答案部分

　　一、单项选择题

　　1、　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房预售。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。5000万元×25%=1250万元。参见教材P110。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房销售代理。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。参见教材P113。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房销售中禁止的行为。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。参见教材P113。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同主要内容包括：合同当事人;商品房基本状况;商品房价款;商品房交付条件与交付手续;面积差异处理方式;规划设计变更;商品房质量及保修责任;合同备案与房屋登记;前期物业管理;其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。参见教材P114。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，在此期间内，未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商没有在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。参见教材P116。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=[(实测面积-预测面积)/预测面积]×100%=(95-100)/ 100=-5%。参见教材P115。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=(100-97)/97×100%=3.09%。根据误差的处理方式：面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足，即：97×103%×4000=399640元。参见教材P115。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房买卖合同。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。参见教材P116。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房屋转租。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。参见教材P120。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押的概念。房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。参见教材P121。

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。参见教材P123。

　　12、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。参见教材P125。

　　13、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权人和抵押人在法律上有平等的法律地位，这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行。参见教材P127。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同中包括面积差异的处理方式。参见教材P114。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P116。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房屋租赁的条件。违反规定改变房屋使用性质的商品房禁止出租。参见教材P117。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。参见教材P118。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P119。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押的条件。宅基地不得抵押。参见教材P122。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。参见教材P122。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押的一般规定。企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。参见教材P123。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押的一般规定。以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。参见教材P123。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押合同。房地产抵押合同应载明抵押合同订立的时间与地点。参见教材P124。

　　三、综合题

　　1、

　　<1>、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。因为该商品房在W市城市规划区内，所以A房地产开发公司要对商品房户型进行变更，必须报W市人民政府规划管理部门批准。参见教材P116。

　　<2>、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房屋转租。该转租合同必须再办理房屋转租登记备案手续;该转租合同的终止日期不得超过原A房地产开发公司与D公司所签租赁合同的终止日期;转租期间，原租赁合同变更，该转租合同也随之变更。参见教材P120。

　　<3>、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房预售。商品房预售人应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。参见教材P112。

　　<4>、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房销售中禁止的行为。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。参见教材P113。

　　<5>、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同主要内容包括：合同当事人;商品房基本状况;商品房价款;商品房交付条件与交付手续;面积差异处理方式;规划设计变更;商品房质量及保修责任;合同备案与房屋登记;前期物业管理;其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。参见教材P114。