房地产估价师

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2018年房地产估价师考试理论与方法章节知识点训练题(7)

来源 :中华考试网 2018-05-29

  答案部分

  一、判断题

  1、

  【正确答案】 错

  【答案解析】

  第一种增加价值-180+50/10%×(1-1/1.15)=9.54万元

  第二种增加价值-300+80/10%×(1-1/1.15)=3.26万元。参见教材P328。

  2、

  【正确答案】 错

  【答案解析】

  假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地,凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等方法求取的房地产,都适用假设开发法估价,包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。参见教材P321。

  3、

  【正确答案】 对

  【答案解析】

  在该房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下,其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价,则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、专家的意见,或者参照周边土地的规划条件等方式,推测其最可能的规划条件,然后据此进行估价,但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设和限制条件,并在估价报告中作出特别提示,说明它是如何推测的,以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性。参见教材P322。

  4、

  【正确答案】 对

  【答案解析】

  当估价对象具有潜在的开发价值时,假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。参见教材P323。

  5、

  【正确答案】 对

  【答案解析】

  应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产,难以采用假设开发法估价。参见教材P322。

  6、

  【正确答案】 错

  【答案解析】

  在实际估价中,假设开发法测算结果的可靠程度,关键取决于以下两个预测:①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则,正确判断了估价对象的最佳开发利用方式;②是否根据当地房地产市场状况,正确预测了估价对象开发完成后的价值。参见教材P323。

  7、

  【正确答案】 错

  【答案解析】

  评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值,这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。参见教材P324。

  8、

  【正确答案】 对

  【答案解析】

  运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。参见教材P327。

  9、

  【正确答案】 对

  【答案解析】

  从理论上讲,动态分析法测算出的结果比较精确,但测算过程复杂;静态分析法测算的结果比较粗略,但测算过程相对简单一些。参见教材P328。

  10、

  【正确答案】 错

  【答案解析】

  对开发完成后的房地产价值、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在动态分析法中,是模拟房地产开发过程,预测它们未来发生的时间及在发生时的金额。即要进行现金流量预测。这是考生在做大计算题时必须注意的地方,只有找准估价时点和各种收入、支出的时间,才能正确计算出运用假设开发法的估价结果。参见教材P328。

  11、

  【正确答案】 对

  【答案解析】

  建设期包括前期和建造期。参见教材P331。

  12、

  【正确答案】 错

  13、

  【正确答案】 对

  【答案解析】

  建设期的起点和开发经营期的起点相同。参见教材P331。

  14、

  【正确答案】 错

  【答案解析】

  在有预售的情况下,销售期与建设期有重叠。参见教材P331。

  二、简答题

  1、

  【正确答案】 (1)确定估价时点。

  估价时点为购买该成片荒地之日,假设为现在。

  (2)起始状态。起点——荒地;终点——五通一平熟地

  设该成片荒地的总价为V:

  开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元)

  取得该荒地的税费=V×4%=0.04V(亿元)

  土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)

  投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元)

  (注:理解计息期的取值,土地取得费用和税费,一次性投入,因而计息期是3年,土地开发成本和管理销售费用是均匀投入的,计息期取一半,1.5年)

  转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576(亿元)

  (注:只计算卖方承担的税费;)

  土地开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)

  (注:题目给出的是投资利润率,所以利润的计算基数不包括投资利息。“头饰”)

  V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

  V=1.641(亿元)

故:该成片荒地总价=1.641(亿元)单价= 164100000/2000000-82.05(元/m2)

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