2016年房地产估价师经营与管理第二章考点讲义：房地产市场结构与指标

　　1.房地产市场结构：

　　(一)房地产市场的垄断竞争关系

　　市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。四种市场结构中，完全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争又不充分。

　　由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。以住房市场为例，由于存量住房市场的交易双方主要为分散的家庭，因此存量住房市场的垄断竞争市场结构特征表现为竞争多于垄断;而在新建住房市场上，由于房地产开发企业集中开发建设商品住房项目是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。此外，房地产市场的垄断竞争特征，除受到子市场分割的影响外，还受到供给者或需求者市场势力的影响，进一步加大了垄断竞争特征分析的复杂性。

　　(二)房地产市场的数量比例关系

　　为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些数量结构关系。

　　2.房地产市场细分：

　　从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产用途、增量存量、交易方式、目标市场等标准，对房地产市场进行细分。

　　(一)按地域范围细分

　　房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

　　(二)按房地产用途细分

　　由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场(含普通住宅、别墅、公寓市场等)、商业物业市场(写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等)、特殊物业市场、土地市场等。

　　(三)按增量存量细分

　　通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。

　　(四)按交易方式细分

　　按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。

　　(五)按目标市场细分

　　从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场。