第三节　商品房销售管理

　　一、商品房预售

　　(一)商品房预售的概念

　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

　　为保障购房人的合法权益，《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。

　　(二)商品房预售的条件

　　(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

　　(4)商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

　　预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　(三)商品房预售许可

　　房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书中应载明《商品房预售许可证》的批准文号。

　　未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

　　1.办理《预售许可证》申请材料

　　(1)商品房预售许可申请表;

　　(2)开发企业的《营业执照》和资质证书;

　　(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

　　(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明;

　　(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;

　　(6)商品房预售方案：应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。

　　2.许可程序

　　(1)受理：材料齐全的，当场出具受理通知书;如材料不齐应当场或5日内一次性书面告知需要补充的材料。

　　(2)审核：审核材料合法性(开发企业为所供材料真实性负责)。

　　(3)许可：受理10日内，如条件符合(不符合)，应依法做出预售许可(或不予)决定;决定之日起10日内向企业送达《商品房预售许可证》(或书面说明不予理由)。

　　取得预售许可的商品住房项目，企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　(4)公示：准予预售许可的决定，应当公开，公众有权查阅。

　　(四)商品房预售合同登记备案

　　商品房预售，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

　　二、商品房现售

　　商品房现售，必须符合以下条件：

　　(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;

　　(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(4)已通过竣工验收;

　　(5)拆迁安置已经落实;

　　(6)通讯、供电、供热、供水、燃气等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;

　　(7)物业管理方案已经落实。

　　三、商品房销售代理

　　(1)必须签订委托合同，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　(2)中介机构不得收取佣金以外的其他费用。

　　(3)房地产销售人员一般都需经过专业培训，达到一定水平，如取得房地产经纪专业人员职业资格，才能胜任商品房的销售工作。

　　四、商品房销售的其他限制性规定

　　(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

　　(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

　　(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

　　(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

　　(5)在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

　　(6)在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

　　例如：对本户籍家庭的二套房、对外户籍家庭购房、对三无人士购房等等。

　　五、商品房买卖合同

　　(一)商品房预售合同主要内容

　　1.合同当事人;2.商品房基本状况;3.商品房价款;4.商品房交付条件与交付手续;5.面积差异处理方式;6.规划设计变更;7.商品房质量及保修责任;8.合同备案与房屋登记;9.前期物业管理;10.其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。

　　(二)商品房现售合同主要内容

　　1.合同当事人;2.商品房基本状况;3.商品房价款;4.商品房交付条件与交付手续;5.商品房质量及保修责任;6.房屋登记;7.物业管理;8.其他事项。

　　(三)计价方式

　　可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

　　建筑面积=套内建筑面积+分摊共有建筑面积

　　(四)面积误差的处理方式

　　预测面积是预售合同约定数据;实测面积是产权登记的数据。

　　可能产生误差。当事人可以在合同中约定面积误差的处理方式(“应予处理”时的面积误差比)。

　　面积误差比=实测面积-预测面积/预测面积×100%

　　若合同中没有约定面积误差比“应予处理”的范畴，则以3%作为界限处理。

　　(1)按套内建筑面积计价的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，根据实测套内建筑面积结算房价款;

　　按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。

　　(2)按套内建筑面积计价，套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。

　　按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。

　　【解除合同】

　　买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。

　　【不解除合同】

　　买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。

　　实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　(五)中途变更规划、设计

　　房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更。