第三节　商务办公房地产估价(重点)

　　2012年问答题：某估价师为一写字楼估价，相邻B写字楼位置、交通条件、外形等大体符合，但调查中发现两者的租金差异较大。

　　(1)请问造成两者差异较大的原因有哪些?

　　(2)若在市场法计算中以B作为可比实例求取A的租金，应对B的租金做哪些调整。

　　2017年改错题：甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务

　　一、商务办公房地产及其特点

　　1.商务办公房地产及其分类

　　商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。写字楼的业主往往以行之有效的物业管理，以出租经营的方式达到房地产保值、增值和收益的目的。写字楼的使用者是指能够支付租金的，进行管理、技术、专业服务和文书处理的经济实体，如金融机构、贸易、咨询服务公司等。

　　写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类与分级。

　　按建筑面积的大小，可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。其中，建筑面积在1万平方米以下的，为小型写字楼;建筑面积在1～3万平方米的，为中型写字楼;建筑面积在3万平方米以上的，称为大型写字楼，有些大型写字楼的建筑面积可达10万平方米以上。

　　按使用功能不同，可将写字楼分为：

　　①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能(展示厅、餐饮等);

　　②商住型写字楼，即既提供办公又提供住宿;

　　③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。

　　按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次：①甲级写字楼，具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建成的写字楼建筑相媲美，有完善的物业管理服务;②乙级写字楼，具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物;③丙级写字楼，已使用年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;存在明显的物理磨损和功能陈旧，租金较低，但仍保持一个合理的出租率。

　　不同类型的写字楼其价值相差很大，如广州市的甲级写字楼中信广场，其租金水平达110～140元/m2·月，而大部分的乙级写字楼的租金水平基本在40～70元/m2·月，因此对写字楼物业进行估价时，应依赖专业知识对写字楼的类型、档次进行准确的判断。

　　当然，随着时代的发展，写字楼的分类和分级标准也在发生变化。目前写字楼市场流行两大评定标准，即甲级写字楼和5A写字楼。但其实，无论是甲级写字楼还是5A写字楼，国际和国内都没有固定而统一的界定标准。在实际生活中，要结合写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和承租人类型等来判断写字楼的档次。

　　2.商务办公房地产的特点

　　(1)所处区位好，规模大

　　写字楼多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，同时，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，写字楼集聚的区域往往是城市的经济活动频繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引众多知名企业及其国内外办事机构进驻的区域。因此估价对象是否处于城市写字楼集聚的区域对其价值会产生很大影响。

　　(2)多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善

　　写字楼特别是甲级写字楼大多为高档次高层建筑，有良好的建筑和现代化的设备，不仅外部有自己独特的线条、格局、色彩和装饰装修等建筑风格，而且内部一般都配有先进的设备，如中央空调、高速电梯、高灵敏的系统化通讯等。此外，现代写字楼还提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。因此对写字楼估价时，应对写字楼的建筑、功能、设施配套进行详细查看。

　　(3)出租经营为主，多由专业物业服务企业管理

　　大多数写字楼以出租为主，出租率或占有率的高低是该写字楼的生命线，而出租率的高低与物业服务的好坏休戚相关，因此很多写字楼业主委托专业物业服务企业管理和代理出租。

　　二、影响商务办公房地产价格的因素

　　1.影响商务办公房地产价格的主要区位状况

　　(1)集聚程度

　　商务办公房地产的集聚程度对其价值产生很大影响，因为商务机构的大量集聚必然扩大这一区域的知名度、影响力，推动该区域高档写字楼的建设并形成一定的规模，区域的知名度、写字楼的知名度反过来影响这一区域中机构的知名度。

　　因此，写字楼特别是甲级写字楼集聚的区域，其写字楼的租金水平往往很高，如广州的天河北路商务区集聚了中信广场、时代广场等一批甲级写字楼，吸引了国外的大型企业及其办事机构、国外驻穗办事机构，世界500强企业分支机构、国内大型企业及其办事机构，中信广场的租金水平成为广州写字楼的最高水平。

　　通常情况下，城市商务区及其等级往往是根据写字楼的集聚程度来划分的，中央商务区往往是高档次写字楼大量集聚的区域，也是写字楼租金水平最高的区域。如上海写字楼主要集聚在陆家嘴、外滩、虹桥、南京西路、淮海中路、徐家汇六个区域，从而形成了陆家嘴商务办公区、外滩商务办公区、虹桥商务办公区、南京西路商务办公区、淮海中路商务办公区、徐家汇商务办公区。

