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2019房地产估价师《相关知识》第八章节考点:资产证券化与房地产信托投资基金

来源 :中华考试网 2019-09-10

第五节 资产证券化与房地产信托投资基金

  一、资产证券化

  (一)资产证券化的概念

  以特定资产组合或特定现金流为支持,发行可交易证券的一种融资形式。特定的“资产池”是证券发行的基础。

  将缺乏流动性的资产,转变为在金融市场上可以自由买卖的证券,使其具有流动性的行为。

  包括:实体资产证券化、信贷资产证券化(狭义专指,如MBS、ABS)、证券资产证券化、现金资产证券化。

  (二)资产证券化的理论基础

  现金流分析原理(基础资产的现金流分析是资产证券化的最核心原理)

  资产重组原理(共同特点的资产汇成“资产池”,其现金流会有规律)

  风险隔离原理(发起人破产不会对SPV运行产生影响)

  信用增级原理(外部增级:金融保险、企业担保、信用证、现金抵押账户;内部增级:建立优先和次级结构、超额抵押和利差账户)

  (三)资产证券化的流程

  1.参与主体:

  发起人(可证券化资产的原始产权人,融资需求者)

  发行人(SPV,special purpose vehicle,特殊目的机构,金融中介,创设证券化工具)

  投资者(主要是机构投资者)

  2.延伸主体:信用增级机构、资信评级机构、服务人、受托管理人、投资银行。

  运作过程的案例,可以不看

  二、房地产信托投资基金

  (一)房地产信托投资基金概述

  1.基本概念(信托,基于信任而委托)

  REITs,以公司、商业信托投资计划或契约的组织形式,通过发行收益凭证(股票、商业票据或债券),募集不特定的多个投资者的资金,委托专业投资机构投资于房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节以及不同的房地产项目,并将绝大部分投资综合收益按比例分配给投资者。

  含义:(1)投资者(委托人)基于REITs合同,将其货币资金或房地产作为信托财产转移至REITs发起人(委托人),受托人向委托人或其指定的受益人交付资产受益凭证,受托人依据REITs合同对信托财产进行管理和处置,由此产生的收益由资产受益凭证的持有者享有。(2)REITs是房地产信托投资的金融机构,是房地产信托投资品的生产者和销售者,也是投资人(委托人)所交付信托财产的支配者。(3)REITs是房地产信托投资产品。

  2.房地产信托投资基金的类型

  按组织形式分:契约型、公司型、有限合伙型

  按投资对象分:权益型(直接或间接投资拥有房地产)、抵押型(和房地产抵押贷款有关)、混合型

  按是否可追加:封闭型、开放型

  按募集形式:公募、私募

  按持续期限:固定期限、不固定期限

  按投资标的:特定型、不特定型

  3.REITs的组织形态

  契约型

  4.REITs的优势

  (1)收益稳定,通胀期保值;(2)免双重征税,无最低投资要求;(3)投资者获得稳定的即期收入;(4)中小投资者可以参与;(5)流动性强;(6)信息不对称程度低。

  REITs属于资产证券化的一种方式。适用于商业地产。

  REITs不同于一般意义上的房地产项目融资。

  (二)房地产信托投资基金的相关分析

  1.相似概念的比较

  房地产信托:信托机构代办房地产买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务,以及登记、过户、纳税等事项。

  房地产投资信托:具有房地产开发经营权的信托投资公司,运用自有资金和稳定的长期信托资金,以投资者的身份直接参与房地产投资。

  房地产信托基金:房地产信托机构,为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。

  2.与其他房地产投资产品的区别

  

REITS

MBS

发起人

收益类房地产业主

发放住房抵押贷款银行

投资标的

商业地产权益、租金收入、管理收入

同质抵押贷款(资产池)

投资目的

增强流动性,扩张规模

缓解银行流动性风险

产品性质

股权类投资产品

固定收益证券

  REITs与房地产股票(投融资政策的差异;投资对象不同)

  REITs与证券投资基金(主要是投资标的不同)

  (三)REITs的流程

  1.相关当事人及其作用:投资者、信托投资基金管理公司、信托基金托管公司、资产管理公司。

  为了保证信托基金的资金安全,信托基金托管公司和管理公司作为信托基金的托管人和管理人,必须保持独立性。

  2.运作流程

  由房地产信托基金托管公司依据托管契约,在扣除税收、管理费、信托费等相关支出后,将至少90%的基金收益分配给投资人。

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