第五节 交易情况修正

　　一、交易情况修正的含义，可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估 价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。

　　二、造成成交价格偏离正常价格的因素(2)强迫出售或强迫购买的交易(2)有利害关系人之间的交易。(3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易(4)急于出售或急于购买的交易。(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易(6)相邻房地产的合并交易 (7)特殊交易方式的交易。(8)交易税费非正常负担的交易。(9)受迷信影响的交易。

　　三、交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数=正常价格，采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格+交易情况修正数额=正常价格

　　对于交易税费非正常负担的处理方法，正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)或买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)。卖方实际得到的价格=正常成交价格-应当卖方缴纳的税费。买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费。

　　第六节 市场状况调整

　　一、市场状况调整的含义，可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，称为交易日期调整。

　　二、交易日期调整的方法，在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

　　采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。

　　可比实例在成交日期时的价格X(1±T%)=在估价时点时的价格

　　可比实例在成交日期时的价格X (100±T)/100=在估价时点时的价格

　　(1±T%)或(100±T)/100是交易日期调整系数。，

　　价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某

　　个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。

　　价格变动法有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。公式为：可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=可比实例在估价时点的价格。

　　可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=可比实例在估价时点的价格。市场价格指数或变动率应采用可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。

　　第七节　房地产状况的调整

　　一、房地产状况调整的含义，进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况而不是它在估价时点或其他时候的状况。

　　二、房地产状况调整的内容

　　1、区位，区位状况比较、调整的内容主要包括：位置(方位、距离、朝向、楼层)、交通、环境景观、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)等影响房地产价格的因素。

　　2、实物，实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度、土地平整程度等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑规模、建筑结构、设施、设备、　装饰装修、空间布局、外观、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率、层高、完损程度等影响房地产价格的因素。

　　3、权益，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。

　　三、房地产状况调整的思路和方法，房地产状况调整的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异程度;最后根据状况差异程度转换为价格差异程度。根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。

　　具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。

　　直接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象房地产状况为基准(通常定为100分)，将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。直接比较调整的表达式为：

　　可比实例在其房地产状况下的价格 X 100/(　)=在估价对象房地产状况下的价格，上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。

　　间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：

　　可比实例在其房地产状况下的价格X 100/()X()/100=在估价对象房地产状况下的价格，上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。

　　第八节　求取比准价格

　　一、求取某个与可比实例对应的比准价格的方法

　　修正、调整系数连乘形式：

　　比准价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系数

　　(2)修正、调整系数累加形式：

　　比准价格=可比实例价格X(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数十房地产状况调整系数)

　　二、 将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法

　　主要有三种：平均数法、中位数法、众数法。其中平均数法最常用