房地产估价师

导航

2016年注册房地产估价师案例与分析改错题(五)

来源 :中华考试网 2016-05-14

  指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)

  对某新建成的写字楼进行估价,估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表),并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价对象相关资料

名称 

数值 

名称 

数值 

总建筑面积 

25000m2 

房屋重置价格 

2000元/m2 

可出租建筑面积 

22000m2 

房屋耐用年限 

50年 

设备用房建筑面积 

2500m2 

房屋维修费率/年 

房屋重置价格的2% 

管理用房建筑面积 

500m2 

月物业管理费 

5元/m2 

营业税及附加率 

5.55% 

土地剩余年限 

45年 

接租金收入计的房产税率 

12% 

年报酬率 

5% 

平均正常空置率 

10% 

管理费用率(含保险费、租赁费用) 

租金的3% 

可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费) 

50元/m2  

  

  

 估价对象相关资料

  估价测算如下(节选):

  (一)年有效毛收入

  22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元

  (二)年运营费用

  1.年维修费用

  25000×2000×2%=1000000元

  2.年管理费用

  年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失

  =13068000×3%+500×50%=692040元

  3.年营业税及附加

  年营业税及附加=13068000×5.55%=725274元

  4.年运营费用小计

  年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元

  (三)年净收益

  年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686元

  (四)估价结果

分享到

相关推荐