第一节　物业管理概述

　　一、物业管理基本概念

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　在尊重业主选择的前提下，提倡通过市场规则委托物业。物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人与使用人 创造并保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序。

　　【例题】业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面(　)合同。

　　A.物业托管

　　B.物业服务

　　C.物业管理

　　D.物业委托

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是物业管理基本概念。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。参见教材P219。

　　【例题】物业的使用人也是物业管理服务的对象。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是物业管理基本概念。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。参见教材P219。

　　二、物业管理的基本特征

　　社会化、专业化、市场化 是物业管理的三个基本特征。

　　1.社会化

　　(1)物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;

　　(2)物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

　　物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离，是社会化的必要前提。

　　现代化大生产的社会专业分工是实现物业管理社会化的必要条件。

　　2.专业化

　　只有那些拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员，具有先进的管理工具及设备，建立科学、规范的管理措施及工作程序的物业服务企业，才有能力提供相应的物业管理服务。

　　3.市场化

　　市场化是物业管理最主要 的特性。通关过市场竞争的方式，取得物业管理业务，提供服务并收取报酬。

　　【例题】社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。参见教材P217。

　　三、物业管理服务的基本内容

　　(1)物业共用部位的维护与管理;

　　(2)物业共用设备设施的运行、维护和管理;

　　(3)环境卫生、绿化管理服务;

　　(4)机动车和非机动车的停放管理;

　　(5)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;

　　(6)物业装饰装修管理服务;

　　(7)物业档案资料的管理。

　　四、业主的建筑物区分所有权

　　建筑物区分所有权：

　　多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。

　　(一)专有部分的所有权

　　1.具有构造上的独立性，能够明确区分;

　　2.具有利用上的独立性，可以排他使用;

　　3.能够登记为特定业主所有权的客体。

　　业主对专有部分的所有权，在建筑物区分所有权中占主导地位。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。

　　业主转让建筑内专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　业主不得随意改变住宅的居住用途 ，如改变为经营性用房应在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。

　　(二)共有部分的共有权

　　《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”

　　建筑区划内的以下部分，应当认定为建筑物的共有部分 ：

　　(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层或者设备层间等结构部分;

　　(2)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　《物权法》第七十四条规定：

　　(1)建筑区划内，规定(划)用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;

　　(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;

　　(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　(三)共有部分的共同管理权

　　《物权法》第七十六条的规定，业主共同决定事项的范围包括：①制定和修改业主大会议事规则;②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;③选举业主委员会和更换业主委员会成员;④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;⑥改建、重建建筑物及其附属设施;⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　“⑤业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;⑥改建、重建建筑物及其附属设施”，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 的业主同意。

　　其他事项(①～④)应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 的业主同意。

　　【例题】(　)拥有选聘、解聘物业管理企业权利。

　　A.业主大会

　　B.业主代表大会

　　C.业主委员会

　　D.居民委员会

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定事项的范围包括：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。参见教材P223。

　　【例题】业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经(　)通过。

　　A.与会业主中，二分之一以上同意

　　B.与会业主中，三分之二以上同意

　　C.建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意

　　D.建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是业主的建筑物区分所有权。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。参见教材P223。

　　【例题】业主大会议事规则由(　)制定并修改。

　　A.业主大会

　　B.业主委员会

　　C.政府物业管理部门

　　D.业主和物业管理企业共同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定事项的范围包括：制定和修改业主大会议事规则。参见教材P223。

　　【例题】业主选聘和解聘物业服务企业，需要经(　)同意。

　　A.业主委员会

　　B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主

　　C.占总人数过半数的业主

　　D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是业主的建筑物区分所有权。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。参见教材P223。

　　【例题】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权(　)。

　　A.属于房地产开发企业

　　B.属于业主共有

　　C.属于物业服务企业

　　D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。参见教材P222。

　　【例题】占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是业主的建筑物区分所有权。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。参见教材P222。

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