2017年房地产估价师案例与分析练习题（3）
来源 :中华考试网 2017-08-15
中4.房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：
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可比实例A |
可比实例B |
可比实例C | ||
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交易单价/（元/㎡） |
17272 |
16700 |
17578 | ||
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交易情况 |
100/100 |
100/100 |
100/85 | ||
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交易日期 |
100/100 |
102/100 |
99/100 | ||
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区域因素 |
距市中心距离 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
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办公聚集度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
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道路类型 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
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交通便捷程度 |
距公交站点距离 |
100/100.25 |
100/100.75 |
100/99.75 | |
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公共配套设施完善程度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
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环境质量状况 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
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区域规划发展方向 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
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个别因素 |
建成年代 |
100/103.5 |
100/103.5 |
100/104 | |
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建筑结构 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
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建筑外观设计及材料 |
100/101 |
100/101 |
100/101 | ||
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工程质量 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
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平面布置 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
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设施设备完善程度 |
100/101 |
100/101 |
100/101 | ||
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装修情况 |
100/97 |
100/97 |
100/97 | ||
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周边景观 |
100/100 |
100/99 |
100/100 | ||
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物业管理 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
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成交规模 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
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修正系数 |
0.9939 |
0.9888 |
1.1346 | ||
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比准价格/（元/㎡） |
17167 |
16513 |
19944 | ||
5.计算结果
比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/㎡。
(二)收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。
1.收益法测算过程(略)
2.收益法计算结果 按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元F./㎡，总价为89718万元;
地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。
七、估价结果确定
估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表：
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价方法 |
两种方法测算单价/（元/㎡） |
取值权重 |
确定最终房地产单价/（元/㎡） |
确定最终房地产总价/万元 |
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市场法 |
17875 |
50% |
17833.5 |
89928 |
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收益法（报酬资本化法） |
17792 |
50% |
即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1.写字楼部分：89928万元。
2.地下车库：1143万元。
合计总价为人民币91071万元。