第三节　国有土地上房屋征收评估

　　一、房屋征收中的评估工作

　　房屋征收中应由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：

　　(1)被征收房屋的价值;

　　(2)用于产权调换房屋的价值以及差价;

　　(3)被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　除上述评估内容外，房屋征收中，可以由房地产评估机构评估，测算的内容主要有：房屋征收当事人对房屋室内装饰装修、机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构评估确定。房屋征收部门拟定征收补偿方案时，也可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行预评估。

　　二、房屋征收评估机构选定及委托

　　根据《房屋征收条例》，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。

　　一级：全部业务;

　　二级：除上市、清算外;

　　三级：除上市、清算、司法鉴定外;

　　暂定三级：除上市、清算、司法鉴定、抵押、拆迁外。

　　被征收人对此协商不成的，通过省、自治区、直辖市制定的具体选用办法决定。

　　房地产估价机构选定后，一般由房屋征收部门作为委托人在规定时间内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

　　房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

　　三、房屋征收评估原则和要求

　　(一)房屋征收评估原则

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　独立：无利害关系;

　　客观：工作不带情感、好恶和偏见;

　　公正：不偏袒任何一方当事人，客观评估。

　　(二)房屋征收评估基本事项

　　1.评估目的

　　被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

　　产权调换房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。

　　2.评估对象界定

　　一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;未经登记的，应当按市、县级政府认定、处理结果评估。

　　3.评估时点确定

　　被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　4.评估价值内涵

　　被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。

　　价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　(三)实地查勘、评估方法和技术协调

　　1.实地查勘要求

　　房地产估价机构应当进行实地查勘，房屋征收部门和被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。

　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。

　　2.评估方法选用

　　房屋征收评估应当选用比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选比较法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　3.评估结果确定

　　选用多种方法评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。

　　4.技术协调要求

　　同一个房屋征收范围内的评估工作，原则上由一家估价机构承担。征收范围较大的，可由两家以上估价机构共同承担，并明确一家房地产估价机构为牵头单位。

　　牵头单位统一标准，包括估价对象、价值时点、价值内涵、估价依据、估价原则、技术路线、估价方法、重要参数选取、估价结果确定等。

　　(四)评估结果和报告送达

　　房地产估价机构应当将分户初步评估结果提交房屋征收部门，包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门向被征收人公示。

　　公示期间，房地产估价机构安排注册房地产估价师进行现场说明解释，听取有关意见。

　　公示期满后，估价机构应向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，报告需要两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

　　房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。

　　四、房屋征收评估异议处理和争议调处

　　(一)房屋征收评估异议处理

　　房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。该估价机构应当自收到书面复核申请之日起10日内进行复核。

　　复核后，改变原估价结果的，重新出具评估报告;

　　复核后，评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。

　　(二)房屋征收评估争议调处

　　被征收人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内进行审核，出具书面鉴定意见。

　　经鉴定，原评估报告不存在技术问题的，维持原评估报告;

　　经鉴定，存在问题，由原估价机构更正，重新出具报告。

　　被征收人对鉴定意见不服的，可以申请行政复议或行政诉讼。

　　(三)评估专家委员会及其工作机制

　　省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当成立房地产价格评估专家委员会。

　　评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

　　五、房屋征收评估收费

　　房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。

　　总结：

　　1.房屋征收评估，房屋征收部门给钱;

　　2.收到估价报告，被征人申请复核，不收钱;

　　3.被征收人再申请鉴定，鉴定结果表示谁有错，谁出钱

　　六、对违法违规房地产估价机构和人员的处罚

　　房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，要按照《房屋征收条例》的规定进行处罚。具体的法律责任包括：

　　1.给予警告、罚款，吊销证书等行政处罚。

　　2.将有关处罚记入信用档案。

　　3.造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　4.构成犯罪的，依法追究刑事责任。(例如：提供虚假证明文件罪/出具证明文件重大失实罪)