第二节　建设用地使用权出让

　　一、建设用地使用权出让的含义

　　(1)土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

　　(2)经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用期限内拥有占有、使用、收益、处分权;土地使用权可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。

　　(3)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能申请土地使用权登记，领取权属证书。

　　(4)集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。

　　(5)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。

　　二、建设用地使用权出让计划、方式和年限

　　(一)出让计划的拟定和批准权限

　　再次强调，符合土地利用总规、城规和年度建设用地计划。

　　(二)建设用地使用权出让方式

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　协议出让，适合于某些非盈利性用地，房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。

　　1.招标出让方式

　　(1)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。

　　(2)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。

　　(3)评标。评标小组为五人以上的单数。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对评标文件进行评审。

　　(4)确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

　　2.拍卖出让方式

　　拍卖主持人首先叫底价，诸多竞拍者轮番报价，最后一般出最高价者取得土地使用权。

　　竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖。

　　主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交。

　　3.挂牌出让方式

　　挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　挂牌时间不少于10个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

　　在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交;在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人。

　　(三)建设用地使用权的出让最高年限：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工业用地50年;

　　(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;

　　(4)商业、旅游、娱乐用地40年;

　　(5)综合或其他用地50年。

　　出让土地使用权的最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定。土地使用权出让的实际年限不得高于规定最高年限。

　　(四)建设用地使用权的收回

　　1.土地使用权期间届满处理

　　(1)住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　(2)非住宅建设用地使用权期间届满，需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。

　　2.建设用地使用权期间届满前

　　(1)因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

　　(2)因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。

　　①土地使用者未如期支付地价款

　　应在签约后，60日内支付完毕。

　　②土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地

　　先纠正，视情节警告、罚款，最终无偿收回。

　　(3)司法机关决定收回土地使用权。因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。

　　(五)建设用地使用权终止

　　1.建设用地使用权因土地灭失而终止

　　如：地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。

　　2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止

　　由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。

　　三、建设用地使用权出让合同及其管理

　　建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

　　(一)合同的主要内容

　　1.合同。主要内容包括：当事人的名称和住所;土地界址、面积等;建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;土地用途;土地条件;土地使用期限;出让金等费用及其支付方式;开发投资强度;规划条件;配套;转让、出租、抵押条件;期限届满的处理;不可抗力的处理;违约责任;解决争议的方法。

　　2.合同附件

　　主要内容有：宗地平面界址图;出让宗地竖向界限;市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。

　　(二)合同的履行

　　(1)超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　(2)用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

　　(3)项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额应达到合同约定标准。未达到标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求用地单位支付违约金，并可以要求用地单位继续履约。

　　(三)合同的解除

　　(1)在签订出让合同后，受让人延期付款超过60日，经土地管理部门后仍不能支付出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

　　(2)土地管理部门延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，并退还已经支付出让价款的其余部分，受让人并可请求土地管理部门赔偿损失。

　　四、严格住房建设用地出让管理

　　(一)规范编制拟供地块出让方案

　　依据土地利用规划和城镇控制性详细规划协调拟定住房用地出让方案。土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法、没有纠纷。

　　(二)严格制定土地出让的规划和建设条件

　　对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。

　　严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

　　(三)严格土地竞买人资格审查

　　除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买(投标)保证金外，还应提交竞买(投标)保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。

　　(四)严格划拨决定书和出让合同管理

　　各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。综合用地的，必须在合同中分别载明商业、住房等规划、建设及各相关条件。

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