参考答案：

　　一、单选题

　　1.C 2.D 3.C 4.C 5.B

　　6.D 7.C 8.C 9.D 10.A

　　11.C 12.C 13.C 14.C 15.D

　　16.D 17.C 18.D 19.B 20.C

　　21.C 22.B 23.C 24.C 25.D 26.B 27.B 28.C 29.B

　　30.B 31.C 32.B 33.B 34D

　　二、多选题

　　1.BCD 2.AC 3.DE 4.ACE 5.BCDE

　　6.ABC 7.ABDE 8.ABCD 9.ABD 10.ABC

　　11.ABCE 12.DE 13.ABDE 14.ACE 15.BC

　　三、判断题

　　1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.×

　　6.√ 7.√ 8.√ 9.× 10.×

　　11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.×

　　四、计算题

　　第1题 解：

　　一、计算未来3年的净利益

　　(一)未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)×3000

　　=58.32(万元)

　　(二)未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)×3000

　　=65.52(万元)

　　(三)未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)×3000

　　=52.92(万元)

　　二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题

　　意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，

　　不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　1.建筑物区分所有权包括( )等。

　　A.按份共有所有权 B.专有部分所有权

　　C.共同关系成员权 D.共同部分持份权

　　E.长期使用租赁权

　　2.有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的

　　最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是( )。

　　A.交换价值 B.公开市场价值

　　C.投资价值 D.理论价格

　　E.标定地价

　　3.甲、已两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，

　　容积率为l.5，土地使用年限为50年。乙地块土地年价为820元/m2，容积率为

　　2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，

　　若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有( )。

　　A.乙地块比甲地块贵

　　B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2

　　C.甲地块与乙地块的楼面地价相等

　　D.甲地块比乙地块贵

　　E.乙地块的70年使用权楼面地价高于340元/m2

　　4.估价中的最高最佳使用具体包括( )等。

　　A.最佳用途 B.最佳位置

　　C.最佳规模 D.最佳环境

　　E.最佳集约度

　　5.选取可比实例时，应符合的要求包括( )等。

　　A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

　　B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

　　C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

　　D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

　　E.可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同

　　6.评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括( )等。

　　A.环境景观 B.距市中心距离

　　C.朝向 D.城市规划限制条件

　　E.地势

　　7.下列情形中会导致房地产当前需求增加的有( )。

　　A.消费者的收入增加

　　B.作为替代品的房地产的价格上升

　　C.作为互补品的房地产的价格上升

　　D.消费者预期其未来的收入增加

　　E.消费者预期未来的房地产价格上升

　　8.建筑物重置价格的求取方法有( )等。

　　A.单位比较法 B.工料测量法

　　C.指数调整法 D.分部分项法

　　E.成新折扣法

　　9.从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含( )等。

　　A.房地产改扩建费用 B.抵押贷款还本付息额

　　C.房屋设备折旧费 D.所得税

　　E.房屋装修折旧费

　　10.下列表述中，正确的有( )。

　　A.开发经营期可分为开发期和经营期

　　B.开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分

　　为前期和建造期

　　C.开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期的

　　起点相同

　　D.经营期可具体化为销售期和出租期

　　E.在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期

　　11.长期趋势法包括( )等方法。

　　A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法 D.年限法

　　E.指数修匀法

　　12.在划分路线价区段时，应符合的条件包括( )。

　　A.形状相似

　　B.在同一等街道上只有一个路线价区段

　　C.面积接近

　　D.地块相连

　　E.可及性相当

　　13.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有( )。

　　A.法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

　　B.再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

　　C.房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

　　D.不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值

　　E.在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土

　　地使用权出让金

　　14.确定路线价时，选取标准宗地应符合( )等要求。

　　A.一面临街 B.两面临街

　　C.土地形状为矩形 D.土地形状为正方形

　　E.容积率为所在区段具有代表性的容积率

　　15.获取房地产估价业务的措施可以有( )。

　　A.突破专业能力限制，接受各种估价要求

　　B.提高服务质量

　　C.恰当的宣传

　　D.低收费

　　E.最大限度压缩估价作业期

　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，

　　用“√”表示正确;用“X”表示错误。不答不得分l，判断错误扣 1分，本题

　　总分最多扣至零分)

　　1.本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，

　　2003年11月4 日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估

　　价师与香港测量师资格互认协议书。( )

　　2.在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房

　　地产风险程度相对应的社会一般报酬率。( )

　　3.现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比

　　如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房屋拆迁估价不应采用公开市场价值。

　　( )

　　4.就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。

　　( )

　　5.在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下

　　的情形。( )

　　6.运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模

　　的0.5-2范围内。( )

　　7.被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装

　　修装饰的补偿金额( )

　　8.某房产年折旧率为l.6%，有效经过年数为12年，接直线法折旧该房产应属

　　完好房。( )

　　9.用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、

　　经营费用、销售税金及付加管理费用、财务费用后的余额。( )

　　10.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年

　　的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。( )

　　11.运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下

　　降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。( )

　　12.路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。( )

　　13.估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。( )

　　14.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起计算，而不是从估价时点开始计

　　算。( )

　　15.估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。

　　( )

　　四、计算题(共2题、20分。要求列出算式、计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)

　　1.某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格(8分)

　　参考答案：

　　一、单选题

　　1.C 2.D 3.C 4.C 5.B

　　6.D 7.C 8.C 9.D 10.A

　　11.C 12.C 13.C 14.C 15.D

　　16.D 17.C 18.D 19.B 20.C

　　21.C 22.B 23.C 24.C 25.D

　　26.B 27.B 28.C 29.B 30.B

　　二、多选题

　　1.BCD 2.AC 3.DE 4.ACE 5.BCDE

　　6.ABC 7.ABDE 8.ABCD 9.ABD 10.ABC

　　11.ABCE 12.DE 13.ABDE 14.ACE 15.BC

　　三、判断题

　　1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.×

　　6.√ 7.√ 8.√ 9.× 10.×

　　11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.×

　　四、计算题

　　第1题 解：

　　一、计算未来3年的净利益

　　(一)未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)×3000

　　=58.32(万元)

　　(二)未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)×3000

　　=65.52(万元)

　　(三)未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)×3000

　　=52.92(万元)

　　二、用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益

　　

　　=0.3951×[53.50+55.15+40.86]

　　=0.3951×149.51

　　=59.07(万元)

　　三、计算收益价格