四、计算题(共2题、20分。要求列出算式、计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)

　　1.某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格(8分)

　　2.某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

　　第一年第二年第三年第四年第五年第 年第n年

　　1、土地取得------------

　　2、工程建设 --------------------------------

　　1)住宅楼建设 ----------------------

　　2)写字楼建设 ----------------------

　　3、经营 ------------------------------------------

　　1)住宅楼销售 -----------

　　2)写字楼出租 -------------------------------

　　根据市场调查，有关数据如下：

　　(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%;同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

　　(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。

　　(3)除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

　　(4)目前，此类项目折现率为10%。

　　(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。

　　试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。(12分)