　　其中陆家嘴商务办公区的甲级写字楼无论从数量还是从建筑面积来说都遥遥领先于其他商务办公区而成为上海的商务办公区，其写字楼的租金水平最高。虹桥、南京西路、淮海路、外滩等区域是仅次于陆家嘴商务办公区的次一级商务办公区。相比而言，徐家汇商务办公区的甲级楼供应量较少，甲级商务办公楼面积大大少于以上区域，为第三级商务办公区。其他区域无论是甲级写字楼的数量、写字楼规模及影响力都较小，为低级别商务办公区。因此对写字楼进行估价时，应分析估价对象所处区域写字楼的集聚程度、商务办公区等级以确定其租金水平。

　　(2)交通条件

　　能否方便、快捷到达办公地点，能否方便、快捷与客户交流、会谈是从事办公行业特别是企业公司总部选择办公场所的重要条件之一。一座大型的写字楼建筑往往能容纳成千上万的人在里面办公，这就要求写字楼特别是高档写字楼必须具有很好的通达性，其交通连接需要在三维空间展开，即具有地下、地面及空间交通体系，此外是否有足够的停车场地也会影响到写字楼的易接近性。因此写字楼所处区域的交通可达性、通达性、易接近性是影响其价值的重要区位状况。

　　(3)周围环境

　　商务办公房地产既不像商业房地产那样要求周围环境繁华热闹，也不像居住房地产那样要求周围环境优美幽静，但要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。

　　(4)楼层

　　与商业房地产一样，楼层对商务房地产价值也产生较大影响，但影响的方向不同。商业房地产楼层越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观、空气质量越好，被干扰的机会越小。

　　2.影响商务办公房地产价格的主要实物状况

　　(1)外观形象

　　声望或形象在商业活动中非常重要，一个公司往往会注重自身形象，而公司办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此有良好外观形象的商务办公房地产会大大吸引实力强的企业，我们可以看到中心城市中那些标志性的建筑往往都是写字楼，如上海的金茂大厦，广州的中信广场，而这些标志性建筑的使用者几乎是国内外一流的企业及其办事机构，其租金价格往往是城市中最高的。商务办公房地产的外观主要包括：建筑物高度、体量、造型、外墙面装修等。

　　(2)内部装饰装修

　　与外观一样，内部装饰装修也对商务办公房地产的价值有重要影响。商务办公房地产的内部装修主要体现在大堂、走廊、内墙面、灯具等。商务办公房地产大堂的外观、平面设计和灯光布置等往往是其特色的综合体现。

　　(3)设备、设施

　　商务办公房地产的使用者对建筑物内的设备、设施系统非常重视，主要包括排水、电气、暖通、消防、动力、通信、运输、电子等设备设施。这些设备设施是否齐备、是否高效运行都是影响商务办公房地产价值的重要因素，如垂直交通对于商务办公房地产非常重要，因此电梯的数量、质量、载重量、速度、安装位置直接影响到商务办公房地产的吸引力。

　　(4)智能化程度

　　随着电子商务的兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。同时智能化程度的高低也是衡量写字楼等级的重要指标之一，如甲级写字楼，其智能化程度需达到3A以上，最好达到5A，即须具备BAS楼宇自动化系统、OAS办公自动化系统、FAS消防自动化系统、SAS安防自动化系统、CAS通信自动化系统。

　　(5)物业服务水平

　　对于商务房地产、特别是甲级写字楼而言，物业服务水平的高低对其价值产生很大影响，因为它直接关系到能否吸引大公司、大财团、国内外高级办事机构进驻，直接影响到写字楼租金水平，因此通常甲级写字楼都是聘请一流的服务企业公司进行管理。

　　(6)租户类型

　　入住同一商务房地产的租户间的相互影响，会增加或减低他们各自的形象和声誉，大厦内的主要租户，往往决定了一幢商务房地产的租户类型，当主要租户是知名企业及其办事机构，就会吸引同类及其相关联企业进驻，从而提高大厦的知名度，其价值也得到迅速提高。

　　三、商务办公房地产估价的常用方法

　　商务房地产的估价可以采用收益法、比较法、成本法等。

　　(1)收益法

　　由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净租金和收益率。净收益的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。

