2019年房地产估价师案例与分析辅导资料第二章第二节
来源 :中华考试网 2019-06-13
中第二节 商业房地产估价(考试重点)
商业房地产估价是经常遇到的类型，也和我们的生活息息相关，更是考试的一个重点。
每个商业地产大类相同，但实际情况差别比较大，很容易出问答题、单选题、指错题。
往年考点回顾：2007年问答题：甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：
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物业名称 |
A |
B |
C |
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建筑面积/m2 |
65 |
48 |
50 |
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成交单价/（元/m2） |
15500 |
14500 |
15000 |
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成交日期 |
2007年9月 |
2007年8月 |
2007年10月 |
【问题】
1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?
2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分)
2012年问答题：李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：
1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?
2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。
2017年问答题：估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问：
1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
一、商业房地产及其特点
(一)商业房地产及其种类
商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业房地产主要指用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的商业房地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。
1.百货店业态结构特点
采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式;商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主;采取定价销售，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全;选址在城市繁华区、交通要道;商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象;商店规模大，在5000㎡以上;商店设施豪华，店堂典雅、明快;目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。
2.超级市场业态结构特点
采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行;商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品主要以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主;营业时间每天在11小时左右，往往采取连锁经营方式，有一定的停车场地;选址在居民区、交通要道、商业区;商圈范围较窄，以居民为主要销售对象;商店营业面积在500m2以上;目标顾客以居民为主。
3.大型综合商场业态结构特点
采取自选销售方式和连锁经营方式;商品构成为衣、食、用品等，设有与商店营业面积相适应的停车场;选址在城乡结合部、住宅区、交通要道;商圈范围较大;商店营业面积一般在2500m2以上;目标顾客为购物频率高的居民。
4.便利店业态结构特点
以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，往往采取连锁经营方式;商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等;营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日;选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地;商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5～7分钟到达的范围内;商店营业面积在100m2左右，营业面积利用率高;目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，80%的顾客为有目的的购买，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
5.专业店业态结构特点
采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营;商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润;选址多样化，多数店设在繁华商业区、商业街或百货店、购物中心内;商圈范围不定，营业面积根据主营商品特点而定;目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。
6.专卖店业态结构特点
采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营;商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利;注重品牌声誉、从业人员往往具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务;选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内;商圈范围不定，营业面积根据经营商品的特点而定;目标顾客以中青年为主;商店的陈列、照明、包装、广告讲究。
