第六章 市场法

　　第一节 市场法概述

　　一、市场法的含义

　　市场法又称市场比较法、比较法，是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。可比实例，也称为可比房地产，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的类似房地产。市场法本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法求得的价值称为比准价格。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

　　二、市场法适用的估价对象和条件

　　1、市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。数量少或很少发生交易的房地产难以用市场法估价。

　　2、市场法需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

　　3、市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;

　　三、市场法估价的操作步骤：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例的成交价格进行适当的处理(分为价格换算、价格修正、价格调整)④求取比准价格。

　　第二节 搜集交易实例

　　一、搜集大量交易实例的必要性，运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握估价对象所在地的正常房地产市场价格行情。才能保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。

　　二、搜集交易实例的途径主要有下列几个：(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。(2)向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关情况(3)向房地产交易当事人、四邻、律师、会计师、等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。(4)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料(5)与房地产出售者或其代理人，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得其房地产的要价资料，查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料，参加房地产交易展示会。

　　三、搜集交易实例的要求，搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。内容包括：①交易实例房地产的基本状况②交易双方③成交日期④成交价格⑤付款方式⑥交易情况(交易目的、交易方式、交易税费负担方式、有无利害人之间交易、急于出售或购买等特殊情况)

　　四、建立交易实例库

　　第三节 选取可比实例

　　一、选取可比实例的必要性，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

　　二、选取可比实例的要求

　　1、数量要求，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

　　2、质量要求，①可比实例应是估价对象的类似房地产;②可比实例的交易类型应与估价目的吻合;③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点(一般一年以上不选用);④可比实例的成交价格应尽量为正常价格(或能够修正为正常价格)。类似房地产应符合的条件为：(1)在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。(2) 用途应与估价对象的用途相同(3) 规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5—2范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2(4)建筑结构应与估价对象的建筑结构相同(5)档次应与估价对象的档次相当(6)权利性质应与估价对象的权利性质相同。

　　3、选取可比实例有时可以用分配法。当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能劣胜优汰。

　　第四节 建立比较基准

　　选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来。建立价格可比基础包括：①统一房地产范围②统一付款方式;③统一采用单价;④统一币种和货币单位;⑤统一面积内涵;⑥统一面积单位

　　一、统一房地产范围，是指只能选取主干相同的房地产的交易实例作为可比实例。在实际估价中有三种情形：①房地产实物范围不同，这里范围不同是指有与无的区别，不是好与坏、优与劣、新与旧的差别。②含有非房地产成份③带有债权债务的房地产。

　　二、统一付款方式，将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。

　　三、统一采用单价，在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。

　　四、统一币种和货币单位，汇率选择的时间是在市场状况调整之前还是之后再进行换算的。

　　五、统一面积内涵，在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：

　　建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积

　　建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积

　　套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积

　　六、统一面积单位，平方米下的价格=亩下的价格÷666.67

　　平方米下的价格=公顷下的价格÷10 000

　　平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09290304

　　平方米下的价格=坪下的价格÷3.30579