答案

　　案例分析题

　　1、

　　<1>、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告示例。

　　1.估价时间用语错误，应为价值时点;

　　2.缺少估价原则;

　　3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义;

　　4.未分析租金水平的变化趋势;

　　5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响;

　　6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响;

　　7.六层有效毛收入计算错，未考虑可出租面积系数;

　　8.年运营费用的计算结果180.44万元错误;

　　9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用;

　　10.保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算;

　　11.资本化率(09年教材已改为报酬率)取值未说明理由;

　　12.可获收益年限错，应为36年;

　　13.基准地价修正法中，年期修正方法(公式)错;

　　14.基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年;

　　15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚;

　　16.未计算精装修成本费用(建安费);

　　17.建筑物折旧年限计算错(应2/38);

　　18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响;

　　19.成本法中未考虑相关销售费用及销售税费;

　　20.未说明估价结果确定的理由。 参见教材P23。

　　2、

　　<1>、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告示例。

　　1.致委托人函中没有说明价值时点;

　　2.致委托人函中缺法定代表人的签名;

　　3.估价方法中未说明收益法和比较法的定义;

　　4.地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由;

　　5.收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算;

　　6.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%;

　　7.年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由;

　　8.年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由;

　　9.求取收益价格中有限年期公式错(注：这是文员的笔误);

　　10.交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高;

　　11.区域因素修正错误(应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在价值时点的区域因素状况相比);

　　12.个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致(注：个别因素修正都是一般);

　　13.比较法中没有说明是否包含地下车位的价值;

　　14.估价报告不完整，缺少附件。参见教材P23。

　　【答案解析】

　　3、

　　<1>、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告示例。

　　1.“估价方”中缺少资质等级;

　　2.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);

　　3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　5.“估价原则”缺少谨慎原则;

　　6.假设开发法的定义中“实际支出”说法错误，应为“必要支出”;

　　7.结果报告中估价结果缺少单价;

　　8.缺少市场背景分析;

　　9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;

　　10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);

　　11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用;

　　12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰;

　　13.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;

　　14.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加;

　　15.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误;

　　16.运用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的计算结果有误;

　　17.成本法估价的计算公式中缺少投资利息;

　　18.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由;

　　19.缺少附件。参见教材P23。