　　(2)比较法

　　商务办公房地产的转售转租比较频繁，因此较易获得可比实例，所以比较法也是商务房地产估价的一种常用方法。比较法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。

　　(3)成本法

　　在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑，也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。

　　四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

　　1.商务办公房地产租金的求取

　　商务办公房地产主要以租赁经营为主，因此租金的求取是非常重要的工作，与商业房地产一样，商务房地产租金往往采用比较法获取，租金的求取应注意以下方面：

　　(1)租约问题(重点考)

　　对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

　　(2)租金构成内涵问题(重点)

　　商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：①租金中包含物业管理费;②租金中包含物业管理费、水电费;③租金中不包含物业管理费、水电费;④计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积;⑤计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。显然租金构成内涵的差异必然导致租金水平的差异，因此在用比较法求取待估商务房地产租金时，应详细了解可比实例租金的构成内涵，最好选择具有同一租金构成内涵的实例，否则应该进行适当的修正。

　　(3)租金的支付方式问题

　　租金支付方式的不同，体现出资金时间价值的差异，必然导致租赁价格的差异。商务房地产租金的支付方式一般主要有：①按月分期支付;②按季度分期支付;③按年支付;④按租约期限一次性支付。通常情况下是以按月分期支付为主，因此在用比较法求取待估商务房地产租金时，应详细了解可比实例的租金支付方式。

　　(4)地下车库租金问题

　　商务办公房地产的地下车库往往是采取租赁经营，其租金收入一般分为两部分，一部分是向访客提供的临时租车位，这部分车位占总车位数的比例会因商务房地产的办公规模、租户类型的不同而不同，如租户中有部分是政府的对外办事机构，那么访客就会较多，临时租车位比重会相应增多，另一部分是向业主提供的包月出租的车位。

　　包月出租的车位租金水平固定，按月收取，这部分的租金测算比较容易。而临时租车位的租金往往是按小时的时段计，不同的时间段租金水平也不一样，不同工作时段的利用率也不一样，如周末的利用率比周工作日的会低很多，同一工作日的高峰时段比非高峰时段的利用率高，因此临时租车位的租金测算比较复杂，首先，应了解不同时段的租金水平;第二，了解同一工作日的高峰时段与非高峰时段车位的利用率差异，确定车位的工作日周转次数;第三、了解工作日与非工作日车位的利用率差异，确定车位的非工作日周转次数;最后，分别测算工作日与非工作日的租金收入。

　　2.整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

　　在商务办公房地产的实际评估中常碰见整层或几层商务办公房地产、单间或几间商务办公房地产、整幢商务办公房地产的估价。对于单间或几间商务办公房地产的估价相对比较容易，可以直接利用比较法或收益法进行测算;而对于整层、整幢商务办公房地产的估价相对比较复杂。

　　一方面是由于市场上整层、整幢转让及出租的商务办公房地产市场交易实例比较少，另一方面是整幢商务办公房地产功能的多样性而表现出价值的差异性。在实际估价业务中，会涉及整幢商务办公房地产整体转让、抵押、入股等而需要评估整幢商务办公房地产的价格，下面主要就整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点的处理进行分析。

　　(1)单纯型商务办公房地产

　　单纯型商务办公房地产基本上只有办公一种功能，没有其他功能，对其估价主要可以采用比较法、收益法。由于市场上整幢转让、转租的实例比较少，难以通过整幢转让、转租求取估价对象的价格。但由于单纯型商务房地产只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此不管用那种方法，都可以先估价出某一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。

　　(2)商住型商务办公房地产

　　商住型商务办公房地产是既有办公功能又有居住功能，通常是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿。因此对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用比较法、收益法，居住用房主要采用比较法。

　　此外对商住型商务办公房地产估价时，应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。

　　(3)综合型商务办公房地产

　　综合型商务办公房地产是以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等，但其中用作办公部分的面积最多。综合型商务办公房地产的建筑面积一般在3万m2以上，有些可达10万m2以上，如广州的中信广场，建筑面积达23万m2 ，而即将于2010年竣工的西塔，其建筑面积高达41万m2 。由于综合型商务房地产的建筑体量大、功能多样性的特点，因此对其估价就比较复杂。

　　为此，应首先要区分不同的功能区，了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力;根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用比较法和收益法;最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。

