答案

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-1/(1+8%)35-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(万元)，选项中最接近的一个为选项A.276万元。参见教材P229。

　　12、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产;②自营的房地产;③自用或尚未使用的房地产;④混合收益的房地产。参见教材P239。

　　13、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。参见教材P253。

　　14、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　15、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益=100×80%×0.08=6.4(万元)，土地的净收益=10-1-6.4=2.6(万元)，土地的价格=2.6/6%=43.33(万元)，该宗房地产的现值=建筑物的现值+土地价格=100×80%+43.33=123.3(万元)。参见教材P262。

　　16、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益法总结。该宗房地产的净收益为：V=A/Y，A=100×7%=7(万元)，设土地的净收益为AL ，建筑物的净收益为7-AL，则AL/6%+(7-AL )/8%=100， AL=3(万元)。参见教材P264。

　　17、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益法总结。土地的净收益=50万元×8%=4万元，建筑物的净收益=11-4=7(万元)，建筑物的价值=7/10%=70(万元)，则该宗房地产价值为50+70=120(万元)。参见教材P264。