(八)估价结果确定

　　考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象xx 市xx 区xx 东街xx 号xx 商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即

　　50012430-1000000=40012430(元)

　　因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元

　　大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整(单价略)

　　xx 房地产估价有限公司

　　二O 一一年八月十八日

　　附件(略)

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个。后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　本次估价背景如下：

　　估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万M2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：

　　(六)估价方法适用性分析

　　l.根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价刘象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。

　　2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

　　3.收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

　　由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全、故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。

　　4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

　　本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。

　　用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。

　　由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素.

　　2011年试题参考答案

　　一、问答题

　　(一)评分要点：

　　1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。(2分)

　　(或：未对甲公司提供的资料进行核实，2分;未对估价对象拍照，1分)

　　2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。(2分)

　　3.确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率。(2分)

　　(或：不应把租金直接作为有效毛收入.2分)

　　4.不应选用350元/M2作为估价对象的客观租金(或应采用三个可比实例的平均值;曲解了最高最佳利用原则)。(2分)

　　(或：未说明收益年限，2分)

　　5.不应选用银行贷款利率作为折现率。(2分)

　　(二)评分要求：

　　1.( l )加油站的房屋(1分)、构筑物(1分)及其占用范围内的使用权。(1分)

　　( 2 )加油站的设施设备以及工器具等动产。(1分)

　　( 3 )加油站的特色装饰装修。(1分)

　　( 4 )加油站的特许经营权。(1分)

　　2.( l )加油站的房地产权属证书(房屋所有权证、国有土地使用证)。(1分)

　　( 2 )加油站的设施设备情况(储油罐、加油机等的数量、型号、规格等)。(l分)

　　( 3 )加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。(1分)

　　( 4 )加油站近3年的经营状况及财务报表。(1分)

　　(三)评分要点：

　　1.四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。(2分)

　　2.( 1 )对实例A 应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。(2分)(或调整至完整权利状态下的价格)

　　( 2 )对实例B 应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。(2分)

　　( 3 )对实例C 应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。(2分)(或测算合并后的增值收益)

　　( 4 )对实例D 应进行临街宽度(宽深比)修正和形状(平面布局)修正。(2分)