估价对象描述及地价影响因素分析

　　一、估价对象界定

　　1.土地利用状况

　　估价对象坐落于××市××围，宗地土地使用权面积为500亩(折合333333.33㎡)，土地用途为农业用地;宗地北至××，南至××，现无陆路直接通达估价对象，道路通至××村，再由水路可到达估价对象;××村距××港约5km，距××快线××站约11km，距××市区约75km，建设中的××快线将大大缩减估价对象与××市区的距离;据估价人员实地查看，估价对象现为果园，地上现种植香蕉及甘蔗，周边农用地也多种植香蕉及甘蔗，土地较为肥沃。

　　2.土地权利状况

　　根据委托人提供的《土地使用权情况证明》及《国有土地使用证》[*国用(19××)字第××号]，确认估价对象的土地使用者为××公司，土地权属性质为国有，宗地土地使用权面积：500亩(折合333333.33㎡)，为行政划拨地，土地用途为农业。据《土地使用权情况证明》备注：该土地使用权已于20××年××月××日被××市××法院查封。

　　3.其他

　　估价对象是××公司所拥有的位于××市××围的一宗地使用权，宗地土地使用权面积为333333.33㎡，整体呈规则多边形，用途为农业用地，于19××年11月23日办理《国有土地使用证》[*国用(19××)字第××号]。

　　二、地价影响因素分析

　　1.自然因素

　　估价对象所在地属亚热带海洋季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛，光照充足。全年平均气温21.8℃，1月份平均气温13.2℃，7月平均气温29℃，绝对最高温度37℃，最低温度-0.1℃，年≥10℃的活动积温7600℃，无霜期346d;年平均降雨量1635mm，年平均湿度在80%以上;年平均风速2.5m/s，日照时间为1930h。由于地处××江入海口咸、淡水交界处，每年11月至翌年的2月份为半咸水期，咸度约为1%o～8‰，其余为淡水期。

　　2.社会经济因素

　　按照××城市规划，××规划区范围包括××区××水道以南的所有地区，总面积约797k㎡，其中陆地面积约575k㎡。由××区建设指挥部统一规划、开发、建设、管理的××区范围包括其中的××镇、××经济技术开发区、××镇东南角、××镇、××管理区、××镇、××区××公司等区域，总面积约536k㎡，陆域面积约330k㎡。按照规划，××区将发展为集物流产业、邻港产业、高新技术产业为一体的现代产此基地。

　　××地区水网密布，湖塘众多，自然环境优荚，北部大多为农田耕地，南部入海口地区大多为围垦填地，自然生态保持完好。××区依山环水的自然景观和底蕴深厚的历史文化也使××成为一个旅游胜地，××现已拥有××公园、××宫、××水乡一条街、××高尔夫球场、××度假村等一批旅游景点和设施。

　　估价对象所属××公司以糖蔗种植业为主，曾是××地区最大的糖蔗生产基地。近几年，公司以市场需求为导向，按照“宜种则种，宜养则养”原则指导农业土地的生产经营，特别是根据糖蔗价格偏低、经济效益下滑的情况，逐步调减糖蔗的种植面积，同时充分利用独特的咸淡水资源，发展水产养殖，不断调整和优化农业生产结构。2001年农业生产布局为：水产养殖面积4.77万亩(其中精养面积3.5万亩，粗养面积1.27万亩)，香蕉种植面积1.22万亩，莲藕种植面积1.07万亩，糖蔗种植面积0.44万亩。

　　3.特殊因素

　　估价对象地处××市××，区最南端，位于××四大口门的出海交汇处，其所属××公司总面积8.98万亩，其中可利用的种养面积共7.5万亩，是××区的一个大型农业种、养企业。公司地理位置独特;地形平坦，土层深厚，土质肥沃，大部分土地既可种也可养，且水质好、污染少，咸淡适中，水产资源丰富，发展种、养业具有得天独厚的自然条件，这些因素均对估价对象的地价水平产生一定的影响。

　　第三部分　地价估算

　　一、估价原则(略)

　　二、估价方法选择

　　由于农用地的特殊性，考虑其资料的可获取性，政策法规的控制性，又考虑到待估宗地的征地成本、开发成本等资料容易取得且相对较为客观，结合估价对象的具体情况，本次评估采用收益法和成本法进行评估。

