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2020年房地产估价师考试《相关知识》第十二章讲义:第四节

来源 :中华考试网 2019-12-12

  第四节 物权与债权

  一、物的种类

  (一)动产和不动产

  动产以占有为公示方法,不动产以登记为公示方法;

  动产物权经交付而变动,不动产物权的变动需要经过登记。

  (二)流通物和限制流通物

  法律允许在民事主体之间自由流转的物为流通物。

  法律限制或者禁止在民事主体之间自由流转的物为限制流通物。

  限制流通物,其权利的转移要遵循法律规定的程序,有的还要经过管理部门批准。

  (三)主物和从物

  两个以上独立的物相互配合,为一定经济目的组合到一起时,起主要作用的为主物,起从属作用的为从物。

  构成从物的要件有3个:

  (1)独立而非主物的成分;

  (2)助主物的效用;

  (3)与主物同属于一人。

  如:房地产的建筑物部分和设备设施部分。

  (四)原物和孳息

  1.原物的收益为其孳息。

  2.孳息分为:

  (1)天然孳息 ,树木的果实和动物的子畜。

  (2)法定孳息 是指依法律的规定或者当事人的约定而产生的收益,如存款的利息 、房屋的租金等。

  3.孳息归原物的所有权人所有。

  (五)特定物和不定物

  (六)替代物和不可替代物

  二、物权概述

  (一)物权的概念

  物权是指权利人依法对特定的 享有直接支配和排他 的权利。

  同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。

  (二)物权的分类

  ①自物权和他物权。

  ②动产物权和不动产物权。

  ③主物权和从物权。(如:所有权和抵押权)

  ④所有权和限制物权。(用益物权和担保物权,都是限制物权)

  (三)物权的效力

  (1)排他效力。同一标的物,不允许有两个物权同时并存。如甲就某物享有所有权,则乙不能再享有所有权。

  (2)优先效力。物权的优先权,包括:

  ①就同一标的物,物权和债权并存时,物权优先于债权。例外——买卖不破租赁

  ②性质相容的物权并存时,先成立的物权优先于后成立的物权。(时间优先 )所有权与他物权并存时,他物权优先于所有权 。(如抵押权和所有权,在抵押物处置时)

  (3)追及效力。物权成立后,无论标的物在何人之手,权利人均可追及标的物行使其权利。

  (四)物权的特征

  ①物权法定原则。物权的种类和内容只能由法律确定,而不能由民事权利主体随意创设。

  ②物权公示原则。物权的取得和变动均需采取公开的,表现物权变动的方式,即登记。

  ③物权优先原则。物权优于一般的债权。 房地产抵押登记后的担保物权,可对抗第三人的一般债权。

  三、所有权

  (一)所有权的一般原理

  所有权包含占有、使用、收益、处分 等四项权能。四项权能可以与所有权分离,所有权人不丧失所有权,但受到限制。

  (二)共有

  共有是两个或两个以上的人(自然人或法人)对同一项财产享有所有权。共有可分为按份共有和共同共有

  因共有关系消灭而分割共有财产 时,分割方法:

  ①实物分割;

  ②变价分割;

  ③作价补偿。

  (三)不动产所有权

  不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权 等。

  (四)建筑物区分所有权

  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利

  四、用益物权

  (一)用益物权概述

  用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用或收益 的权利。特点:

  ①用益物权的标的物是不动产或动产;

  ②用益物权是他物权 ;

  ③用益物权以对物的占有、使用、收益为主要内容,重在取得物的使用价值

  (二)用益物权的分类

  1.用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权 等。

  2.地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。

  特征:

  ①地役权是使用他人土地的权利 ;

  ②地役权是使自己土地便利 的权利;

  ③地役权具有从属性和不可分性

  五、担保物权

  (一)担保物权概述

  担保物权是以确保债务履行为目的,在债务人或第三人所有或经营管理的特定财产上设定的一种物权。

  特征:

  ①担保物权以确保债务的履行 为目的;

  ②担保物权是在债务人或第三人的财产 上设定的权利,是他物权 ;

  ③担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保 的,是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的;

  ④担保物权具有从属性和不可分性

  (二)担保物权的分类

  (1)抵押权是为了担保债务的履行,债务人或第三人不转移财产的占有,将财产抵押给债权人,当债务人不履行债务时,或者其他实现抵押权的行为时,债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。

  特征:

  ①抵押权是担保物权 ;

  ②债务人或者第三人以其所有或者有权处分的特定的财产设定的物权;

  ③不转移 标的物的占有 ;

  ④抵押权人就抵押财产变卖所得优先受偿

  (2)质权是指为了担保债务的履行,债务人或第三人将其动产或权利凭证 移交债权人占有,当债务人不履行债务时,债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。

  特征:

  ①质权是一种担保物权 ;

  ②质权的标的物只能是动产或财产权利 ;

  ③质权须转移 质物的占有;

  ④质权是就质物优先受偿 的权利。

  (3)留置权是指为了担保债务的履行,债权人按照合同的约定占有债务人的财产,在债务人逾期不履行债务时,债权人有留置 该财产并就该财产优先受偿的权利。

  特征:

  ①留置权是以动产 为标的物的担保物权;

  ②留置权是债权人留置债务人动产 的权利;

  ③留置权是一种法定担保物权

  六、物权与债权的区别

  物权特点:

  (1)物权的权利主体是特定的,而义务主体是不特定的。

  (2)物权具有优先性,债权具有平等性。 物权的优先性,物权与债权并存时,物权优先于一般的债权。例如,某一债务人欠多个债权人的债务,享有担保物权的人比普通债权人具有优先受偿的权利。同一物上有数个物权并存时,先设立的物权优先于后设立的物权。

  (3)物权能够对第三人产生效力,物权都具有追及性

  (4)在权利设定上的区别。物权设定时必须公示,动产所有权以动产的占有为权利象征。

  (5)物权和债权的保护方法不同。

  物权由物权请求权 予以保护,物权人可以请求他人返还原物,排除妨害、恢复原状等权利。

  合同债权受合同法保护。

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