　　【案例2-3】

　　××市××路××号8楼、14楼、15楼、16楼

　　办公房地产市场价值估价技术报告

　　一、估价对象描述与分析

　　(一)估价对象区位状况描述与分析

　　1.位置现状描述与分析

　　1)坐落：××市××区××号。

　　2)方位：城市市区地带，××区中部。

　　3)与主要设施距离：距离市级××商业中心约0.5km。

　　4)临街状况：南临××东路，属于东西向主干道。

　　5)朝向：楼宇主朝向为南、北。

　　6)楼层：总楼层35层，估价对象位于8楼、14楼、15楼、16楼。

　　2.交通现状描述与分析

　　1)道路状况：区域内有××东路、××路、××路等主次干道，道路通达度高。

　　2)出入可利用的交通工具：附近有多路公交线路途经，紧靠公交车站，离地铁五号线出入口较近，公交便捷度较好。

　　3)交通管制情况：区域属于城市城区地带，附近主要为住宅区及商业区，较少有交通管制措施。

　　停车方便程度：区域属于城市城区地带，周边小区停车位较紧张，停车方便程度一般。

　　3.周围环境和景观状况描述与分析

　　1)自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。

　　2)人文环境：估价对象所在区域主要人群为××商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻××科技园，是××市内重要商务办公区。

　　3)景观：区域内主要为城景、街景，区域内有××公园等休闲场所，没有其他特殊景观。

　　4.外部配套设施状况描述与分析

　　1)基础设施：估价对象所在道路与××路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。

　　2)公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。

　　5.区位状况未来变化趋势分析

　　估价对象位于××市××区××东路，属××市城区中心。根据××区“城市核心、文教名区、总部基地、千年商都、宜居城区”的规划目标，估价对象位于××东路商务带规划范围内，区域未来的产业空间布局将作为重点进行调整和优化，对估价对象商务办公价值有着积极的推动作用。

　　(二)估价对象实物状况描述与分析

　　1.土地实物状况描述

　　估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，共用土地面积为2802.92 m2，土地规划用途为综合用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“六通”(通路、通电、通上水、通下水、通信、通煤气)，红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。

　　2.建筑物实物状况描述

　　经实地查勘，估价对象为××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼的办公房地产，所在建筑物为一幢35层钢筋混凝土结构的商业办公楼，建于1997年，即××国际电子大厦内，1-5层为商业裙楼，6层以上为办公，估价对象位于第8、14、15、16层，层高约为3米，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户。

　　其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。

　　估价对象室内附着的装饰装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。

　　估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及估价委托人介绍，估价对象现已出租作办公使用。经查勘，估价对象保养维护情况良好，为完好房。

　　(三)估价对象权益状况描述与分析

　　1.合法权利人

　　依据估价委托人提供的《××省房地产权证》(房地权证穗字第××××号、房地权证穗字第×××× 号、房地权证穗字第×××× 号、房地权证穗字第×××× 号)等资料记载，房地产权属人均为×××。

　　2.权属来源方式

　　估价对象权属来源于购买所得。

　　3.土地权益状况描述

　　估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为综合用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为50年，自1994年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家，土地使用权人为温文龙。

　　4.建筑物权益状况描述

　　估价对象房屋建筑面积为4801.16m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。具体情况详见表2-17。

　　估价对象权属具体情况　　　　表2-17

序号	产权证书编号	权属人	地址	用途	总楼层	所在楼层	建筑面积（m2）
1	房地权证穗字第××××39号	×××	××市××区××号8楼	办公	35	8层	779.81
2	房地权证穗字第××××44号	×××	××市××区××号14楼	办公	35	14层	1340.45
3	房地权证穗字第××××39号	×××	××市××区××号15楼	办公	35	15层	1340.45
4	房地权证穗字第××××44号	×××	××市××区××号16楼	办公	35	16层	1340.45
合计							4801.16

　　5.他项权利状况

　　根据委托方提供的《××省房地产权证》等资料，估价对象于价值时点已设定抵押，无担保及其他法定优先受偿权利，提醒本报告使用者注意。

　　6.其他受限制状况

　　依据委托人提供相关租约，估价对象均已出租使用，据租约记载，剩余租期仅一个月，且合同约定租金与市场正常租金水平较为接近，因此本次估价不考虑租赁对估价对象估价价值的限制性影响，提醒本报告使用者注意。

