第六节　住房置业担保管理

　　一、住房置业担保概述

　　住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

　　把握三个概念：

　　1.住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充;

　　2.住房置业担保是特定专业性担保机构提供的保证担保，区别于其他形式的住房保证担保行为;

　　3.住房置业担保规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任担保。

　　【例题】按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(　)担保。

　　A.一般保证

　　B.贷款人、保证人分担责任的比例保证

　　C.连带责任保证

　　D.信誉保证

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。参见教材P210。

　　二、住房置业担保机构管理制度

　　(一)公司设立

　　1.设立程序

　　担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。

　　向工商部门申请设立登记，领取营业执照后，方可营业。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。(原则上，设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准)

　　2.设立条件

　　(1)有自己的名称和组织机构;

　　(2)有固定的服务场所;

　　(3)有不少于1000万元人民币的实有资本;

　　(4)有一定数量的周转住房;

　　(5)有适应工作需要的专业管理人员;

　　(6)有符合《公司法》要求的公司章程;

　　(7)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。

　　3.其他规定

　　担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。

　　货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。

　　(一个城市原则上只设一个担保公司，以行政区内的城镇个人为服务对象)

　　(二)机构的风险管理

　　1.业务范围和资金应用的限制规定

　　担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务(房地产开发除外)，不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保。

　　2.建立在银行的保证金制度

　　担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。

　　担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。

　　保证金的提留比例，由贷款人与担保公司协商确定。

　　3.风险基金制度

　　担保公司应当建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。

　　担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。

　　4.最大担保额度规定

　　担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的，应当追加实有资本。

　　【例题】下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(　)。

　　A.有不少于1000万元人民币的实有资本

　　B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

　　C.担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用

　　D.担保公司不得经营财政信用业务

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是住房置业担保机构管理制度。选项B错误，货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。参见教材P211。

　　【例题】根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是(　)。

　　A.有不少于1000万元人民币的注册资本

　　B.有一定数量的周转住房

　　C.是非银行性金融机构

　　D.不可要求借款人提供抵押反担保

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是住房置业担保机构管理制度。住房置业担保机构，实有资本不得少于1000万元，住房置业担保机构是房地产中介服务企业，住房置业担保机构可以要求借款人提供反担保，形式往往是抵押。参见教材P211。

　　【例题】某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过(　)亿元。

　　A.50

　　B.100

　　C.150

　　D.200

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的，应当追加实有资本。参见教材P212。

　　【例题】住房置业担保公司的组织形式可以为(　)。

　　A.事业单位

　　B.合伙制企业

　　C.有限责任公司

　　D.股份有限公司

　　E.住房公积金管理机构设立的下属单位

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。参见教材P211。

　　【例题】住房置业担保(　)。

　　A.由专门的机构承担

　　B.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式

　　C.提供的保证方式是连带责任保证

　　D.实行保证金制度

　　E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是住房置业担保机构管理制度。选项B错误，住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充;选项E错误，最大担保额度受担保公司实有资本总额限制。参见教材P211。

　　三、住房置业担保业务管理制度

　　(一)担保的设立

　　1.担保公司与商业银行本着平等、自愿、分散和控制风险的原则建立合作关系。

　　2.担保公司提供住房置业担保，应当严格评估借款人的资信。对于资信不良的借款人，担保公司可以拒绝提供担保。

　　借款人向担保公司申请住房置业担保，应当具备下列条件：

　　(1)具有完全民事行为能力;

　　(2)有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件;

　　(3)收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力;

　　(4)已订立合法有效的住房买卖合同;

　　(5)已足额交纳购房首付款;

　　(6)符合贷款人和担保公司规定的其他条件。

　　3.设立程序

　　担保设立的过程包含要约和承诺两个阶段。

　　借款人申请担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋进行抵押反担保。

　　住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关登记手续。

　　担保服务费由借款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。

　　(二)担保的解除

　　1.借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。

　　借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自然终止。

　　2.保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。

　　抵押房屋的处置，可以由抵押当事人协议折价或者拍卖、变卖该抵押房屋的方式进行;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

　　处置抵押房屋时，抵押人居住确有困难的，担保公司应当予以协助。

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