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2020年房地产估价师考试《相关知识》章节考点:城市详细规划

来源 :中华考试网 2019-10-25

第四节 城市详细规划

  一、控制性详细规划(规划地域范围100公顷以上)

  (一)控制性详细规划的作用

  1.承上启下的作用(上有城市总体规划和分区规划,下有修建性详细规划);

  2.控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导;

  3.控制性详细规划是城市政策的载体(如:城市产业结构,城市用地结构,城市人口空间分布,城市环境保护,鼓励开发建设等)。

  (二)控制性详细规划的内容

  任务:以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置、空间环境控制的规划要求,强化城市规划的控制功能,并指导修建性详细规划的编制。

  内容:

  1.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界限;

  2.规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求;

  3.确定各级支路的红线位置,控制点坐标和标高;

  4.根据规划容量,确定工程管线走向,管径和工程设施的用地界限;

  5.制定相应的土地使用及建筑管理规定。

  (三)控制性详细规划的控制体系

  控制性详细规划的控制体系指标:

  1.用地控制指标

  2.环境容量控制指标

  3.建筑形态控制指标

  4.交通控制指标

  5.城市设计引导及控制指标

  6.配套设施体系

  规定性指标:(强制性,必须执行,不可突破)

  ①用地性质

  ②用地面积

  ③建筑密度 基底面积/土地面积

  ④建筑控制高度

  ⑤建筑红线后退距离(防火,救灾的要求)

  ⑥容积率 容积率=总建筑面积/土地面积(有上限和下限)

  ⑦绿地率

  绿地率=绿地面积/土地面积(通常下限控制,新建住宅小区不低于30%,老旧小区不低于25%)

  绿地包括:公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施绿地,不包括屋顶、晒台的人工绿地。

  (必须是天然的,不能是人工的)

  ⑧交通出入口方位(机动车出入口方位、禁止机动车开口地段、主要人流出入口方位)

  ⑨停车泊位及其他需要配置的公共设施(下限控制)

  指导性指标:(非强制,参考指标)

  1.人口容量(上限控制)

  2.建筑形式、体量、色彩和风格要求(广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等)

  3.其他环境要求

  (四)控制性详细规划有关计算规则

  1.建筑占地面积

  建筑占地面积为建筑物的垂直投影面积,但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道和街坊内连接建筑物之间的过街楼,以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积10%的基地附属建筑面积。

  2.总建筑面积

  发改委(82)经基设字58号《建筑面积计算规则》规定计算,但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道,以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积10%的基地附属建筑面积,也不包括:

  (1)地下室和楼板面不高于明沟1.5m的半地下室;

  (2)开放供公共使用的地面敞空层;

  (3)面积小于标准层面积百分之十的机房、水箱、瞭望用房的屋顶附属建筑物。此外,底层为杂物间和停车间的居住建筑,其底层面积按一半计入总建筑面积。

  3.建筑高度

  在核算建筑间距时,建筑高度按以下规定计算:

  (1)平屋面算至女儿墙顶,无女儿墙算至檐口,面积小于标准层面积10%的屋顶附属建筑物高度不计;

  (2)坡屋面坡度不大于35°时,高度算至檐口;大于35°者,屋脊线平行于相关建筑的算至屋脊线,垂直于相关建筑的算至山墙斜坡高度的中点。

  在核算建筑高度时,建筑高度按以下规定计算:

  (1)平屋面算至女儿墙顶,无女儿墙者算至檐口;

  (2)坡屋面当山墙平行于道路红线时,高度算至山墙斜坡的中点,当屋脊线平行于道路红线时,凡坡度不大于35°者,高度算至封檐墙顶,无封檐墙顶者算至檐口,坡度大于35°

  者算至屋脊。

  二、修建性详细规划

  (一)修建性详细规划的作用

  修建性详细规划以上一层次规划为依据,将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。(具体、详尽)

  (二)修建性详细规划的内容

  1.建设条件分析和综合技术经济论证;

  2.建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计,布置总平面图;

  3.道路系统规划设计;

  4.绿地系统规划设计;

  5.工程管线规划设计;

  6.竖向规划设计;

  7.估算工程量、搬迁量和总造价,分析投资效益。

  需掌握修建性详细规划与控制性详细规划的内容区别。

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