7.购物中心业态结构特点
由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理;内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成，服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体，设有相应规模的停车场;选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道;商圈根据不同经营规模、经营商品而定;设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制;目标顾客以流动顾客为主。
根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。
8.家居中心业态结构特点
发挥廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势，提供一站式购物和一条龙服务;商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等，有一定的停车场;选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。
9.仓储商店业态结构特点
商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分;选址在公路边、交通要道和利用闲置设施，有一定规模的停车场;主要的商圈人口为5～7万人，商店营业面积大，一般在4000m2以上。
(二)商业房地产特点
1.收益性
商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润;另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。
2.经营内容多，业态多样
在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会有不同的经营内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等，不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益水平，因此对商业房地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益法时应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平，并对各种商业经营业态采用不同的收益率。
3.出租、转租经营多，产权分散复杂
商业房地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益估价还是承租人权益估价，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。
4.装饰装修高档且复杂
为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异，估价时需要准确单独估算其价值。在装饰装修安排上有的由出租人统一装修，有的出租人只装修公共部分，分区分层出租部分由承租人自行装修。另外，商业用房装饰装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装饰装修。因此在估价时应充分分析现有装饰装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装饰装修投入对估价价值的影响。
5.垂直空间价值衰减性明显
商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般说，商业物业的价值以底层为高(高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊)，向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。
二、影响商业房地产价格的因素
(一)影响商业房地产价格的主要区位状况
1.地段繁华程度
影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业房地产的价值越高。
商业繁华程度首先可用该地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般都有一个或几个市一级的商业中心区，它们的辐射力遍及全市，吸引着全市的购买力(特别是大宗商品的购买力，如家用电器、家具等耐用消费品)，这类市一级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外，在每个行政区或住宅聚集区也会有一个或更多的区级商业中心区，它们的辐射力低于市级商业区，一般限于本区域内，繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有一个商业服务集中地带，或可称为小区级商业中心，其繁华程度又低一些。
此外，在许多大中城市中，还有一些专业性商业街区，它是由经营相同类型商品或属性相似商店汇集在一起而形成的商业街区，如建材一条街、布匹市场、电器总汇等。不同类型专业市场或专业一条街的租金水平相差很大，有的专业市场或专业一条街商铺的月租金水平可接近中心商业区，而有的专业市场或专业一条街商铺的租金水平可能相同于或甚至低于小区级商业区商铺租金水平。
对于一般的商业房地产，首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度。其次，要确定商业房地产所处商业区的具体位置，因为在同一商业区中主道上的商业房地产比相距仅数米远的侧道上的商业房地产价值可能要高出许多，而在同一幢商业房地产中，首层入口处附近的商铺出租的租金要远高于其他位置的商铺。如广州市北京路商业街区中，北京路商铺的租金高达1000元/m2以上，而旁边西湖路商铺的租金仅为300元/m2 。再次，分析所在区域商业集聚度、经营差异化程度、人流量、消费结构、消费档次等。
2.交通条件
交通的通达度对商业房地产的价格具有很大影响，商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔，以及公交线路连接的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题;二是经营者方面，要考虑进货和卸货的交通便利程度，如：广州一家著名的服装批发市场，就曾经由于市政府整顿附近的交通秩序，封住了大部分货物通道，导致商场的价值大大下降。