　　二、市场背景状况描述与分析(略)

　　三、最高最佳使用分析

　　1.合法性分析

　　估价对象为××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼的办公房地产，根据估价委托人提供的《××省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为办公，实际用途亦为办公，本次估价按其法定办公用途进行估价。

　　2.利用方式分析

　　最高最佳利用原则要求估价价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果。

　　估价对象为××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼的办公房地产，估价对象现出租作办公使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于1997年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小;估价对象规划用途为办公，按现行××市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小;预计未来估价对象将继续保持办公现状使用。

　　3.最佳规模与最佳用途分析

　　(1)收益递增递减原理：对一宗土地的开发利用强度，如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数，超过一定限度后，收益开始下降。估价对象位于××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼，邻近基本多为高级写字楼，估价对象所在楼宇总楼层为35层，相比邻近超高层楼宇，估价对象规模适中。

　　(2)均衡原理：是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳利用。估价对象所在楼宇规模适中且位于第8、14、15、16层，估价对象的土地与建筑物组合方式是最佳的。

　　(3)适合原理：是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为是最高最佳利用。估价对象位于××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼，所在区域已形成良好的商务办公氛围，是××市城区重要商务办公区，估价对象非常适合作办公使用。

　　四、估价方法适用性分析

　　1.估价方法选取

　　通行的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产估价技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。

　　(1)估价对象法定批准用途为办公，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行估价。

　　(2)估价对象属于办公用途，通过出租经营可获取较高经营收益，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行估价测算的条件，故此次估价适宜采用收益法。

　　(3)估价对象所在区域办公房地产市场发展势头良好，同一类型办公物业近期成交实例较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易实例较多，故适宜采用比较法进行估价。

　　(4)近几年××市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行估价。

　　综上所述，同时结合本次估价背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行估价。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。

　　2.估价技术路线

　　在选用的收益法中，通过选取出租可比实例，求取估价对象净收益，利用报酬资本化法求取估价对象收益价值。

　　在选用的比较法中，通过选取出租可比实例，经适当修正或调整后求取估价对象的标准价格。

　　五、估价测算过程

　　1.运用收益法进行测算过程(以第14层为例)

　　(1)公式选用

　　估价对象为出租型的办公物业，××市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。

　　收益法测算公式为：

　　V—收益价值(元，元/m2)

　　A1—未来第1年净收益 (元、元/m2)

　　Y—报酬率 (%)

　　n—未来可获收益的年限(年)

　　g—年净收益递增率

　　(2)收益年限

　　估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为50年，自1994年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托人未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次估价采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。

　　指错：前后土地剩余年限不一致，129页土地剩余33.91年。

　　指错：应和建筑物剩余年限进行比较，选取较短的为收益年限。

　　(3)租金收入的确定

　　经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型办公出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各可比实例进行比较，对可比实例交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，确定估价对象月市场租金为100元/m2。具体测算过程略。

　　(4)租约限制

　　估价对象现已出租使用，估价委托人提供相关租约，据租约记载，剩余租期较短，剩余租期仅一个月，且合同约定租金与市场正常租金水平较为接近，因此本次估价不考虑租赁对估价对象估价价值的限制性影响，估价采用市场客观租金进行测算。

　　(5)有效出租面积的确定

　　根据估价人员对周边市场的调查，周边同类型办公物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《××省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。

　　(6)其他收入的确定

　　根据相关调查的数据，××市出租房屋一般收入承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，则估价对象租期外其他收入情况如下：

　　其他收入=100×1 340.45×2×3.5%=9 383元/年

　　(7)空置率的确定

　　据了解××市办公物业在2010年上半年市场平均空置率为7%。经调查，估价对象位于××市城区重要的商务办公区——×××科技园区，周围人流密集，商务办公氛围好，该区域内办公物业租赁情况良好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。

　　(8)租金变化趋势分析

　　估价对象位于××国际电子大厦内，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，××区××东路段同类型写字楼物业的年租金增长率在2%～5%之间，遵守谨慎原则，拟定估价对象每年租金年均增长率为3.8%。

　　(9)年有效毛收入

　　年有效毛收入=(潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积+其他收入-空置和收租损失)÷建筑面积

