第五节　资产证券化与房地产信托投资基金

　　一、资产证券化

　　(一)资产证券化的概念

　　以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。特定的“资产池”是证券发行的基础。

　　将缺乏流动性的资产，转变为在金融市场上可以自由买卖的证券，使其具有流动性的行为。

　　包括：实体资产证券化、信贷资产证券化(狭义专指，如MBS、ABS)、证券资产证券化、现金资产证券化。

　　(二)资产证券化的理论基础

　　现金流分析原理(基础资产的现金流分析是资产证券化的最核心原理)

　　资产重组原理(共同特点的资产汇成“资产池”，其现金流会有规律)

　　风险隔离原理(发起人破产不会对SPV运行产生影响)

　　信用增级原理(外部增级：金融保险、企业担保、信用证、现金抵押账户;内部增级：建立优先和次级结构、超额抵押和利差账户)

　　(三)资产证券化的流程

　　1.参与主体：

　　发起人(可证券化资产的原始产权人，融资需求者)

　　发行人(SPV，special purpose vehicle，特殊目的机构，金融中介，创设证券化工具)

　　投资者(主要是机构投资者)

　　2.延伸主体：信用增级机构、资信评级机构、服务人、受托管理人、投资银行。

　　运作过程的案例，可以不看

　　二、房地产信托投资基金

　　(一)房地产信托投资基金概述

　　1.基本概念(信托，基于信任而委托)

　　REITs，以公司、商业信托投资计划或契约的组织形式，通过发行收益凭证(股票、商业票据或债券)，募集不特定的多个投资者的资金，委托专业投资机构投资于房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节以及不同的房地产项目，并将绝大部分投资综合收益按比例分配给投资者。

　　含义：(1)投资者(委托人)基于REITs合同，将其货币资金或房地产作为信托财产转移至REITs发起人(委托人)，受托人向委托人或其指定的受益人交付资产受益凭证，受托人依据REITs合同对信托财产进行管理和处置，由此产生的收益由资产受益凭证的持有者享有。(2)REITs是房地产信托投资的金融机构，是房地产信托投资品的生产者和销售者，也是投资人(委托人)所交付信托财产的支配者。(3)REITs是房地产信托投资产品。

　　2.房地产信托投资基金的类型

　　按组织形式分：契约型、公司型、有限合伙型

　　按投资对象分：权益型(直接或间接投资拥有房地产)、抵押型(和房地产抵押贷款有关)、混合型

　　按是否可追加：封闭型、开放型

　　按募集形式：公募、私募

　　按持续期限：固定期限、不固定期限

　　按投资标的：特定型、不特定型

　　3.REITs的组织形态

　　契约型

　　4.REITs的优势

　　(1)收益稳定，通胀期保值;(2)免双重征税，无最低投资要求;(3)投资者获得稳定的即期收入;(4)中小投资者可以参与;(5)流动性强;(6)信息不对称程度低。

　　REITs属于资产证券化的一种方式。适用于商业地产。

　　REITs不同于一般意义上的房地产项目融资。

　　(二)房地产信托投资基金的相关分析

　　1.相似概念的比较

　　房地产信托：信托机构代办房地产买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务，以及登记、过户、纳税等事项。

　　房地产投资信托：具有房地产开发经营权的信托投资公司，运用自有资金和稳定的长期信托资金，以投资者的身份直接参与房地产投资。

　　房地产信托基金：房地产信托机构，为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。

　　2.与其他房地产投资产品的区别

　　REITs与房地产股票(投融资政策的差异;投资对象不同)

　　REITs与证券投资基金(主要是投资标的不同)

　　(三)REITs的流程

　　1.相关当事人及其作用：投资者、信托投资基金管理公司、信托基金托管公司、资产管理公司。

　　为了保证信托基金的资金安全，信托基金托管公司和管理公司作为信托基金的托管人和管理人，必须保持独立性。

　　2.运作流程

　　由房地产信托基金托管公司依据托管契约，在扣除税收、管理费、信托费等相关支出后，将至少90%的基金收益分配给投资人。

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