道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业房地产而言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体。例如某大型商场，由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内，虽然地铁直接给商场带来了巨大的人流量，但这些拥挤的人群多是过客，反而影响了商场的正常购物环境，因此，公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业物业。
3.临街状况
商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大影响，在一条路上相距数米范围内的不同分布，将可能呈现不同的价格或租金水平。一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。例如，多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值高，与道路齐平街的商铺比略有凹入的商铺价值高。但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不利的，因为这样将影响购物人流的出入。
4.楼层
通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房，一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。如根据一般的估价实践，未安装电梯的大型商业大厦二层的价格可能是底层价格的50%～80%，三层为底层的40%～60%，然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%～50%，可能相差50%～65%，二层与三层可能相差20%～30%，但如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。
(二)影响商业房地产价格的主要实物状况
1.建筑品质及内部格局
商业房地产自身的建筑品质包括建筑结构、装饰装修、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观乃至建筑物的临街门面宽窄等，它们对于商业房地产的经营有重要的影响。此外，商业房地产的内部格局是否有利于柜台、货架等的布置和购物人流的组织也对商业房地产的经营产生影响。例如一些大型商业用房往往要分割出租，其内部空间能否灵活地间隔对其收益产生较大影响。因此，对商业房地产进行估价时应充分重视其建筑品质、内部格局。
2.净高
商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营;若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。
3.面积
根据商业业态的差异、商业经营要求的不同，商业用房所需的经营面积会存在较大差异，如百货商店的经营面积一般需5000m2以上，超级市场500m2以上，而一般的临街店铺仅为几十平方米。因此对商业房地产进行估价时应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。
4.装饰装修
装饰装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，特别是一些大型的综合商场、品牌经营商场等。因此，同样的商业用房，仅仅由于装饰装修不同，其价值会有很大的出入。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也可能有很大的差别。
5.无形价值
在注重品牌、文化品位的时代，商业房地产价值中无形价值所占的比重越来越大，例如一个酒店管理集团，能使一个同样的酒店体现出完全不同的租金水平与出租率，从而使酒店体现出不同的价值。又如有大型品牌超市、商业企业进驻的商业用房，其价值会明显上升。在投资交易等某些估价目的的情况下，估价应对附属于有形商业房地产的无形价值进行考虑。
三、商业房地产估价的常用方法
根据《房地产估价规范》，商业房地产估价可以选择收益法、比较法、成本法等。
为准确估价商业房地产市场价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择收益法、比较法。对于成本法，可以选用，一般不宜作为主要方法。
(1)收益法
商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。
(2)比较法
商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得比较实例，所以在商业房地产估价时，比较法也可以是一种常用方法。另外，在用收益法估价商业房地产的客观租金时，也可用比较法进行租金的估算。
(3)成本法
在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助方法。
四、商业房地产估价的技术路线及难点处理
商业房地产估价在总体技术方法、思路上虽大体一致，但在具体技术路线的选择和处理上又有各自的特点。
(一)不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点的处理
商业房地产根据其经营方式的不同可分为出租型和商业运营型两类。
1.出租型商业房地产
出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价。
采用收益法估价关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁市场资料求取租金收益。租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，估价出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。此外，在求取净收益时，价值时点为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。
采用比较法对商业房地产估价主要应用在两方面：
(1)直接求取商业房地产价格;
