二、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

　　【问题】

　　1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?

　　2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?

　　3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

　　【正确答案】

　　1.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。

　　估价机构没有义务将估价结果告知借款企业(1分);估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人(或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果;②估价机构仅对委托人负责;③法院是委托人，借款企业不是委托人)(2分)。

　　参见教材P264。

　　2.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。

　　拍卖保留价由法院确定(1分)，应以评估价格为基础确定(2分)。

　　参见教材P264。

　　3.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的特点。

　　应注意以下费用：

　　(1)拍卖机构佣金(1分)。

　　(2)补缴土地使用权出让金(1分)。

　　(3)房地产交易相关税费(1分)。

　　(4)估价机构的评估费用(1分)。

　　参见教材P264。