建设用地的概念、分类和特点

　　(一)建设用地的概念

　　建设用地是指用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地利用的结果，基本上是以非生态附着物的形式。

　　根据土地利用总体规划，土地按照用途分为：

　　(二)建设用地的分类

　　1.按附着物的性质分类，可分为：

　　(1)建筑物用地

　　人们在内生产、生活或其他活动的房屋或场所。

　　(2)构筑物用地

　　人们一般不直接在内进行生产、生活或其他活动的建筑物。

　　2.按建设用地的利用方式分类，可分为：

　　商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通设施用地、水利设施用地、其他建设用地。

　　3.按土地所有权的归属分类，可分为：

　　(1)国有建设用地

　　包括城市市区的土地、铁路、公路、机场、国有企业、港口等用地。

　　(2)集体所有建设用地

　　包括农民宅基地、乡(镇)村公共设施、公益事业、乡村办企业使用农民集体所有的建设用地。

　　4.按建设用地的用途分类，可分为：

　　(1)非农业建设用地，包括：

　　①城镇、工矿、村庄用地;

　　②交通用地;

　　③乡镇企业、农村作坊、机械化养殖场、采矿区、废石场、垃圾堆场等三类。

　　(2)农业建设用地，如作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等建设所需使用的土地。

　　5.按建设用地的规模(占地、建面、投资)分类，可分为：大型、中型、小型项目建设用地。

　　6.按建设用地的状况分类

　　(1)新增建设用地

　　指新近某一时点以后由其他非建设用地转变而来的建设用地。

　　(2)存量建设用地

　　指新近某一时点以前已有的建设用地。

　　7.按建设用地的使用期限分类，可分为：

　　(1)永久性建设用地

　　是指建设用地一经使用后就不再恢复原来状态的土地;

　　(2)临时建设用地

　　是指在实施过程中，需要临时性使用的土地。

　　(三)建设用地的特点

　　1.非生态利用性：无需利用土壤的生产功能，因为无关种植。农转建易，建恢农难，不轻易将农用地转变为建设用地。

　　2.土地利用的集约性：可以产生更高的经济效益，故人们热衷于农转建，但全世界范畴都在严格管控。

　　3.区位选择的重要性：区位是非常重要的条件。但区位也具有相对性，因为不同物业类型对用地的要求不同。

　　二、建设用地管理的原则

　　(一)规划总体控制的原则

　　1.国家通过土地利用总体规划，确定建设用地的规模、布局、结构和时序安排，对建设用地实行总量控制。

　　2.农用地转为建设用地，必须符合总体规划。

　　3.土地利用总体规划确定的约束性指标和分区管制规定不得突破。

　　(二)有偿使用土地的原则

　　1.1988年《土地管理法》修订，具体办法，后续规定。

　　2.1990年国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地有偿使用制度正式建立。《土地管理法》规定，除一些公共设施、公益事业和基础设施外，国有建设用地供应原则上都应采用有偿使用方式。

　　3.1994年通过的《城市房地产管理法》进一步明确了国有土地使用权出让等有偿方式。

　　(三)节约和集约用地的原则

　　1.布局优化原则

　　禁止城市新区、开发区和工业园区在规划外范围设立——集聚效应/规模经营;

　　因地制宜采用组团式、串联式、卫星城式布局——避免占用优质耕地;

　　鼓励优化设计、分层布局;充分利用地上和地下空间——整体、分层设立土地使用权。

　　2.市场配置原则

　　进一步扩大有偿使用范围，经营性用地招拍挂;

　　符合规划的前提下，鼓励加层、改造等提高土地利用率;

　　符合规划的工业：提容积不加价;

　　符合用地要求且受鼓励工业：差别地价。

　　注意：投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。

　　3.盘活利用原则

　　国家鼓励土地整治。依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。

　　鼓励社会资本参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。

　　鼓励土地使用者自行开发或合作开发。

　　(四)建设用地年度计划管理

　　明确主次。土地管理，首看是否符合土地利用总规，再看是否符合土地利用年度计划。

　　国土资源部会同国家发展改革委，测算全国未来三年新增建设用地计划指标控制总规模，同时结合省、自治区、直辖市和国务院有关部门提出的计划指标建议，编制全国土地利用年度计划草案，报国务院批准，提交全国人民代表大会审议确定后，下达各地执行。

　　新增建设用地计划指标实行指令性管理，不得突破。因特殊情况需增加全国土地利用年度计划中新增建设用地计划的，按规定程序报国务院审定。

　　因地震、洪水、台风、泥石流等重大自然灾害引发的抗灾救灾、灾后恢复重建用地等特殊情况，制定灾后重建规划，经发展改革、国土资源、民政等部门审核，省级以上人民政府批准，可以先行安排新增建设用地指标，列出具体项目，半年内将执行情况报国土资源部。

　　三、建设用地供应政策

　　(一)建设用地供应的含义

　　建设用地供应是指国家将土地使用权提供给建设单位使用的过程。

　　(二)供地的基本依据与政策

　　1.国家鼓励类项目：可以供地，甚至积极供地。

　　2.国家限制类项目：限制供地

　　(1)先报批，再执行：全国范围内统一规划布点、生产能力过剩需总量控制和涉及国防安全、重要国家利益的建设项目。

　　(2)严格监督管理和指导：大量损毁土地资源或以土壤为生产原料，需要低于国家规定地价出让、出租土地的。

　　3.国家禁止类项目：禁止供地

　　危害国家安全或者损害社会公共利益的，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺所涉及的，国家产业政策规定禁止投资的。(该《目录》定期更新)

　　四、国有建设用地审查报批管理

　　国土资源主管部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行预审。

　　以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县国土资源主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。

　　以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县国土资源主管部门，向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。

　　建设项目施工期间，建设单位应当将《建设用地批准书》公示于施工现场。

　　五、建设用地使用权二级市场管理

　　土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场。

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