(2)求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。
可比实例的选择和修正系数的确定是比较法估价商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及可比实例的现场查勘显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。
例如，有个商场，分割出售，面积相仿，但四面临街状况不同，其中一面临商业街，其销售价格是(7.5～9)万元/m2，两面临普通道路，销售价格是6.5万元/ m2，另一面临弄里小路，其销售价格是(3.5～4)万元/m2。同样的底层，价格相距最大的幅度接近3倍。因此，如果不仔细了解具体坐落位置，简单将其中临弄里小路的可比实例用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成估价的失误。
此外，在可比实例的选用时还应关注商业房地产的交易形式、价格(或租金)内涵。如，当前许多商业房地产的销售采取了售后回租的形式，这种交易情况下的价格比非售后回租情况下的价格要高，具体高多少，取决于售后回租的条件，即回报率与回报年限。类似的这种案例可比性基础比较弱，一般不宜采用，如果一定要用，必须针对回报率与回报年限的综合情况进行修正。又如商业物业的租金，有的包含了管理费、水电费等，而有的则没有，而租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任的归属，租赁期限的长短，租金的支付方式及违约责任等都对租赁价格产生影响，所以要详细了解这些内容。
2.商业运营型商业房地产
商业运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型商场等。这类商业房地产主要采用收益法估价，在估价时可基于营业收入、营业费用测算净收益，即净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-归属于商服经营者的利润。但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理的问题，目前尚无较好的量化方法，主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比案例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。
(二)不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理
(1)整幢商业房地产估价
在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、比较法。
(2)整层商业房地产估价
整层商业房地产估价，一般可采用比较法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。
虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。
例如，某估价机构接受委托估价××商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用比较法作为首选方法评估××商业广场九层的价值。在选择可比实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺(整层分割交易)的交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。
(3)同层商业房地产不同铺面估价
对于同层商业房地产多个铺面进行估价时，可先估价出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。
例如，某估价机构用收益法估价××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，就采用了这种技术处理方式，即先用比较法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状况(近扶手电梯、临通道情况)、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金。根据实地查勘和各种价格影响因素的分析，将该楼层的商铺分为三个档次。
第一档次为位于手扶电梯口的××号商铺;第二档次为位于直行电梯口的××号等四间商铺，位于商场主要通道的××号等八间商铺;第三档次的主要分布在边角或次要通道的××号等八间商铺。估价人员综合考虑商铺的位置状况(近扶手电梯、临通道情况)、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料，综合测定第二档次的商铺较第一档次的商铺租金大约低5%，第三档次的大约低10%，则第二、三档次商铺的客观租金水平就可根据第一档次商铺租金及其租金相互关系分别测算出来。
(三)空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理
在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在估价这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳利用分析是十分必要的，而这也是这类房地产估价的难点之一。
例如，某机构在评估××城市××区域一宗空置商业房地产时，经估价人员综合分析判断，认为虽然附近市场上四、五层以上分散产权商铺的经营状况较差，但考虑到估价对象四、五均为整层，且有两部直行电梯通达，两套扶手电梯也通达四层，便于改变经营方式和改变业态，适宜作餐饮、休闲娱乐等项目经营，最差也可改办公用途出租。而且通过调查发现，××片区类似分散经营的商业房地产的四、五层经营情况都较差，但也有相当一部分的商业房地产的四、五层以上整体作餐饮、休闲娱乐等用途使用，根据这些分析，估价人员对估价对象的净收益进行了估算。
【案例2-2】
××市××区××路××商城铺位房地产估价结果报告(节选)
一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
1.估价对象项目基本情况
××商城为停建工程，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装饰装修等工程尚未完全到位。××商城地上7层，地下2层。由于开发商方面的原因，工程涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证(含消防)。
