2017年房地产估价师案例与分析练习题（3）
来源 :中华考试网 2017-08-15
中(一)市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
1.可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)。
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27㎡，建筑面积为98741.45㎡，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/㎡(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月。
可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77㎡，建筑面积为34198.63㎡，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/㎡，交易时间为2007年10月。
可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56㎡，建筑面积为83773㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/㎡，交易时间为2008年5月。
2.房地产比较因素条件说明表
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|
估价对象 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C | ||
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名 称 |
××大厦 |
银行大厦 |
新新大厦 |
中正大厦 | ||
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位 置 |
金融街×区×号 |
金融街B区7号 |
金融街C区2号 |
金融街D区3号 | ||
|
交易单价/（元/㎡） |
待估 |
17272 |
16700 |
17578 | ||
|
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 | ||
|
交易时间 |
2009.6 |
2009.4 |
2007.10 |
2008.5 | ||
|
区 |
距市中心距离/km |
约3.40 |
约3.41 |
约3.42 |
约3.40 | |
|
办公聚集度 |
属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 |
属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 |
属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 |
属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高 | ||
|
交通 |
道路类型 |
区域内有主于道两条，次干道三条 |
区域内有主干道两条。次干道三条 |
区域内有主干道两条，次干道三条 |
区域内有主干道两条，次干道三条 | |
|
公共交通 |
距地铁站、公交车站约650m |
距地铁站、公交车站约600m |
距地铁站、公交车站约500m |
距地铁站、公交车站约700m | ||
|
公共配套设施完 |
红线外已达到七 |
红线外已达到七 |
红线外已达到七 |
红线外已达到七通，公共配套设施完备 | ||
|
环境质量状况 |
一般，一定程度尾气、噪声污染 |
一般，一定程度尾气、噪声污染 |
一般，一定程度尾气、噪声污染 |
一般，一定程度尾气、噪声污染 | ||
|
区域规划发展方向 |
办公、商业 |
办公、商业 |
办公、商业 |
办公、商业 | ||
|
建成年代 |
1998年 |
2005年 |
2005年 |
2009年 | ||
|
建筑结构 |
钢筋混凝土 |
钢筋混凝土 |
钢筋混凝土 |
钢筋混凝土 | ||
|
个别 |
建筑外观设计及材料 |
外墙一一四层为 |
采用弧形设计，表面全玻璃幕墙，并在楼顶设置了空中花园，立面造型好 |
整个大厦由两栋不规则塔楼和中间部分连接而成，中空玻璃幕墙，立面造型好 |
外墙一～三层为褐色花岗岩饰面，三层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型好 | |
|
工程质量 |
优良 |
优良 |
优良 |
优良 | ||
|
平面布置 |
设计合理 |
设计合理 |
设计合理 |
设计合理 | ||
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设施设备完善程度 |
8部三菱电梯，安装中央空调系统、变频给水系统、中水回用系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统、美国霍尼维尔楼宇自控系统，设施设备较完善 |
12部三菱电梯，楼宇自动化消防自动报警、安保、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、同声传译、无线通讯，设施设备完善 |
14部电梯，2部自动扶梯，楼宇自动化、消防自动报警、闭路监控电视、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、结构化综合布线、后备电源、中央空调系统，设施设备完善 |
29部三菱电梯，5A智能管理系统、双路供电、综合布线、电视接收系统，无线通讯系统、安全监控及防范系统、中央空调系统，设施设备完善 | ||
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装修情况 |
高档装修 |
中档装修 |
中档装修 |
中档装修 | ||
|
周边景观 |
南侧有小型街心花园，景观较好 |
西侧是城市绿化带，景观较好 |
景观一般 |
西侧是城市绿化带，景观较好 | ||
|
物业管理 |
物业管理好 |
物业管理好 |
物业管理好 |
物业管理好 | ||
|
成交规模 |
整栋评估 |
整栋成交 |
南楼（A座）整栋成交 |
整栋成交 | ||
3.房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
(1)交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：
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|
A |
B |
C |
|
交易情况修正系数 |
100 |
100 |
85 |
(2)交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：
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|
A |
B |
C |
|
2009年4月 |
2007年10月 |
2008年5月 | |
|
交易日期修正系数 |
100 |
102 |
99 |
(3)区域因素及个别因素修正
(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)
经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：
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|
估价对象 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C | ||
|
交易单价/（元/㎡） |
待估 |
17272 |
16700 |
17578 | ||
|
交易情况 |
100 |
100 |
100 |
85 | ||
|
交易日期 |
100 |
100 |
102 |
99 | ||
|
区域因素 |
距市中心距离 |
100 |
100 |
100 |
100 | |
|
办公聚集度 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
交通便捷程度 |
道路类型 |
100 |
100 |
100 |
100 | |
|
距公交站点距离 |
100 |
100.25 |
100.75 |
99.75 | ||
|
公共配套设施完善程度 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
环境质量状况 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
区域规划发展方向 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
个别因素 |
建成年代 |
100 |
103.5 |
103.5 |
104 | |
|
建筑结构 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
建筑外观设计及材料 |
100 |
101 |
101 |
101 | ||
|
工程质量 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
平面布置 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
设施设备完善程度 |
100 |
101 |
101 |
101 | ||
|
装修情况 |
100 |
97 |
97 |
97 | ||
|
周边景观 |
100 |
100 |
99 |
100 | ||
|
物业管理 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
成交规模 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||