第三节　房地产经营管理

　　开发项目转让

　　(一)转让条件

　　1.以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。

　　(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　(一)转让条件

　　(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：

　　①房屋建设项目

　　开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;

　　②成片土地开发项目

　　应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。

　　2.以划拨方式取得的土地使用权

　　以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：

　　(1)转变模式，走流程

　　(2)保留模式，缴收益

　　经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续的情形：

　　(1)转让后的用地，仍旧用于划拨范围内项目建设的;

　　(2)私有住宅转让后仍用于居住的;

　　(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;

　　(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;

　　(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的;

　　(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

　　(二)转让程序

　　(1)转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　(2)未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

　　(3)转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应书面通知被拆迁人。

　　二、商品房交付使用

　　(一)履约按期交房，协助办理权属登记

　　1.房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

　　2.房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

　　3.对于期房，商品房建成后的测绘结果与合同约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进行结算。

　　4.商品房竣工验收后，房地产开发企业应及时申请商品房所有权首次登记，并按照规定与商品房买受人共同申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权的转移登记。

　　(二)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度

　　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　1.《住宅质量保证书》

　　《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。商品住宅的保修期不得低于工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。超出部分，开发商仍旧承担。保修期从商品住宅交付之日起计算。

　　非住宅商品房的保修期不得低于工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。

　　2.在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　3.因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。

　　2.《住宅使用说明书》

　　1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

　　2)结构类型;

　　3)装修、装饰注意事项;

　　4)通讯、电、热力、上水、下水、燃气、消防等设施配置的说明;

　　5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

　　6)门、窗类型，使用注意事项;

　　7)配电负荷;

　　8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

　　9)其他需说明的问题。

　　住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

　　三、房地产广告

　　2015年12月24日，国家工商行政管理总局公布了《房地产广告发布规定》(国家工商行政管理总局令第80号)，规范房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告行为，但不适用居民私人及非经营性售房、租房、换房广告。该规定自2016年2月1日起施行。

　　(一)房地产广告应当遵守的原则

　　真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。

　　未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。

　　不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

　　(二)发布房地产广告应当提供的文件

　　1.房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明;

　　2.住房城乡建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;

　　3.土地主管部门颁发的项目土地使用权证明;

　　4.工程竣工验收合格证明;

　　5.发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府住房城乡建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明;

　　6.中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明;

　　7.确认广告内容真实性的其他证明文件。

　　(三)房地产广告的内容

　　房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

　　(1)开发企业名称;

　　(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;

　　(3)预售许可证书号。

　　广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

　　(四)发布房地产广告的具体要求

　　1.房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

　　2.房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

　　3.房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

　　4.房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

　　5.房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。

　　6.房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

　　7.房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

　　8.房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。

　　9.房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

　　10.房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

　　11.房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

　　12.房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间;使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

　　(五)禁止发布房地产广告的几种情形

　　1.禁止发布房地产虚假广告

　　广告有下列情形之一的，为虚假广告：

　　(1)商品或者服务不存在的;

　　(2)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的;

　　(3)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的;

　　(4)虚构使用商品或者接受服务的效果的;

　　(5)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。

　　2.凡下列情况的房地产，不得发布广告

　　(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;

　　(2)在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的;

　　(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;

　　(5)权属有争议的;

　　(6)违反国家有关规定建设的;

　　(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的;

　　(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

　　3.房地产广告不得包含的内容

　　《广告法》第二十六条规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

　　(1)升值或者投资回报的承诺;

　　(2)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;

　　(3)违反国家有关价格管理的规定;

　　(4)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

　　四、依法查处违法违规房地产经营行为

　　1.发布虚假房源信息和广告;

　　2.通过捏造或散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;

　　3.未取得预售许可证销售商品房;

　　4.不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格;

　　5.捂盘惜售或者变相囤积房源;

　　6.商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;

　　7.以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格;

　　8.将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人。

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