估价对象××商城2128号铺位位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”，3～7层全部处于空置，估价对象××商城3002～6002号商铺位于××商城每层的东北角，目前为空置状态。
2.估价对象权利状况
项目规划用途为一层至六层为商业用途，七层以上为办公楼用途。建成后的楼宇必须是符合国家设计和现行施工规范要求，并取得由××市主管部门颁发的各项验收合格证书的楼宇和一次性装饰装修(含外墙和室内)，办妥甲方名下的《房产证书》。
根据××市××商城发展有限公司和××市甲公司于1997年12月18日签订的《××商城补偿铺位分配协议书》，双方商定××商城一至六层铺位按《××商城建筑面积分配表》规定分配给××市甲公司，总建筑面积不小于1 688m2。具体分配情况见表2-6。
××商城建筑面积分配表 表2-6
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分配楼层及房号 |
建筑面积 |
分配楼层及房号 |
建筑面积 |
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首层：1138号铺位 |
240.8 |
四层：4002号铺位 |
286.11 |
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二层：2128号铺位 |
286.11 |
五层：5002号铺位 |
286.11 |
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三层：3002号铺位 |
286.11 |
六层：6002号铺位 |
302.76 |
××商城是一个旧城改造项目，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。由于开发商方面的原因，涉及××市、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证(含消防)，项目第1、2层目前也在不具备使用条件的情况下装修对外出租作商业使用(不合法使用)。××商城在价值时点时为 “在建工程”，本次估价的是该“在建工程”的权益价值。
在估价对象介绍中缺土地使用权权益状况，如土地使用权人、使用期限。
3.估价对象基本情况
估价对象基本情况 表2-7
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估价对象名称 |
××商城2128号铺位 | ||||
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位置状况 |
估价对象位于××市××区××路，东接××中心，近××路，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路 | ||||
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建筑面积 |
286.11㎡ |
建筑结构 |
钢筋混凝土 | ||
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总楼层 |
共7层 |
估价楼层 |
第2层 | ||
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现实用途 |
商业 |
法定用途 |
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平面布置 |
估价对象位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店” | ||||
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公共配套设施完备程度 |
××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招商银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，××路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估价对象附近 | ||||
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装饰装修情况 |
外墙 |
复合铝板、方砖、玻璃幕墙 |
内墙 |
乳胶漆 | |
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天花板 |
吸音矿棉板 |
楼地面 |
抛光砖 | ||
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门 |
— |
窗 |
— | ||
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设施设备 |
水电 |
暗设 |
电梯 |
已安装2组手扶梯、未使用 | |
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设施设备 |
空调 |
中央空调 |
消防 |
消防栓、烟感报警系统 | |
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使用与维护 |
竣工年月 |
尚未竣工 |
成新度 |
八五成新 | |
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使用状况 |
出租 |
租金水平 |
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维护与保养 |
有正常的维护、使用状况良好 | |||
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物业管理 |
××商城负责管理 | |||
估价对象基本情况 表2-8
|
估价对象名称 |
××商城3002～6002号商铺 | ||||
|
位置状况 |
估价对象位于××市××区××路，东接××中心，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路 | ||||
|
建筑面积 |
详见《××商城建筑面积分配表》 |
建筑结构 |
