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2018年房地产估价师案例与分析第二章考点:居住房地产估价

来源 :中华考试网 2018-07-27

   一、居住房地产估价

  (一)居住房地产及其估价的特点

  1.单宗交易规模较小,但市场交易量十分巨大

  2.具有较强的相似性、可比性

  3.不同类型住房价格内涵差异明显

  我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房,这些住房的产权形式存在差异,商品房具有完全产权,即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权;房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权,不拥有或部分拥有土地使用权,其土地使用权既有划拨的(扣除出让金问题),也有出让的;廉租住房只拥有建筑物的使用权。

  (二)影响居住房地产价格的因素

  1.影响居住房地产价格的区位状况

  (1)位置。(2)交通条件。(3)生活服务设施。(4)教育配套设施。(5)环境质量。

  2.影响居住房地产价格的实物状况

  (1)建筑结构、类型和等级。(2)设施与设备。(3)建筑质量。(4)装修。

  (二)居住房地产估价的常用方法

  居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法、假设开发法(在建住宅)等。

  1.市场法

  由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大,很容易获得交易实例,因此,市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。

  2.成本法

  成本法也常用于居住房地产估价,在居住房地产的抵押价值评估时,遵循谨慎估价原则,会选择成本法进行估价,此外,居住房地产的征收估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。

  3.收益法

  对于出租型的居住房地产(出租的住宅、出租的公寓等),能够比较准确和客观地计算其收益,往往选用收益法进行估价。

  4.假设开发法

  在建的住宅工程可以用假设开发法估价。

  (三)居住房地产估价的技术路线及难点处理

  1.商品房估价的技术路线和难点处理

  商品房由于市场交易实例较多,因此常采用市场法进行估价。而对于整幢住宅楼估价时,则因交易实例较少,通常采用从个体到整体的估价思路,即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象,选取与估价对象类似的交易实例,利用市场法测算该套住宅的价格,然后采用类比法,经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等因素的修正,得出各层、各幢住宅楼的整体价格。

  2.房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理

  房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似,不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时,先估算估价对象的市场价值,再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时,应评估估价对象不包含土地出让金下的房屋重新购建价格。

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