　　收益法评估思路：根据估价对象的批准用途(农业)，将待估农用地未来正常、客观年净收益(地租)，以适当的土地报酬率还原，并进行一些必要的修正，得到待估农用地的价格。

　　成本法评估思路：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定待估农用地的价格。

　　三、估价过程

　　(一)运用收益法求取估价对象价值

　　收益法是在估算土地未来每年预期净收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在每年的净收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。其基本公式为：

　　P=a÷r×(1-1/(1+r)n)

　　其中P—土地价格;

　　a—土地净收益=年总收益一年总费用;

　　r—土地报酬率;

　　n—土地的使用年期或有土地收益的年期注：应当有为什么假设每年的净收益是一样的解释

　　1.年总收益的计算

　　年总收益是农用地按法定用途，合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益。

　　农产品年收入，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产品收入和副产品收入。收入计算根据其产量和评估期日年份的平均市场价格进行。

　　根据评估人员对待估宗地所在区域或类似区域内用途相似的农用地生产经营情况的调查，待估宗地所在区域内主要种植香蕉，平均年亩产量2500公斤，平均年亩总收入为3500元，即年平均收入为5元/㎡，则估价对象的客观年总收益为：

　　年总收益=年单位收益×土地面积=5×333333.33=1666667(元)

　　2.年总费用的计算

　　总费用是指农用地的使用者在进行生产经营中所支付的年平均客观总费用。生产农产品的费用一般包括生产农产品过程中所支付的直接及间接费用，包括种苗费、肥料费、人工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农具费及有关的税费、利息等。根据估价对象的具体情况，确定其年总费用为年总收益的45%。

　　年总费用=1666667×45%=750000(元)

　　注：确定其年总费用为年总收益的45%没有说明依据或说明是客观数据

　　3.计算年净收益

　　年净收益：年总收益一年总费用=1666667-750000=916667(元)

　　4.计算土地收益价格

　　土地收益价格=a÷r×[1-1/(1+r)n]

　　其中a—农用地年净收益

　　r—土地报酬率[土地报酬率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率2.52%，再考虑一定的通货膨胀率和风险因素调整值，按6%计]注：“通货膨胀率和风险因素调整值，按6%计”没有说明来源与理由。报酬率的选用数据依据不充分。

　　n—土地使用权年限。本次估价对象为国有行政划拨地，没有规定使用年限，评估过程设定土地使用年期无限年期

　　估价对象的收益总价=916662÷6%=15277783(元)取整

　　(二)运用成本法求取估价对象价值

　　成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定农用地价格的估价方法。其基本计算公式为：

　　农用地价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益

　　1.土地取得费

　　土地取得费主要表现为取得未利用土地或中低田时客观发生的费用。

　　调查待估宗地周边临近村的土地利用情况，农用土地大部分为荒山坡地。调查估价对象所处区域的土地取得费用，结合估价对象的具体情况，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用约为10000元/亩，即15元/㎡。

　　2.相关税费

　　(1)耕地占用税;根据××号文规定××市耕地占用税按3元/㎡计收。

　　(2)农业税基金，根据××号文规定××市农业税基金为。3.30元/㎡。

　　(3)定购粮代理费;根据××号文规定××市定购粮代理费为4.20元/㎡。

　　上述项目合计，相关税费为10.50元/㎡。

　　3.土地开发费

　　根据××市土地管理局及委托人提供的资料和评估人员实地查看以及该地区类似农用地达到农业生产基本要求所发生费用的实际平均水平，我们分析确定待估农用地的开发费用为20元/㎡。

　　注：缺少管理费的计算

　　4.投资利息

　　根据估价对象的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷利息率6.12%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：

　　投资利息=(土地取得费+相关税费)×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%=2.17(元/㎡)

　　复利计算投资利息=(土地取得费+相关税费)×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%

　　25.5* 6.12%+ 20[(1+6.12%)1/2-1]

　　注：利息的计算缺少对销售费用的考虑

　　5.投资利润

　　投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，农用地的土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑××农用地开发的投资收益实际情况，并结合估价对象的实际情况，取8%作为本次评估的投资利润率。则：

