第三节　房地产估价师执业资格制度

　　一、《资产评估法》关于评估专业人员的规定

　　房地产估价师，仍旧实行资格认证制度，实行准入类职业资格管理，即注册认证制。

　　(一)一般规定

　　根据《资产评估法》，评估人员是指通过评估师资格考试的评估专业人员。有关全国性评估行业协会应当在其网站上公布评估师名单，并实施更新。

　　因故意犯罪或者在从事评估、财务、会计、审计活动中因过失犯罪而受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起不满五年的人员，不得从事评估业务。

　　(二)评估专业人员的权利和义务

　　评估专业人员享有下列权利：

　　1.要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为执行公允的评估程序所需的必要协助;

　　2.依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料;

　　3.拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预;

　　4.依法签署评估报告;

　　5.法律、行政法规规定的其他权利。

　　评估专业人员应当履行下列义务：

　　1.诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务;

　　2.遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务;

　　3.完成规定的继续教育，保持和提高专业能力;

　　4.对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证;

　　5.对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密;

　　6.与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避;

　　7.接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务;

　　8.法律、行政法规规定的其他义务。

　　(三)评估专业人员的禁止行为

　　1.评估专业人员不得有下列行为：

　　(1)私自接受委托从事业务、收取费用;

　　(2)同时在两个以上评估机构从事业务;

　　(3)采用欺骗、利诱、胁迫，或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段招揽业务;

　　(4)允许他人以本人名义从事业务，或者冒用他人名义从事业务;

　　(5)签署本人未承办业务的评估报告;

　　(6)索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物，或者谋取其他不正当利益;

　　(7)签署虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告;

　　(8)违反法律、行政法规的其他行为。

　　2.禁止行为处置(除出具虚假评估报告外)

　　先予以警告，可以责令停止从业六个月以上一年以下;没收违法所得;情节严重的，责令停止从业一年以上五年以下;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　3.签署虚假评估报告

　　责令停产停业两年以上五年以下;有违法所得的，没收违法所得;情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下;构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。

　　【例题】房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是《资产评估法》关于评估专业人员的规定。2016年12月1日起，设立房地产评估机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。房地产估价师，仍旧实行资格认证制度，实行准入类职业资格管理，即注册认证制。参见教材P180、188。

　　二、房地产估价师执业资格考试

　　(一)考试组织与考试内容

　　房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。

　　住房和城乡建设部负责组织考试大纲的拟定和命题等工作。

　　考试科目：

　　《制政(含)相》、《开发与经营》、《理论与方法》、《案例分析》。

　　(二)执业资格考试报名条件

　　凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：

　　(1)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年;

　　(2)取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年;

　　(3)取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年;

　　(4)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年;

　　(5)取得房地产估价相关学科博士学位的;

　　(6)不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。

　　房地产估价师执业资格考试合格者，由住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部联合公告合格人员名单。

　　由人力资源和社会保障部或其授权的部门颁发统一印制的《房地产估价师执业资格证书》。

　　三、房地产估价师注册

　　2016年，住建部对《注册房地产估价师管理办法》进行了修改。

　　(一)注册房地产估价师的概念

　　注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得房地产估价师执业资格，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。

　　(二)房地产估价师注册管理部门

　　根据《资产评估法》，评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务。就房地产估价师而言，从事房地产估价，应当加入房地产估价机构并经注册后，方可执业。房地产估价师注册管理部门为住房城乡建设部。

　　(三)房地产估价师注册种类

　　房地产估价师注册分为：初始注册、变更注册、延续注册、注销注册和撤销注册。

　　初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请;

　　注销注册可由当事人申请，也可由国务院建住房城乡设主管部门依职权直接作出;

　　撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。

　　(四)房地产估价师注册条件

　　房地产估价师注册的条件为：

　　(1)取得房地产估价师执业资格;

　　(2)受聘于房地产估价机构;

　　(3)达到房地产估价师继续教育合格标准;

　　(4)无不予注册的情形。

　　不予注册的情形有：

　　(1)不具有完全民事行为能力的;

　　(2)刑事处罚尚未执行完毕的;

　　(3)因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的;

　　(4)因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的;

　　(5)被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的;

　　(6)以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的;

　　(7)申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的;

　　(8)为现职公务员的;

　　(9)年龄超过65周岁的;

　　(10)法律、行政法规规定不予注册的其他情形。

　　(五)房地产估价师注册申请

　　自2016年10月20日起，房地产估价师执业资格注册试行网上申报、受理和审批。房地产估价师申请初始、变更、延续、注销注册的，应通过“房地产估价师注册系统”向住房城乡建设部提出注册申请。

