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2020房地产估价师理论与方法章节专项题:收益法及其运用

来源 :中华考试网 2020-05-07

  21.某写字楼的建筑面积为540㎡,年有效毛收入为108万元,年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2,土地资本化率为10.8%,假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为( )万元。

  A.500

  B.750

  C.800

  D.1000

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是剩余技术。土地年净收益=1080000-540×400=864000元;土地价值=864000/10.8%=8000000元=800万元。参见教材P277。

  22.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解正确的是( )。

  A.报酬率是投资回收与投入资本的比率

  B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低,反之,报酬率应高

  C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率

  D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是报酬率的实质。选项A错误,报酬率是投资回报和投入资本的比率,投资回收只是保本;选项B错误,风险大,风险报酬高。二者是正比关系;选项C错误,能获得额外报酬时,投资者的报酬率可以适当降低;选项D正确,土地投资可靠,风险小,所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。参见教材P263。

  23.某在建办公楼,建筑面积为25000㎡,预计建设期为2年,业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘,形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租,净租金收入为3元/(m2·天),每年计365天,空置率为5%,资本化率为8%,折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为( )万元。

  A.29552.62

  B.30025.81

  C.24020.60

  D.26866.02

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是直接资本化法。A=3×365×(1-5%)×2.5=2600.63万元,V=2600.63/8%=32507.88万元,P=32507.88/(1+10%)2-1=29552.62万元。参见教材P267。

  24.某宗房地产年净收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用期限为30年,土地报酬率为6%。该房地产的价值为( )万元。

  A.489.99

  B.495.53

  C.695.53

  D.800.00

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是剩余技术。建筑物年净收益200×12%=24万;土地年净收益=60-24=36万;土地价值=36/6%×(1-1/1.0630)=495.53万;房地产价值=200+495.53=695.53 万元。参见教材P277。

  25.某宗房地产的年净收益为2万元,购买者的自有资金为5万元,自有资金资本化率为12%,抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为( )万元。

  A.22.0

  B.22.5

  C.23.0

  D.23.5

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是投资组合技术。购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6(万元),偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元),抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5(万元),该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=5+17.5=22.5(万元)。参见教材P274。

  26.某机构欲测算某类房地产综合资本化率,已知购买该类房地产,通常的抵押贷款占60%,抵押贷款年利率为6.5%,贷款期限为25年,按月等额还本付息。经过测算得出购买者的自有资金资本化率为8%。这该类房地产综合资本化率为( )。

  A.8.04%

  B.8.06%

  C.6.43%

  D.6.50%

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是投资组合技术。RM={6.5%/12+6.5%/12/[(1+6.5%/12)25×12-1]}×12=8.1%;RO=60%×8.1%+(1-60%)×8%=8.06%。参见教材P275。

  27.下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是( )。

  A.毛租金乘数法

  B.潜在毛收入乘数法

  C.有效毛收入乘数法

  D.净收益乘数法

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收租损失情况。因此,当估价对象与可比实例的空置率有较大差异,而且这种差异预计还将继续下去时,则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收人乘数更为合适。有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异,因此也只适用于做粗略的估价。参见教材P268。

  28.对于同一宗收益性房地产而言,下列数值中最大的是( )。

  A.直接资本化率

  B.潜在毛收入乘数

  C.有效毛收入乘数

  D.净收益乘数

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是收益乘数法的种类。对于同一宗收益性房地产而言,房地产价值相等,净收益乘数最大。参见教材P288。

  29.某收益性房地产共5年收益期,报酬率为10%,未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500,收益现值为57447.17元。则其资本化率为( )。

  A.8.3%

  B.8.5%

  C.8.7%

  D.8.9%

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率=房地产未来第一年的净收益/房地产价值=5000/57447.17=8.7%。参见教材P270。

  30.某临街商铺,投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款,则综合资本化率为( )。

  A.8.8%

  B.10%

  C.18%

  D.18.6%

  『正确答案』D

  31.某宗地存在商业写字楼,房地产年净收益为500万元,该写字楼建筑物价值为3000万元,已知综合资本化率为11%,则该房地产土地价值为( )万元。

  A.1500

  B.1545

  C.2500

  D.2945

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是剩余技术。土地价值=房地产收益/综合资本化率-建筑物价值=500/11%-3000=1545.45万元。参见教材P276。

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