　　投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费)×开发周期×8%=3.64(元/㎡)

　　6.土地增值收益

　　根据当地土地管理部门提供的资料，结合估价对象的实际情况，农用地增值收益按成本价格(土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的15%计。

　　土地增值收益=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润)×15%=7.82(元/㎡)

　　7.无限年期土地使用权价格

　　无限年期农用地价格=1+2+3+4+5=59(元/㎡)取整

　　注：无限年期农用地价格=1+2+3+4+5+6

　　估价对象的总值=59×333333.33=19666666(元)

　　注：缺少管理费、销售费、销售税的计算

　　四、地价的确定

　　1.地价的确定

　　估价对象分别采用了收益法与成本法两种方法进行评估，通过对两种方法测算的评估结果进行比较分析，评估结果相差较大。根据估价人员的调查了解，就目前市场情况而言，估价对象周边类似农用地的土地取得成本普遍较高，而利用收益法计算得出的土地价格能较为客观地反映出估价对象的地价水平，故取两者的加权平均值作为估价对象的最终地价，其中：取收益法评估结果权重为0.7，取成本法评估结果的权重为0.3。则：

　　估价对象总值=15277783×0.7+19666666×0.3=16594448(元)

　　土地单价=16594448÷333333.33=50(元/㎡)取整

　　2.估价结果

　　估价对象总面积：333333.33㎡

　　单位面积地价;50元/㎡

　　总地价：16594448元

　　大写：人民币壹仟陆佰伍拾玖万肆仟肆佰肆拾捌元整

　　案例说明

　　1.估价背景

　　本报告是估价机构接受××法院委托，为其处置估价对象提供价格参考而作的。

　　2.技术路线

　　根据估价目的，估价师确定应评估估价对象的正常市场价格，也就是说价值标准为公开市场价值标准。估价师经分析认为，估价对象从填海造田至今已有10多年，但宗地上尚无陆路直接通达，交通极不方便，由于位置及交通等原因，目前估价对象周边类似土地的利用多为种植甘蔗及香蕉，鱼塘养殖也占了相当一部分，但极少进行土地交易。由于较难找到类似市场交易实例，因此，估价师舍弃了市场法。估价对象为农用地，从其现状出发，考虑到农用地的特殊性及其资料的可获取性，政策法规的控制性，又考虑到待估宗地的征地成本、开发成本等资料容易取得且相对较为客观，结合估价对象的具体情况，本次评估采用收益法和成本法进行评估。

　　采用收益法评估思路如下：根据估价对象的批准用途(农业)，将待估农用地未来正常、客观年净收益(地租)，以适当的土地报酬率还原，并进行一些必要的修正，得到待估农用地的价格。

　　采用成本法评估思路如下：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定待估农用地的价格。

　　3.疑难问题的处理

　　通过以上分析，考虑到估价对象用途的特殊性及其现状，估价师采用收益法和成本法对其进行评估。考虑到采用成本法进行评估时，周边类似土地的取得成本，开发成本等资料容易取得且相对较为客观，下面着重讲述采用收益法评估过程中遇到的问题及其解决。

　　估价对象为农用地，由于其特殊性，平时评估工作中较少遇到，在我国尚无对此类用途土地使用权进行评估的实例，故估价师在采用收益法对其进行评估时，缺少必要的相关数据，因此，评估过程中首要解决的问题就是对计算过程中所需基础数据的收集。由于近期估价对象周边类似土地极少交易，估价师对估价对象的使用权价格不能形成一个较为直观的判断，故基础数据的收集尤为重要，其准确性及估价师对所收集数据的分析、计算决定着估价结论正确与否。

　　评估过程中，估价师从多个途径着手对基础数据进行收集。由于估价对象的利用主要为直接经营或出租经营，但无论采用哪种经营方式，多为在待估宗地上种植香蕉或甘蔗，故估价师除了实地咨询经营果园的农民外，也在相关农产品网站及政府统计网站查找农产品产量、价格、成本等数据，并经过整理、分析后综合确定各计算数据。

　　4.存在缺陷

　　计算过程较为简单。其中，采用收益法计算过程中，对收益及费用的取值来源(依据)缺乏必要的说明;采用成本法计算过程中，对利润率、土地增值收益等的选取缺乏依据。