　　年有效毛收入测算结果见表2-18。

　　年有效毛收入测算结果　　　　 表2-18

序号	项目	费率	公式	单位	数量
1	潜在毛收入		1.1×1.2×12＋1.3	元/年	1617923
1.1	潜在毛租金收入（月租金）			元/㎡·月	100
1.2	有效出租面积			㎡	1340.45
1.3	其他收入			元/年	9383
	押金/保证金利息收入	3.50%	押金×3.5%	元/年	9383
1.4	空置和收租损失		1×1.5	元/年	80896
1.5	空置率			%	5%
2	有效毛收入		（1—1.4）÷建筑面积	元/㎡·年	1147

　　(10)运营费用

　　出租型办公物业，一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、租赁费用、物业服务费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。根据市场调查确定各项费用如下：

　　①房产税：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，出租房屋的房产税以租金收入的12%计;

　　②租赁税费：依据××省政府公布的《印发××省地方教育附加征收使用管理暂行办法的通知》，从2011年1月1日起，对××省行政区域内缴纳增值税、消费税和营业税(简称“三税”)单位和个人，按实际缴纳的“三税”税额的2%征收地方教育附加，则计算缴纳即租赁税费合计取租金收入的5.7%;

　　③租赁费用：一般商铺物业出租是通过地产中介公司代理或自行招商两种方式，通过中介代理方式的，一般中介公司需要收取一个月租金或半个月租金作为代理费用，而估价对象为委托人自行招商，产生的费用较少，基本上为一次性支付费用，故不考虑租赁费用;

　　④房屋维修费：估价对象同类型物业出租的室内装修、设备设施等维修、养护、管理和环境卫生、维护秩序所收取的费用一般为承租方承担，而估价对象公共部位维护和合同未记载的事项所产生的费用则由出租方承担，据《××省土地估价实用指引》的数据，房屋维修费一般取重置成本的1.5%～3%，估价对象为钢筋混凝土结构，建成时间较短，确定房屋维修费为2%;

　　⑤房屋保险费：出租房屋一般需要进行投保房屋火灾险等保险费，根据保险公司平均收费的水平和《××省土地估价实用指引》的数据，房屋保险费一般取房屋重置成本的0.15%～0.2%，考虑估价对象的实际情况，取房屋保险费为0.2%;

　　⑥物业服务费：据调查××市办公物业出租情况，物业服务费一般采用承租方自行缴纳的方式，故不考虑物业服务费;

　　⑦其他费用：房屋出租中可能涉及一些费用，如：手续费，无规定缴纳标准或无法预见的情况发生，为使估价结果更加准确、合理，适当考虑一些费用，一般按有效收入的1%～3%，考虑估价对象的实际情况，其他费用取1%;

　　⑧家具设备折旧：估价对象为办公物业，承租方一般会按自己的要求进行重装装修和设备设施布置，因此××市办公物业一般以毛坯不带家具设备状态出租，故不考虑家具设备折旧。

　　⑨房屋重置成本：估价对象为钢筋混凝土结构35层商业办公楼，参考××市造价站《关于发布××市建设工程2008年参考造价的通知》(穗建造价[2009]7号)公布的2008年钢筋混凝土结构高层建筑物的单方造价，再考虑估价对象的实际情况进行适当修正确定估价对象上盖建筑物重置价格为：3250元/m2。

　　公式：年经营费用=房产税+租赁税费+租赁费用+物业服务费+房屋维修费+房屋保险费+其他费用

　　估价对象的运营费用测算见表2-19。

　　估价对象的运营费用测算　　　　　表2-19

序号		项目	费率	公式	单位	数量
2		有效毛收入		（1-1.4）÷建筑面积	元/年·㎡	1147
3		运营费用		3.1＋…3.7	元/年·㎡	301
3.1	出租类	房产税	12%	2×费率	元/年·㎡	137
3.2		营业税费及附加	5.7%	2×费率	元/年·㎡	65
3.3		租赁费用			元/年·㎡	0
3.4		房屋保险费	0.20%	3.9×费率	元/年·㎡	7
3.5		房屋维修费	2.5%	3.9×费率	元/年·㎡	81
3.6		物业管理费			元/年·㎡	0
3.7		其他费用	1.0%	2×费率	元/年·㎡	11
3.8		家具设备折旧			元/年·㎡	0
3.9		房屋重置成本			元/㎡	3250

　　(11)年净收益

　　估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1147-301=846(元/m2·年)