　　申请新设立房地产估价机构、分支机构注册的，应在申报房地产估价机构资质或者分支机构备案的同时，申请办理注册手续。

　　(六)房地产估价师注册提交的材料

注册种类	初始注册	延续注册	变更注册
资料	申请表	申请表	申请表
	执业资格证书、身份证	-	-
	劳动合同		新劳动合同＋解除旧劳动合同证明
	档案证明	-	档案证明
	社保凭证	-	社保凭证
	继教合格证明		-

特殊人员	不需要	需要
离退休人员	提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证	离退休证的影印件
大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员		所在单位同意其注册的书面意见
外国人和台港澳人员		外国人、台港澳人员就业证书影印件

　　《注册房地产估价师管理办法》第四十二条　大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以参照本办法注册，但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。

　　(七)房地产估价师注册决定

　　对申请初始注册、变更注册、延续注册和注销注册的，住房城乡建设部应当自受理之日起15日内作出决定。

　　(八)房地产估价师注册有效期

　　房地产估价师注册有效期为3年，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。

　　注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。

　　(九)房地产估价师注册证书

　　注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。

　　注册证书注销(含失效、撤销)的情形，如下：

注册证书失效	（1）聘用单位破产的； （2）聘用单位被吊销营业执照的； （3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的； （4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的； （5）注册有效期满且未延续注册的； （6）年龄超过65周岁的； （7）死亡或者不具有完全民事行为能力的； （8）其他
依法被撤销注册	（1）注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的； （2）超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的； （3）违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的； （4）对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的； （5）依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形
依法被吊销注册证书的
受到刑事处罚的
法律、法规规定应当注销注册的其他情形

　　四、注册房地产估价师执业监管

　　(一)注册房地产估价师管理体制

　　统一管理：国务院住建部;

　　辖内管理：

　　(1)省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门;

　　省一级房地产主管部门，针对《网上注册》，加强指导、监督和检查。

　　(2)市、县、市辖区人民政府房地产主管部门。

　　(二)注册房地产估价师权利和义务

　　1.权利

　　(1)发起设立房地产估价机构;

　　(2)使用注册房地产估价师名称;

　　(3)在规定范围内执行房地产估价及相关业务;

　　(4)保管和使用本人的注册证书;

　　(5)签署房地产估价报告;

　　(6)获得相应的劳动报酬;

　　(7)参加继续教育;

　　(8)对本人执业活动进行解释和辩护;

　　(9)对侵犯本人权利的行为进行申诉。

　　2.义务

　　(1)遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范;

　　(2)执行房地产估价技术规范和标准;

　　(3)保证估价结果的客观公正，并承担相应责任;

　　(4)保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密;

　　(5)与当事人有利害关系的，应当主动回避;

　　(6)接受继续教育，努力提高执业水准;

　　(7)协助注册管理机构完成相关工作。

　　(三)注册房地产估价师执业

　　1.取得房地产估价师执业资格;受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位;经准予房地产估价师执业资格注册后，方能以注册房地产估价师的名义执业。

　　2.注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活动。

　　3.注册房地产估价师从事执业活动，由聘用单位接受委托并统一收费。

　　4.房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。

　　(四)注册房地产估价师继续教育

　　注册房地产估价师继续教育，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织，经继续教育达到合格标准的，颁发继续教育合格证书。

　　每一注册有效期内即3年内，继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课各为60学时。

　　(五)注册房地产估价师禁止行为

　　(1)不履行注册房地产估价师义务;

　　(2)在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益;

　　(3)在执业过程中实施商业贿赂;

　　(4)签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;

　　(5)在估价报告中隐瞒或者歪曲事实;

　　(6)允许他人以自己的名义从事房地产估价业务;

　　(7)同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业;

　　(8)以个人名义承揽房地产估价业务;

　　(9)涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书;

　　(10)超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动;

　　(11)严重损害他人利益、名誉的行为;

　　(12)法律、法规禁止的其他行为。

　　先予警告，责令改正，处以1万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　(六)建立信用档案

　　注册房地产估价师信用档案包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。

　　违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。

　　注册房地产估价师信用档案信息按照有关规定向社会公示。

　　(七)监督管理

　　县级以上人民政府房地产主管部门履行监督检查职责。

　　(1)查注册证书;

　　(2)查报告及文档;

　　(3)询问报告签署人员;

　　(4)纠正违法、违规，以及违反规范、标准的行为。

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