乘数法的种类。对于同一宗收益性房地产而言，房地产价值相等，净收益乘数最大。参见教材P288。

　　29.某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为(　)。

　　A.8.3%

　　B.8.5%

　　C.8.7%

　　D.8.9%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率=房地产未来第一年的净收益/房地产价值=5000/57447.17=8.7%。参见教材P270。

　　30.某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为(　)。

　　A.8.8%

　　B.10%

　　C.18%

　　D.18.6%

　　『正确答案』D

　　31.某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为(　)万元。

　　A.1500

　　B.1545

　　C.2500

　　D.2945

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是剩余技术。土地价值=房地产收益/综合资本化率-建筑物价值=500/11%-3000=1545.45万元。参见教材P276。