判断题

　　1、收益法的本质是以房地产的已经产生收益为导向来求取房地产的价值或价格。(　)

　　对

　　错

　　2、资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”, 用相对量来反映为“利率”。(　)

　　对

　　错

　　3、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。(　)

　　对

　　错

　　4、预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17.12万元。(　)

　　对

　　错

　　5、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益额递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。(　)

　　对

　　错

　　6、如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。(　)

　　对

　　错

　　7、在建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。(　)

　　对

　　错

　　8、运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。(　)

　　对

　　错

　　9、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。(　)

　　对

　　错

　　10、“未来数据简单算术平均法”：这是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A(可视为一种加权算术平均数)。(　)

　　对

　　错

　　11、投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。(　)

　　对

　　错

　　12、在估价中存在一个统一不变的报酬率数值。(　)

　　对

　　错

　　13、由于在现实中存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。(　)

　　对

　　错

　　14、收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。(　)

　　对

　　错

　　15、资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。(　)

　　对

　　错

　　16、有效毛收入乘数法的优点是不仅考虑了租金损失情况，还考虑了房地产的空置率。(　)

　　对

　　错

　　17、当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用潜在毛收益成数比使用有效毛收益成数更加合适。(　)

　　对

　　错

　　18、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。(　)

　　对

　　错

　　19、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。(　)

　　对

　　错

　　20、土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。(　)

　　对

　　错

　　简答题

　　1、某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。