特殊用途房地产的估价

　　特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。

　　停车库的估价

　　停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。

　　由于停车库属于一种较为特殊的房地产，相对于其他房地产而言具有其特殊性及其估价的特殊性，下面主要针对地下停车库进行说明和分析其特点。

　　(一)地下停车库特点

　　(1)权属比较特殊。地下停车库一般存在两种不同情况：①开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权;②地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。此外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。

　　(2)计量单位比较特殊。商品房存在多种计量单位(套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等)，国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的规则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。

　　(3)日常管理和服务相对特殊。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等。由此，地下停车库日常管理和服务水平在一定程度上决定了停车库的档次。

　　(二)地下停车库的价格特点

　　(1)价格往往和车位数挂钩。与一般商品房不同，地下停车库的销售价格往往会以“元/车位”的形式体现，因此，地下停车库的价格和最初原始投入的紧密程度较低。

　　(2)同一地区单位价格不会出现较大的变化。由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会像其他房地产那样，呈现出比较鲜明的独特性，同一地区地下停车库单位价格比较一致。

　　(3)价格受地上房地产租售状况的影响。与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上房地产的租售状况影响，很难想象，在某宗地上，如果地上部分租售情况极不理想，而地下停车库会出现租售势头良好的情况。

　　(三)地下停车库常见的估价方法和技术路线

　　一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产;其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。

　　市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时评估对象应为可转让的。在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标的选择和修正幅度的把握。

　　收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较为稳定收益，如写字楼、酒店、商场的地下停车库。在运用收益法的过程中，同样应注意收益和费用的客观性，也应该将评估对象进行分类，看其属于出租型还是商业经营型。另外，报酬率的确定是个难点。

　　在前两种方法均不适用的前提下也可以采用成本法作为评估方法。在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。利润率应按照开发停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。