第三节　物业运营维护费用

　　一、物业服务收费

　　(一)物业服务收费原则

　　应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。国家鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

　　(二)物业服务收费的价格管理方式

　　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

　　(三)物业服务收费的计费方式

　　1.包干制(类似固定总价合同)

　　是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用 ，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　2.酬金制(明确酬金比例)

　　是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　(四)物业服务收费的费用构成

　　实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金 。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　③物业管理区域清洁卫生费用;

　　④物业管理区域绿化养护费用;

　　⑤物业管理区域秩序维护费用;

　　⑥办公费用;

　　⑦物业服务企业固定资产折旧;

　　⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　⑨经业主同意的其他费用。

　　【例题】实行包干制的物业服务费，其构成不包括(　)。

　　A.物业服务成本

　　B.法定税费

　　C.物业服务企业酬金

　　D.物业服务企业的利润

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是物业服务收费。实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。参见教材P227。

　　二、物业服务定价成本监审

　　(一)物业服务定价成本监审的定义

　　物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

　　物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。

　　(二)物业服务定价成本监审的原则和依据

　　1.物业服务定价成本监审应当遵守的原则

　　(1)合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。

　　(2)相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

　　(3)对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

　　(4)合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

　　2.物业服务定价成本监审的依据

　　核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

　　(三)物业服务定价成本的构成

　　物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护 费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。

　　(四)物业服务定价成本审核的方法和标准

　　(1)工会、职工教育经费、五险一金类：基数、比例要符合规定;

　　(2)固定资产折旧采用年限平均法;

　　(3)物业服务业将较为专业的内容外包的，要对外包合同进行审定;

　　(4)物业服务企业的收入审核，要视物业服务企业是否兼营其他业务，采用不同分摊流程。

　　三、住宅专项维修资金的使用

　　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　(一)缴纳【补充内容】

　　商品住宅或非住宅，每平方米建筑面积，住宅专项维修资金为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%;

　　公有住房的专项维修资金，由售房单位和购房业主共同缴纳，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金;

　　业主缴纳专项维修资金，每平方米建筑面积，为当地房改成本价的2%。

　　(二)使用

　　1.住宅专项维修资金费用，按照下列规定分摊：

　　(1)售后的各类商品房屋，按各自物业类型对应的建筑面积比例 分摊;

　　(2)售后的公有住房，由于售房人和业主都予以缴纳，所以按照售房人缴纳的与售后私人缴纳的比例 分摊;

　　(3)出售之前的各类房屋，建设单位或公有住房单位根据相应建筑面积比例 分摊。

　　2.下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担 的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

　　(2)依法应当由相关单位承担 的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　(3)应当由当事人承担 的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担 的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　3.在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

　　4.利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　5.禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　6.利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

　　7.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

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