收益法及其运用

　　选择题

　　1、某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近(　)万元。

　　A、276

　　B、283

　　C、284

　　D、291

　　2、估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况，下列不属于此列的是(　)。

　　A、出租的房地产

　　B、自营的房地产

　　C、出售的房地产

　　D、混合收益的房地产

　　3、有效毛收入乘数是类似房地产的(　)除以其年有效毛收入所得的倍数。

　　A、价格

　　B、租金

　　C、潜在毛收入

　　D、净收益

　　4、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额偿还贷款本息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为(　)。

　　A、7.65%

　　B、8.75%

　　C、9.42%

　　D、10.19%

　　5、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为(　)万元。

　　A、43

　　B、112.5

　　C、123.3

　　D、150

　　6、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地收益为(　)万元(收益可视为无限年)。

　　A、3

　　B、4

　　C、5

　　D、6

　　7、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为(　)万元。

　　A、130.0

　　B、119.2

　　C、117.5

　　D、120.0