第五节　土地增值税

　　一、纳税人

　　凡有偿转让 国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人 为土地增值税的纳税人。

　　各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。

　　【例题】土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是土地增值税的纳税人。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。参见教材P241。

　　二、征税范围

　　土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。

　　转让房地产是指转让 国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

　　三、课税对象和计税依据

　　(一)课税对象

　　课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额 。

　　(二)计税依据

　　土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额 。

　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　四、税率和应纳税额的计算

　　土地增值税实行四级超额累进税率 ：

　　(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

　　(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;

　　(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%;

　　(4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。

　　速算公式：

　　(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，应纳税额=土地增值额×30%

　　(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%，应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%

　　(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%

　　(4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%，应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目×35%

　　五、扣除项目

　　土地增值税的扣除项目为：

　　1.土地及新建房

　　(1)取得土地使用权时所支付的金额

　　划拨：以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用考虑;

　　出让：地价款+土地取得税费。

　　(2)土地开发成本、费用

　　征收补偿费(集体、国有)、耕地占用税、”三通一平“等支出。

　　(3)建房及配套设施的成本、费用

　　1)成本：

　　①前期费用：调研、可研、策划、规划、勘察、设计、咨询等;

　　②建安工程费;

　　③基础设施费：电热水气、通讯、绿化、环卫等;

　　④公共配套设施费;

　　⑤开发间接费用：开发商的组织、管理费用。

　　2)开发费用

　　能分摊并提供证明的：管理费用、销售费用按照(土地取得成本+建设成本)×5%;

　　财务费用：有金融机构证明的，据实扣除。

　　无法分摊或提供证明的依据(土地取得成本+建设成本)×10%取值。

　　(4)与转让房地产有关的税金

　　转让时已缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。

　　(5)财政部规定的其他扣除项目

　　对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　其他扣除项目：(土地取得成本+建设成本)×20%。

　　2.旧房及建筑物的评估价格

　　由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格 。评估价格须经当地税务机关确定。

　　(1)不能评估取得价格的，但能提供经认可的发票的

　　扣除项目：票载金额(1+n×5%)

　　其中，n—从购买年度起至转让年度所经历的年份数。

　　纳税人(当初的受让人，如今的出让人)购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予据实扣除，但不加计5%。

　　(2)既无法取得评估价格，又不能提供发票的

　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定，实行核定征收。

　　六、减税、免税

　　(一)下列情况免征土地增值税：

　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的;

　　土地增值额超过扣除金额20%的，应就全部增值额按规定计税。

　　例如：增值额300万元，扣除项目1500万元，增值额占扣除项目：300/1500=20%，此时免征土增税。

　　增值额500万元，扣除项目1500万元，增值额占扣除项目：500/1500=33.33%，土增税=500×30%=150(万元)

　　2.因国家建设需要而被政府征收的房地产

　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

　　3.土增税的优惠政策

　　(1)自2008年11月1日起，对个人销售住房(包括别墅、高级公寓)暂免征收土地增值税;

　　(2)企事业、社会团体及其他组织，转让旧房作为经济适用住房/公共租赁住房房源的 ，土地增值额未超过扣除金额20%。

　　七、征收管理

　　土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

　　纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

　　八、《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定

　　(1)“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

　　(2)关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

　　对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

　　对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　投资了房地产开发企业，或者与房地产开发企业联营的;或者本身就是房地产开发企业，用其商品房进行投资或联营的，不适用上述规定。

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