钢筋混凝土 | ||
|
总楼层 |
共7层 |
估价楼层 |
第3～6层 | ||
|
现实用途 |
商业 |
法定用途 |
— | ||
|
平面布置 |
估价对象位于××商城每层的东北角 | ||||
|
公共配套设施完备程度 |
××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招商银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，东门中路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估价对象附近 | ||||
|
装饰装修情况 |
外墙 |
复合铝板、方砖、玻璃幕墙 |
内墙 |
毛坯 | |
|
天花板 |
毛坯 |
楼地面 |
水泥砂浆 | ||
|
门 |
— |
窗 |
— | ||
|
设施设备 |
水电 |
仅完成60%左右 |
电梯 |
已安装2组手扶梯、未使用 | |
|
空调 |
无 |
消防 |
安装消防栓、自动喷淋 | ||
|
使用与维护 |
竣工年月 |
尚未竣工 |
成新度 |
八五成新 | |
|
使用状况 |
空置 |
租金水平 |
— | ||
|
维护与保养 |
维护、使用状况差 | ||||
|
物业管理 |
××市××投资发展有限公司负责管理 | ||||
估价对象权益状况中缺是否有共有权人、是否有他项权的说明。缺估价对象结构说明。
四、估价目的
为估价委托人转让估价对象在价值时点的权益提供价值参考。
五、价值时点
20××年××月××日(2006.9.21)
缺价值时点确定的简要理由。
六、价值类型
本次估价价值是指估价对象于价值时点，在期房价值标准及满足估价假设和限制条件下，并考虑其受目前现状限制所形成的客观合理价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法(略，见技术报告)
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查勘与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于价值时点20××年××月××日的权益价值为6 585 444元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟肆佰肆拾肆元整，估价结果详见表2-9：
估价结果明细表 表2-9
|
估价对象 |
建筑面积（㎡） |
估价单价（元/㎡） |
估价值（元） |
|
××商城2128号铺位 |
286.11 |
7 880 |
2 254 547 |
|
××商城3002号商铺 |
286.11 |
4 250 |
1 215 968 |
|
××商城4002号商铺 |
286.11 |
3 560 |
3 114 929 |
|
××商城5002号商铺 |
286.11 |
|
|
|
××商城6002号商铺 |
302.76 |
|
|
|
合计 |
1 447.2 |
— |
6 585 444 |
十一、注册房地产估价师(略)
十二、实地查勘期(略)
十三、估价作业期(略)
××市××区××路××商城铺位房地产估价技术报告(节选)
一、估价对象描述与分析
(一)估价对象区位状况描述与分析(略)
(二)估价对象实物状况描述与分析(略)
(三)估价对象权益状况描述与分析(略)
二、市场背景描述与分析
1.××商圈的商业房地产特点
业态较单一，以服装、皮具、化妆品为主，但各个经营品种所占比例不够协调，服装所占的比例比另外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营品种在服装的夹缝中生存。
除××天虹商场、茂业百货、太阳广场等几家大百货商场进驻的房地产外，该区大多数商业房地产都是分割出售为主，开发商售楼以后一般不负责后续的管理和经营，经营主体也以个体工商户为主，缺乏统一组织和管理;除太阳百货、茂业百货、天虹商场等知名商场外，其余店铺或底铺均经营中低档产品;东门的大型商业以售为主，销售方式开始承诺返租，返租的比率也逐渐攀升;各个商厦的一层销售情况都较好，而二层以上的销售情况及经营情况都较差。
2.××商圈商业房地产经营状况
目前××类似的商业房地产主要有两种经营类型：① 整体统一管理经营的商业房地产，如西华宫、耀华楼等;②产权分散经营的商业房地产，如天龙商业城、金世界广场、方海商苑、中威商场等房地产。估价人员对以上两种房地产进行了市场调查：
(1)附近统一整体经营的房地产租金及空置率水平见表2-10。
估价对象周边整体经营房地产租金及空置率状况 表2-10
|
名称 |
楼层 |
租金水平 |
临街状况 |
空置率 |
备注 |
|
东港中心 |
1 |
500～600 |
内铺 |
5% |
租金包含管理、水电费等杂费 |
|
2 |
300～400 |
|
30% | ||
|
3 |
100～200 |
|
30% | ||
|
租金包含管理、水电费等杂费 | |||||
|
九龙城广场 |
1 |
700～1200 |
内铺 |
5%以下 | |
|
2 |
400～600 |
|
5%以下 | ||
|
3 |
200～300 |
|
5%以下 | ||
|
4～9 |
120～200 |
|
5%以下 | ||
|
西华宫 |
1 |
800～1000 |
内铺 |
5%以下 |
租金包含管理、水电费等杂费 |
|
2 |
400～500 |
|
5% | ||
|
3～4 |
200～250 |
|
10% | ||
|
耀华楼 |
1 |
500～600 |
内铺 |
5%以下 |
租金包含管理、水电费等杂费 |
|
2 |
300～400 |
|
5% | ||
|
3 |
200～250 |
|
10% |
(2)附近与估价对象类似的分散经营的房地产租金及空置率水平见表2-11。
估价对象周边分散经营房地产租金及空置率状况 表2-11
|
名称 |
楼层 |
租金水平 |
临街状况 |
空置率 |
备注 |
|
金百利商场 |
2 |
100～120 |
|
10% |
|
|
东和购物中心 |
1 |
200～250 |
内铺 |
5% |
（含管理、水电费） |
|
2 |
100～150 |
|
20% | ||
|
文化中心广场 |
1 |
200～250 |
内铺 |
20% |
|
|
鸿基大厦 |
2 |
100～150 |
|
5% |
|
|
3 |
50～100 |
|
40% |
| |
|
中威商场 |
1 |
500～700 |
临街铺 |
5%以下 |
|
|