　　(12)报酬率的确定：

　　采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，过程如下：

　　安全利率加风险利率法：安全利率取同期银行一年期存款利率为3.5%，风险利率按风险程度一般在3%～8%之间，考虑估价对象所在区域为××市越秀区淘金商圈，商业氛围良好，投资风险相对较低，确定风险利率为2.0%，则报酬率=3.5%+2%=5.5%。

　　市场提取法：在估价对象周边选取同类办公物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，过程见表2-20。

　　估价对象报酬率市场提取测算　　　　表2-20

可比实例	月租金 （元/ m2）	空置率 （%）	年净收益 （元/m2）	市场价格 （元/ m2）	报酬率 （%）
××大厦办公	105	5	1197	21000	5.6
××大厦办公	100	5	1140	20500	5.5
××大厦办公	105	5	1197	22500	5.3

　　注：年净收益=月租金×12个月×(1-空置率)，报酬率=年净收益÷市场价格

　　经上述市场提取法确定三个实例的报酬率，对三个实例的报酬率进行算术平均，则报酬率=(5.3%+5.5%+5.6%)÷3=5.47%。

　　安全利率加风险利率法和市场提取法的结果比较接近，两者平均值为5.5%，考虑估价对象实际情况，因此本次估价确定其报酬率为5.5%。

　　(13)测算过程表及测算结果

　　经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：

　　式中V一收益价格(元，元/m2)

　　A一年净收益(元，元/m2);

　　Y一报酬率(%);

　　n一未来可获收益的年限(年);

　　g一年净收益递增率;

　　按照以上公式代入数据测算得：

　　=20 437(元/m2)

　　2.比较法测算

　　经过比较法测算(具体测算过程略)，经比较法测算，估价对象估价单价为21264元/m2。

　　3.确定估价对象(14层)估价结果

　　通过运用比较法和收益法两种方法测算得出估价对象的估价价格，考虑到两种方法估价结果较为相近，本次估价以两种估价方法估价结果的算术平均值作为估价对象的测算结果，见表2-21。

　　估价对象估价结果　　　　　表2-21

项目	收益法	市场比较法
估价单价（元/ m2）	20 437	21 264
权重	0.5	0.5
最终估价单价（元/ m2）	20 851

　　4.估价对象其余楼层估价结果的确定

　　根据上述第14层办公楼估价结果，估价对象其余楼层办公楼与第14层办公楼之间存在所在楼层因素之间的差异，其中第8层面积较小，基于各楼层办公楼与基准层之间的差异，建立修正体系，分别进行修正比准，从而得出各楼层办公楼的估价结果，具体测算过程如下：

　　各楼层单价=基准价×(1+面积修正系数)+楼层修正系数

　　楼层调整系数：据调查，××市超高层办公物业因所在楼层不同，其市场价格亦有所差异，受写字楼档次及所处位置景观因素影响，××市环市东路高层甲级写字楼楼层差价普遍在100～120元/m2之间，估价对象位于环市东路××国际电子大厦内，为总楼层35层的甲级写字楼，远眺黄花岗公园，遵照谨慎原则，确定估价对象楼层修正系数为100元/m2。

　　面积调整系数：根据委托人提供的《××省房地产权证》记载，第8层写字楼建筑面积为779.81 m2，与第14层差异较大，需作调整，第15、16层面积与14层相同，不需作调整;根据上述比较法建筑面积系数调整表，确定第8层面积调整系数为3%，第15、16层调整系数为0%。

　　其他楼层估价对象测算结果见表2-22。

　　楼层调整可借鉴。

　　其他楼层估价对象测算结果　　　　表2-22

序号	序号	面积	基准价	楼层修正	面积修正	估价单价（元/ m2）	总价 （万元）
1	8层	779.81	20851	-600	3%	20877	1628.01
2	14层	1340.45	20851	0	0%	20851	2794.97
3	15层	1340.45	20851	100	0%	20951	2808.38
4	16层	1340.45	20851	100	0%	20951	2808.38
合计		4801.16					10039.74

　　六、估价结果确定

　　本次估价对象为××市××区××号8楼、14楼、15楼、16楼建筑面积合共为4 801.16m2的办公房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是办公类物业的实际市场情况，考虑各种估价方法后，认为本次估价采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥10039.74万元，人民币(大写)壹亿零叁拾玖万柒仟肆佰元整。

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