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2020年房地产估价师考试《相关知识》章节考点:城市居住区规划

来源 :中华考试网 2019-10-25

第五节 城市居住区规划

  一、居住区及规划布局

  居住区及规划布局形式:

  居住区—居住小区—住宅组团(三级结构)

  居住区—住宅组团(二级结构)

  居住小区—住宅组团

  独立式组团

  居住区,城市干道和自然分界线围合,居住人口规模(30000~50000人,10000~16000户)

  居住小区,城市道路和自然分界线围合,居住人口规模(10000~15000人,3000~5000户)(某开发商开发的项目)

  居住组团,小区道路分割,居住人口规模(1000~3000人,300~1000户)(一期二期三期)

  二、居住区规划的任务和内容

  (一)居住区规划的任务

  创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。

  (二)居住区规划的内容

  选择、确定用地的位置和范围;确定规模,人口和用地;拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式;拟定公共服务设施的内容,规模、数量、分布和布置方式;拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式;拟定公共绿地的数量、分布和布置方式;拟定有关的工程规划设计方案;拟定各项技术经济指标和造价估算。

  三、居住区的用地构成和规模

  (一)居住区的用地构成

  (1)住宅用地

  (2)公共服务设施用地

  (3)道路用地

  (4)绿化用地

  (二)居住区的规模

  1.设置居住区级商业服务设施的经济性和合理的服务半径:居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离,一般为800~1000米。是影响居住区用地规模的重要因素。(商业配套改住宅销售)

  2.城市道路交通方面的影响:城市干道之间的合理间距一般在600~1000米之间,城市干道间用地的一般在36~100公顷左右。

  3.居民行政管理体制方面的影响。

  此外,自然地形条件和城市规模因素也有影响。

  四、住宅及其用地的规划布置

  是居住区规划设计的主要内容。

  (一)住宅的类型及其特点

  类型:

  1.供以家庭为居住单位的建筑,一般称为住宅;

  2.供单身居住的建筑,如学校的学生、工矿企业的单身职工等居住的建筑,一般称为单身宿舍或宿舍。

  (二)住宅建筑经济和用地经济的关系

  住宅建筑经济直接影响用地经济,而用地的经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价。

  住宅层数(多层住宅,提高层数可以降低造价)

  进深(进深加大,采暖地区外墙需要加厚的情况下经济效果好)

  长度(住宅长度也影响造价,但过长需要增加伸缩缝和防火墙,不利于通风和抗震)

  层高(影响造价,和节约用地)

  平面系数(K):使用面积占建筑面积的比重。建筑面积相同时,提高K值,可以增加居住面积。

  (三)合理选择住宅类型

  考虑方面:

  1.满足户室比的要求;

  2.住宅建筑层数的确定,要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度;

  3.适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯。

  五、公共建筑及其用地的规划布置

  (一)公共建筑的分类(教育、医疗卫生、商业、服务业、文娱体育、金融邮电、行政管理和市政公用)

  (二)公共建筑定额指标(建筑面积和用地面积)

  (三)公共建筑的规划布置

  规划布置的基本要求:

  ①便于居民使用;

 

服务半径(米)

居住区级

800~1000

居住小区级

400~500

居住组团

150~200

  ②应设在交通比较方便、人流比较集中的地段;

  ③保持居住区内部的安宁;

  ④各级公共服务中心宜与相应的公共绿地相邻布置。

  六、居住区道路的规划布置

  (一)功能要求(市政公用车辆通行,居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行,铺设工程管线,道路走向和线型是组织居住区内建筑群体景观的重要手段;供救护、消防和搬运家具车辆的通行)

  (二)道路分级(居住区道路,车行道宽度不小于9米,红线宽度20~30米)

 

车行道宽

红线宽度

居住区级道路

不小于9米

20~30米

居住小区级道路

7米

根据规划需要确定

居住组团级道路

4米

 

  (三)居住区道路规划布置的基本要求

  七、居住区绿地的规划布置

  (一)居住区绿地系统的组成(居民公共使用的绿地,公共建筑和公用设施专用的绿地,宅旁和庭院绿地,街道绿地)

  (二)居住区绿地的标准(人均绿地面积,居住区用地的绿化覆盖率)

  (三)居住区绿地的规划布置原则

  1.根据居住区的功能组织和居民对绿地的使用要求采取集中与分散,重点与一般,点、线、面结合的原则,以形成完整统一的居住区绿地系统,并与城市总的绿地系统相协调;

  2.尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化,以节约用地;

  3.应注意美化居住环境的要求;

  4.在植物配置和种植方式上力求经济实用和便于管理。

  八、居住区规划的技术经济分析

  (一)用地平衡表

  1.与土地使用现状情况进行比较分析,作为调整用地和制定规划的依据之一;

  2.进行方案比较;

  3.审批居住区规划设计方案的依据之一。

  居住用地平衡表

项目

现状

规划

面积

人均

比重

面积

人均

比重

(hm2

(m2/人)

(%)

(hm2

(m2/人)

(%)

居住区总用地

 

 

 

 

 

 

住宅用地

 

 

 

 

 

 

公共服务设施用地

 

 

 

 

 

 

道路用地

 

 

 

 

 

 

公共绿地

 

 

 

 

 

 

其他用地

 

 

 

 

 

 

  (二)技术经济指标

项目

居住户数

居住人数

总建筑面积

住宅建筑面积

住宅建筑套密度(毛)

单位

万m2

万m2

套/hm2

项目

平均层数

改建拆建比

住宅建筑净密度

每公顷土地开发费

住宅建筑套密度(净)

单位

 

%

万元(测算)

套/hm2

项目

人口净密度

人口毛密度

单方综合投资

住宅建筑面积毛密度

住宅建筑面积净密度

单位

人/hm2

人/hm2

元/m2(测算)

m2/hm2

m2/hm2

  指标计算:

  住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积(层)

  住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积(%)

  住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积(m2/h m2)

  住宅建筑面积毛密度=住宅总建筑面积/居住用地面积(m2/h m2)

  人口净密度=规划总人口/住宅用地面积(人/h m2)

  人口毛密度=规划总人口/居住用地面积(人/h m2)

  (毛主席故居)

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