第二节　房地产转让管理

　　一、房地产转让概述

　　(一)房地产转让的概念

　　房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　其他合法方式主要包括下列行为：

　　(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;

　　(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;

　　(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;

　　(4)以房地产抵债的;

　　(5)法律、法规规定的其他情形。

　　房地产转让的实质是房地产权属发生转移。

　　房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

　　(二)房地产转让的分类

　　1.根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让(又称为土地使用权转让)。

　　2.根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

　　3.根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。

　　二、房地产转让的条件

　　下列房地产不得转让：

　　1.达不到下列条件不得转让

　　(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书;

　　(2)以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，属于房屋建设工程的，应完成房屋开发投资(除土地出让金外)达到总额的25%以上;

　　(3)属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

　　三、房地产转让的程序

　　房地产转让的一般程序：

　　(1)房源核验与购房资格审核;

　　(2)草签转让合同，办理合同网签备案、申报成交价格;

　　(3)签订交易资金监管等协议(合同);

　　(4)按照协议(合同)约定将交易资金存入监管账户;

　　(5)依法缴纳税费;

　　(6)办理不动产转移登记;

　　(7)拨付交易资金。

　　四、房地产转让合同

　　房地产转让时，应当签订书面转让合同。

　　合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：

　　(1)双方当事人的姓名或者名称、住所;

　　(2)房地产权属证书的名称和编号;

　　(3)房地产坐落位置、面积、四至界限;

　　(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;

　　(5)房地产的用途或使用性质;

　　(6)成交价格及支付方式;

　　(7)房地产交付使用的时间;

　　(8)违约责任;

　　(9)双方约定的其他事项。

　　五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让

　　受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围一致。

　　以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。

　　以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县政府城市规划行政主管部门的同意，相应调整土地使用权出让金。

　　六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让

　　原则：转变模式，走流程;保留模式，缴收益。

　　可以保留模式的几种情况：

　　(1)国家机关、军事用地、基础设施、公益事业、重点扶持;

　　(2)私有住宅转让后仍用于居住的;

　　(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗地上部分房屋转让而土地使用权不转让的;

　　(5)暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;

　　(6)根据城规、政府规定不宜或暂时无法转让的。

　　七、共有房屋的转让

　　共有房屋是指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。

　　“共有”分为按份共有(出资关系)和共同共有(配偶、继承)。如共有人之间没有约定或约定不明，除非存在家庭关系，否则默认为按份共有(平均处理)。

　　(一)按份共有房屋的转让(灵活)

　　按份共有人可以转让其所拥有的份额，无须经其他共有人同意，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

　　“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。”

　　90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占据1/3，甲转让自己的份额，乙丙都愿意购买，且协商不成，此时甲乙丙三方提出将甲的份额一份为二，应予支持。

　　“共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持。”

　　90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占据1/3，甲去世后，其儿子继承，面对继承等无偿转让形式，乙希望行使自己的优先购买权，避开继承环节，优先购买甲份额，法院不予支持。

　　(二)共同共有房屋的转让(严苛)

　　除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。

　　具有家庭关系的共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可以请求分割。分割后，共同共用的房屋变为按份共有的房屋，按份共有房屋的所有权人可以自由处分分割所得份额。

　　八、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定

　　公有住房和经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，为鼓励住房消费，国家对上述两者的上市取消了限制，并予以了税费减免等优惠。

　　购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　　对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房。

　　九、对失信被执行人购买房地产的限制

　　(一)惩戒对象：最高院公布的失信被执行人

　　有履行能力而不履行生效法律文书确定义务的，且具有下列情形之一：(1)以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的;(2)以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的;(3)违反财产报告制度的;(4)违反限制高消费令的;(5)被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的;(6)其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。

　　(二)惩戒措施

　　共八类，第六类是限制高消费及其他消费行为，包括限制购买不动产，如拒不履行高消费，可拘留、罚款;情节严重、构成犯罪的，追究刑事责任。

　　3.依法收回土地使用权的。

　　4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

　　5.权属有争议的，指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。

　　6.未依法进行登记领取权属证书的。

　　7.法律和行政法规禁止转让的其他情况。

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