第六节　契税

　　一、纳税人

　　在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属 ，承受的单位和个人为契税的纳税人 。

　　1.转移土地、房屋权属是指下列行为：

　　(1)国有土地使用权出让;

　　(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;

　　(3)房屋买卖;

　　(4)房屋赠与;

　　(5)房屋交换。

　　2.下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：

　　(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;

　　(2)以土地、房屋权属抵债;

　　(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;

　　(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

　　【例题】下列行为中，应当缴纳契税的有(　)。

　　A.房屋赠与

　　B.房屋继承

　　C.以土地、房屋权属抵债

　　D.以土地、房屋权属投资、入股

　　E.房地产抵押

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是契税的纳税人。选项ABCD均造成权属转移，但根据《继承法》，法定继承人继承房产的，不缴纳契税;若为非法定继承人，视为赠与，缴纳契税。参见教材P246。

　　二、课税对象

　　契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋 。

　　【例题】契税的课税对象为(　)。

　　A.房地产的出售人

　　B.房地产的购买人

　　C.房地产的使用权人

　　D.发生权属转移的房地产

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是契税的课税对象。契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。参见教材P246。

　　三、计税依据

　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格 ;

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定 ;

　　3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额 。

　　为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。

　　在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。

　　【例题】下列关于税收的表述中，正确的是(　)。

　　A.房产税的课税对象是房产

　　B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税

　　C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

　　D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房产税的纳税人、城镇土地使用税、契税的计税依据、耕地占用税减税、免税。选项B错误，为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据;选项C错误，农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收;选项D错误，城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。参见教材P234、237、240、246。

　　【例题】办理转移登记的房屋应缴纳契税，是否缴纳土地增值税则要考虑转让房地产时有无土地增值额。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是契税的计税依据。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。参见教材P239、246。

　　【例题】契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是契税的计税依据。为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。参见教材P246。

　　【例题】房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是契税的计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额作为契税的计税依据。参见教材P246。

　　四、税率

　　契税的(比例)税率为3%～5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。

　　【例题】下列表述中，正确的是(　)。

　　A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象

　　B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率

　　C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税

　　D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是城镇土地使用税的税率、耕地占用税的减税、免税以及契税的纳税人。选项B错误，土地使用税是定额税率;选项C错误，炸药库未明确是否为军事用房;选项D错误，契税是向产权承受人征收的一个税种。参见教材P237、240、246。

　　征收机关核定的期限内缴纳税款。

　　五、纳税环节和纳税期限

　　契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。

　　按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订之日起10日内办理纳税申报手续，并在

　　六、减税、免税

　　(一)对契税的有关具体规定

　　1.对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。

　　非法定继承人 根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税 。

　　2.在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

　　3.市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;

　　购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

　　居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税； 缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

　　4.企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转 ，不征收契税。

　　自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转 ，可比照上述规定不征收契税。

　　(二)有下列行为之一的，减征、免征契税

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;

　　2.城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征 ;

　　3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征;

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的， 由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征;

　　5.纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征;

　　6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。

　　(三)契税的优惠政策

　　1.自2016年2月22日起，对个人购买家庭住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)

　　2.经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税;

　　对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

　　3.公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税。

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