2 |
100～150 |
|
10% |
| |
|
3 |
50～100 |
|
10% |
| |
|
4～5 |
50～70 |
|
10% |
| |
|
南塘商业中心 |
1 |
150～200 |
|
10% |
|
|
2 |
80 |
|
30% |
| |
|
新2000广场 |
1 |
130～160 |
内铺 |
|
管理费25.25元/㎡ |
|
德奥商城 |
2 |
120 |
|
10% |
含管理费 |
|
方海商苑 |
2 |
90 |
|
20% |
|
|
八达商城 |
2 |
90 |
|
招商中 |
另管理费35元/㎡ |
|
金世界广场 |
1 |
300～400 |
内铺 |
30% |
|
|
地下一层 |
135 |
|
|
652.85㎡，准备经营餐饮 |
根据以上调查资料分析可以发现，××商圈整体统一管理经营的商业房地产的经营状况明显较分散经营的商业房地产的要好，整体统一管理经营的商业物业的租金水平要高、空置率要低。
三、最高最佳利用分析
所谓房地产的最高最佳利用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
估价对象之××商城2～6层房地产未办理产权登记，经注册房地产估价师实地查勘了解，估价对象的平面布局和实物状况分析及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途符合最高最佳利用原则，并以此作为本报告的估价前提。
四、估价方法适用性分析
估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查勘后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经过反复研究，考虑到估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，因此决定选取收益法作为本次估价基本方法来求取估价对象价值，在测算房地产收益时，选取比较法求取。
指错：
(1)只选用了一种方法且未说明选用一种方法的原因或不选用其他方法的原因。
(2)在案例考试中，在技术报告的“估价方法适用性分析”中没有对未选用的估价方法说明理由的，可作为一处错误予以指出。
(3)没有说明选用方法的技术路线。
五、估价测算过程
1.估算有效毛收益
估价对象房地产的收益主要是租金的收入，由于所处商圈较为成熟，类似商业的出租经营实例较多，且租金收益基本保持稳定，因此采用比较法确定××商城建成后的客观租金水平。
经比较法测算，××商城建成后3层的客观租金水平取70元/m2，4～6层的客观租金水平取60元/m2。具体测算过程略。
同时考虑到目前××商圈商铺的供应量大，区域内2层及以上楼层的商铺总体空置率高，二层整层为新女人商城，经营状况良好，故二层空置率取10%。项目为停建工程，商城3～7层全部处于空置状况，故3～6层空置率取20%，由此计算有效毛收益。
指错：应指出空置率为客观平均值，如以该区域市场的平均空置率为准，不能以估价对象二层空置现状为确定依据。或指出确定空置率依据不准确。
只考虑了空置损失，未考虑收租损失。
《××市租赁管理条例》规定租赁保证金不得超过3个月租金，本次估价租赁保证金按1个月租金计算;利率按中国人民银行公布的价值时点一年期定期存款利率2.52%计算。
2.估算运营费用
估价对象房地产出租时，主要产生的运营费用有税金及附加、维修费、管理费、保险费等，根据××市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值，具体见《估价明细表》(见表2-12)。
指错：没有进行城镇土地使用税的计算。
3.收益年限的确定
根据《××市土地使用权出让合同书》，H207—27宗地的土地使用年限为50年(从1997年01月10日至2047年01月09日止)，项目为停建工程，类似项目的正常建设期为2年，而取得本停建工程后，正常再开发建设的开发时间为1年，经向委托人了解短期内无复工计划，预计交楼时间不确定等因素，本次估价时假设项目再开发建设的开发时间为3年，项目建成后剩余土地使用年限为37.3年，本次取剩余土地使用年限为其收益年限，即n=37.3年。
指错：确定收益年限时未说明建筑物剩余经济寿命长于土地使用权剩余年限，确定理由不充分。
4.选用适当的报酬率
报酬率采用市场提取法确定，选取同类房地产的交易实例，通过试算法与线性内插法求取，交易实例如下表2-12。
交易实例租金、售价情况与报酬率 表2-12
|
实例 |
月净租金 |
年净租金收益 |
售价 |
租售价比率 |
|
德奥商城二层 |
120 |
1440 |
15600 |
9.2% |
|
中威商城二层 |
120 |
1440 |
16000 |
9% |
|
八达商城二层 |
100 |
1200 |
14000 |
8.57% |
|
平均 |
— |
— |
— |
9% |
在此基础上结合估价对象的现实状况，确定估价对象的报酬率为9.5%。
估价明细表一 表2-13
|
估价对象名称 |
××商城2128号铺位 | |||
|
项目 |
代号 |
公式及说明 |
计算结果 |
计算单位 |
|
建购价款 |
M |
按4000元/㎡测算 |
1 144 440 |
元 |
|
月租金单价 |
p |
估价对象具体情况及周围同类房地产租赁水平 |
109 |
元/㎡·月 |
|
出租空置率 |
i |
平均出租空置率 |
10% |
百分率 |
|
月押金利息收入 |
y |
按押金的1个月定期存款利息计算 |
0.19 |
元/㎡·月 |
|
房产税 |
b |
年缴税额为原值70%的1.2 |
2.8 |
元/㎡·月 |
|
营业税 |
c |
p×5%×（1－i） |
4.91 |
元/㎡·月 |
|
城建维护税 |
d |
c×7% |
0.34 |
元/㎡·月 |
|
印花税 |
e |
p×0.1%×（1－i） |
0.1 |
元/㎡·月 |
|
教育费附加 |
f |
c×3% |
0.15 |
元/㎡·月 |
|
租赁管理费 |
g |
p×2%×（1一i） |
1.96 |
元/㎡·月 |
|
维修管理费 |
h |
p×3.5%×（1一i） |
3.43 |
元/㎡·月 |
|
保险费 |
j |
年保险费按0.05%计 |
0.17 |
元/㎡·月 |
|
月租金净收益 |
a |
P×（1－i）＋y－b－c－d－e－f－g－h－j |
84.74 |
元/㎡·月 |
|
年租金净收益 |
A |
A＝a×12 |
1016.88 |
元/㎡· 年 |
|
收益年数 |
n |
尚可使用年数 |
