第一节　不动产登记概述

　　一、不动产登记的概念和范围

　　(一)不动产登记概念

　　不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。根据《不动产登记暂行条例》第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　(二)不动产登记范围

　　不动产登记范围为不动产的物权。根据《物权法》，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。

　　《不动产登记暂行条例》第五条规定，不动产登记的范围是：

　　1.集体土地所有权;2.房屋等建筑物、构筑物所有权;3.森林、林木所有权;4.耕地、林地、草地等土地承包经营权;5.建设用地使用权;6.宅基地使用权;7.海域使用权;8.地役权;9.抵押权;10.法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　二、不动产登记模式

　　根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记主要可分为：

　　三、不动产登记的目的

　　(一)保护不动产权利人的物权

　　物权是对世权与绝对权，通过登记的形式对外展示。

　　(二)维护交易安全

　　不动产上的物权归属和内容在不动产登记簿上准确地展现。当事人通过判断作为交易标的物的不动产上的物权归属于内容，可以正确判断能否进行交易，避免受到他人欺诈。

　　(三)利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。

　　四、不动产登记的基本规定

　　(一)不动产登记载体

　　不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。

　　1.不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据;不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。

　　不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。

　　2.不动产权证书和不动产登记证明是不动产登记机构颁发给权利人或登记申请人作为其享有权利或已办理登记的凭证，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。

　　不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致;如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　(二)不动产物权生效时间

　　1.法定生效，即根据法律规定物权生效。如《物权法》第四十七条规定，城市的土地属于国家所有。因此，属于国家所有的土地所有权就不需要通过登记的方式来公示所有权的归属。

　　2.基于法律行为的物权生效时间为，自记载于不动产登记簿生效，如房屋买卖、房地产抵押。

　　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　3.基于事实行为发生的物权变动，只要事实行为发生，不经登记，物权变动也发生效力：

　　(1)因法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者政府的征收决定等生效时发生效力。

　　(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　基于事实行为取得物权的，权利人处分该物权时，必须登记。

　　(三)不动产登记信息查询

　　不动产登记信息应当是公开的。

　　从国际惯例上看，不动产登记公开有两种模式，包括完全公开和有限公开。

　　《物权法》规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。

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