2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（3）
来源 :中华考试网 2018-05-01
中1.市场法测算
市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例;将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况(实物状况、权益状况、区位状况)调整;结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
( l )选取可比实例
|
实例 |
名称 |
位置 |
交易时间 |
总层数/所在层 |
建成年代 |
交易价格/元/平 |
房屋用途 |
房屋面积/平 |
|
A |
xx 天地1 号楼l 段21 号营业房 |
xx 区 |
2011.4 |
4 /一至三 |
2003 |
15500 |
商业 |
2929.56 |
|
B |
xx 东街xx 城3 号楼03 号营业房 |
xx 区 |
2011.4 |
17 /一至三 |
2007 |
17319 |
商业 |
3165.12 |
|
C |
xx 东街xx 城2 号楼20 号营业房 |
xx 区 |
2011.6 |
19 /一至三 |
2007 |
17320 |
商业 |
2810.99 |
( 2 )比较因素说明表
|
比较因素 |
估价对象 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C | |
|
交易价格/元/m2 |
|
15500 |
17319 |
17320 | |
|
交易日期 |
201188 |
20114 |
20114 |
201 1.8 | |
|
交易情况 |
正常市场交易 |
正常市场交易 |
正常市场交易 |
正常市场交易 | |
|
实物状况 |
所处楼层 |
4 /一至四层,规划使用无限期 |
4 /一至三层,规划使用有一定限制 |
17 /一至三层,规划使用有一定限制 |
19 /一至三层,规划使用有一定限制 |
|
建筑品质及内部格局 |
钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 |
钢混结构．设施齐全，内部格局有利于经营 |
钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 |
钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 | |
|
室内净高 |
3.5m |
3.5m |
3.5m |
3.5m | |
|
无形价值 |
无特殊无形价值 |
无特殊无形价值 |
无特殊无形价值 |
无特殊无形价值 | |
|
装饰装修 |
中档装修 |
中档装修 |
中档装修 |
中档装修 | |
|
建筑面积M2 |
3000 |
2929.56 |
3156.12 |
2810.99 | |
|
权益状况 |
剩余土地使用年限 |
26 |
30 |
34 |
34 |
|
其他限制 |
无 |
无 |
无 |
无 | |
|
区位状况 |
土地级别 |
毗邻商业中心，商业环境优 |
无毗邻商业中心，商业环境优 |
毗邻商业中心，商业环境优 |
毗邻商业中心，商业环境优 |
|
基础设施配套 |
七通一平 |
七通一平 |
七通一平 |
七通一平 | |
|
交通条件 |
便捷度高 |
便捷度高 |
便捷度高 |
便捷度高
| |
|
公共服务配套 |
公共服务设施齐全 |
公共服务设施齐全 |
公共服务设施齐全 |
公共服务设施齐全
| |
|
临街状况 |
临x xx 东街 |
临x xx 东街 |
临x xx 东街 |
临x xx 东街 | |
( 3 )比较因素情况修正表
|
|
|
估价对象 |
可比实例A |
|
可比实例B |
|
可比实例C |
|
|
|
位置 |
xx 东街xx 号 |
xx 天地1 号楼1 段21 号营业房 |
修正系数（% ) |
xx 东街xx 城3 号楼03 号营业房 |
修正系数（% ) |
xx 东街沉x 城2 号楼加号营业房 |
修正系数% |
|
|
交易价格/元/M2 |
|
15500 |
|
17319 |
|
17320 |
|
|
|
交易日期 |
201 1 88 |
20114 |
6 |
20114 |
6 |
2011.6 |
3 |
|
|
交易情况 |
正常 |
正常 |
0 |
正常 |
0 |
正常 |
0 |
|
四 |
实物状况 |
|
|
9 |
|
11 |
|
1l |
|
1 |
楼层 |
4 /一至四 |
4 /一至三 |
10 |
17 /一至三 |
10 |
19 /一至三 |
10 |
|
2 |
建筑品质及内部格局 |
相同 |
相同 |
。 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
|
3 |
室内净高 |
相同 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
|
4 |
无形价值 |
无 |
无 |
0 |
无 |
0 |
无 |
O |
|
5 |
装饰装修 |
中档装修 |
简单装修 |
-3 |
简单装修 |
-3 |
简单装修 |
-3 |
