一、判断题

　　1、某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元;二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。(　)【2011年真题】

　　对

　　错

　　2、假设开发法不适用于评估所有具有开发或再开发潜力的房地产价值，只适用于评估可供开发建设的土地价值。 (　)

　　对

　　错

　　3、在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以该推测的最可能的规划条件进行估价，但要具体说明。 (　)

　　对

　　错

　　4、当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。(　)

　　对

　　错

　　5、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的待开发房地产，通常不适合采用假设开发法估价。(　)

　　对

　　错

　　6、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。 (　)

　　对

　　错

　　7、评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中不包括房屋征收补偿费。 (　)

　　对

　　错

　　8、运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。 (　)

　　对

　　错

　　9、从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程复杂;静态分析法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。(　)

　　对

　　错

　　10、在动态分析法中，对开发完成后的房地产价值、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。(　)

　　对

　　错

　　11、假设开发法中开发中，开发经营期中的建设期可分为前期和建造期。 (　)

　　对

　　错

　　12、采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费等。(　)【2011年真题】

　　对

　　错

　　13、建设期的起点和开发经营期的起点相同。 (　)

　　对

　　错

　　14、在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重叠。 (　)

　　对

　　错

　　二、简答题

　　1、某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;建设期为3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2;贷款年利率为8%;土地开发的年投资利润率为10%;当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。