37.3 |
年 |
|
再开发建设的开发时间 |
n1 |
再开发建设的开发时间 |
3 |
年 |
|
报酬率 |
Y |
综合考虑取值 |
9.5% |
百分率 |
|
折现到价值时点的收益单价 |
V |
V＝{A/Y［1—1/（1＋Y）n］}/（1＋Y）n1 |
7877 |
元/㎡ |
|
取整为 |
7880 |
元/㎡ | ||
|
估价对象建筑面积 |
s |
|
286.11 |
㎡ |
|
估价值 |
W |
W＝s×V |
2254547 |
元 |
指错：建购价款含义不清，与估价无关。
房产税应按租金计算。
两税一费计算基数中缺少租赁保证金的利息收入。
租赁管理费率和维修管理费率取值无依据。
未说明保险费取费基数，费率取值无依据。
收益法选用公式未说明理由，缺少租金发展变化分析。
在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。
折现率选用报酬率错误。
估价明细表二 表2-14
|
估价对象名称 |
××商城3002号铺位 | |||
|
项目 |
代号 |
公式及说明 |
计算结果 |
计算单位 |
|
建购价款 |
M |
按4000元/㎡测算 |
1144440 |
元 |
|
月租金单价 |
p |
估价对象具体情况及周围同类房地产租赁水平 |
70 |
元/㎡·月 |
|
出租空置率 |
i |
平均出租空置率 |
20% |
百分率 |
|
月押金利息收入 |
y |
按押金的1个月定期存款利息计算 |
0.12 |
元/㎡·月 |
|
项目 |
代号 |
公式及说明 |
计算结果 |
计算单位 |
|
房产税 |
b |
年缴税额为原值70%的1.2 |
2.8 |
元/㎡·月 |
|
营业税 |
c |
p×5%×（1－i） |
2.8 |
元/㎡·月 |
|
城建维护税 |
d |
c×7% |
0.2 |
元/㎡·月 |
|
印花税 |
e |
p×0.1%×（1－i） |
0.06 |
元/㎡·月 |
|
教育费附加 |
f |
c×3% |
0.08 |
元/㎡·月 |
|
租赁管理费 |
g |
p×2%×（1－i） |
1.12 |
元/㎡·月 |
|
维修管理费 |
h |
p×6%×（1－i） |
3.36 |
元/㎡·月 |
|
保险费 |
j |
年保险费按0.05%计 |
0.17 |
元/㎡·月 |
|
月租金净收益 |
a |
p×（1－i）＋y－b－c－d－e |
45.7 |
元/㎡·月 |
|
年租金净收益 |
A |
A＝a×12 |
548.4 |
元/㎡·年 |
|
收益年数 |
n |
尚可使用年数 |
37.3 |
年 |
|
再开发建设的开发时间 |
n1 |
再开发建设的开发时间 |
3 |
年 |
|
报酬率 |
Y |
综合考虑取值 |
9.5% |
百分率 |
|
折现到价值时点的收益单价 |
V |
V＝（A/Y×［1—1/（1＋Y）n］）/（1＋Y）n1 |
4248 |
元/㎡ |
|
取整为 |
4250 |
元/㎡ | ||
|
估价对象建筑面积 |
s |
|
286.11 |
㎡ |
|
估价值 |
W |
W＝s×V |
1215968 |
元 |
估价明细表三 表2-15
|
估价对象名称 |
××商城4002—6002号铺位 | |||
|
项目 |
代号 |
公式及说明 |
计算结果 |
计算单位 |
|
建购价款 |
M |
按4000元/㎡测算 |
3499920 |
元 |
|
月租金单价 |
p |
估价对象具体情况及周围同类房地产租赁水平 |
60 |
元/㎡·月 |
|
出租空置率 |
i |
平均出租空置率 |
20% |
百分率 |
|
月押金利息收入 |
y |
按押金的1个月定期存款利息计算 |
0.1 |
元/㎡·月 |
|
房产税 |
b |
年缴税额为原值70%的1.2 |
2.8 |
元/㎡·月 |
|
营业税 |
c |
p×5%×（1－i） |
2.4 |
元/㎡·月 |
|
城建维护税 |
d |
c×7% |
0.17 |
元/㎡·月 |
|
印花税 |
e |
p×0.1%×（1－i） |
0.05 |
元/㎡·月 |
|
教育费附加 |
f |
c×3% |
0.07 |
元/㎡·月 |
|
租赁管理费 |
g |
p×2%×（1－i） |
0.96 |
元/㎡·月 |
|
维修管理费 |
h |
p×7%×（1－i） |
3.36 |
元/㎡·月 |
|
保险费 |
j |
年保险费按0.05%计 |
0.17 |
元/㎡·月 |
|
月租金净收益 |
a |
p×（1－i）＋y－b |
38.27 |
元/㎡·月 |
|
年租金净收益 |
A |
A＝a×12 |
459.24 |
元/㎡·年 |
|
收益年数 |
n |
尚可使用年数 |
37.3 |
年 |
|
再开发建设的开发时间 |
n1 |
再开发建设的开发时间 |
3 |
年 |
|
报酬率 |
Y |
综合考虑取值 |
9.5% |
百分率 |
|
折现到价值时点的收益单价 |
V |
V＝（A/Y×［1－1/（1＋Y）n］）/（1＋Y）n1 |
3557 |
元/㎡ |
|
取整为 |
3560 |
元/㎡ | ||
|
估价对象建筑面积 |
s |
|
874.98 |
㎡ |
|
估价值 |
W |
W＝s×V |
3114929 |
元 |
六、估价结果确定
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查勘与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于价值时点20××年××月××日的市场价值为6 585 444元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟肆佰肆拾肆元整，估价结果详见下表2-16。
估价结果明细表 表2-16
|
估价对象 |
建筑面积 |
估价单价 |
估价值 |
|
××商城2128号铺位 |
286.11 |
7880 |
2 254 547 |
|
××商城3002号商铺 |
286.11 |
4250 |
1 215 968 |
|
××商城4002号商铺 |
286.11 |
3560 |
3 114 929 |
|
××商城5002号商铺 |
286.11 |
|
|
|
××商城6002号商铺 |
302.76 |
|
|
|
合计 |
1 447.2 |
— |
6 585 444 |
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