|
6 |
面积/ M2 |
3000 |
2929 56 |
O |
3165 12 |
O |
281099 |
0 |
|
7 |
建成年代 |
1999 |
2003 |
2 |
2007 |
4 |
2 加7 |
4 |
|
五 |
权益状况 |
|
|
4 |
|
7 |
|
7 |
|
1 |
剩余土地使用年限 |
26 |
30 |
4 |
34 |
7 |
34 |
7 |
|
2 |
其他限制 |
无 |
无 |
O |
无 |
0 |
无 |
O |
|
六 |
区位状况 |
|
|
O |
|
O |
|
0 |
|
1 |
商业繁华度 |
好 |
好 |
O |
好 |
0 |
好 |
0 |
|
2 |
基础设施完备度 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
O |
|
3 |
交通条件 |
好 |
好 |
0 |
好 |
O |
好 |
0 |
|
4 |
公共设施完备度 |
完善 |
完善 |
。 |
完善 |
。 |
完善 |
0 |
|
5 |
临街状况 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
0 |
|
七 |
比准价格Z （元/M2） |
16670.81 |
15782.90 |
|
1735994 |
|
1686960 |
|
房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30% ，权益状况权重确定为35% ，区位状况权重确定为35% ;权重、修正系数确定过程略。
市场法评估单价：16670.81元/M2
市场法评估总价：16670.81×3000=50012430元
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
V = A/Y×[1-(1+Y)n ]式中V--收益法评估及价格;
A ―房地产净收益;
Y--房地产报酬率;
n― 房地产收益年限。
( 1 )房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元/M2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/M2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/M2(测算过程略)。
( 2 )报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5% ;依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略)，最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%
( 3 )收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为26年。根据孰短原则，确定收益年限为26年。
( 4 )价格评估确定(详见下表)
|
序号 |
名称 |
取值依据 |
计算公式（或取值 |
计算结果 |
| ||
|
(1)年收益 |
1 |
建筑面积/M2 |
房屋权属证书 |
3000 |
3000 |
| |
|
2 |
重置成本/元 |
依据审计报告测算确定 |
1200×3000 |
3600000 |
| ||
|
3 |
月毛租金收人/（元/M2） |
租赁合同 |
65 |
65 |
| ||
|
4 |
空置率 |
租赁合同 |
0 |
0 |
| ||
|
5 |
有效毛收人/元/月 |
|
（3）×（1）[（1）-（4）] |
195000 |
| ||
|
|
6 |
年收益小计Z元 |
按年收益为基础计取 |
(5)×12 |
2340000 |
| |
|
（2）年经营费用 |
1 |
年管理费用/元 |
按年收益为基础计取 |
2% |
46800 |
| |
|
2 |
税金/元 |
按年收益为基础计取 |
A+b |
411840 |
| ||
|
A |
房产税/元 |
按年收益为基础计取 |
12% |
280800 |
| ||
|
B |
其他税费/元 |
按重置成本为基础计取 |
5.6% |
131040 |
| ||
|
3 |
保险费/元 |
按重置成本为基础计取 |
0.2% |
7200 |
| ||
|
4 |
维修费/元 |
|
2% |
72000 |
| ||
|
5 |
年经营费用/元 |
|
(+)+(2)+(3)+(4) |
537840 |
| ||
|
（3） |
年净收益/元 |
|
(一)-(二) |
1802160 |
| ||
|
（4） |
收益年限 |
|
|
26 |
| ||
|
（5） |
报酬率 |
|
|
6.5% |
| ||
|
（6） |
收益价格 |
|
（三）/6.5%×[1-1/(1+6.5%)26] |
22333038.05 |
| ||
|
（7） |
收益法单价/元/m2 |
|
|
7444.35 |
| ||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
参数选取及具体计算过程略。
收益法评估单价：7444.35元/M2
收益法评估总价：22333038.05元