农业房地产的估价

　　一、农业房地产估价的一般特点

　　在一般的估价业务中，农业房地产的估价比较少，这主要是因为农业房地产一般为集体土地及地上建筑物，由于集体土地所有权性质，农业房地产不能直接进人市场进行交易，也不能设定抵押。农业房地产估价主要涉及农用地征收、征地拆迁补偿、土地租赁、厂房租赁等估价，农用地的征用及拆迁补偿估价请参阅第三章第二节相关内容。

　　二、农业房地产常见的估价方法和技术路线

　　农业房地产一般采用成本法进行估价，估价思路为：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定待估农业房地产的价格。

　　农业房地产也可以采用收益法估价，对于集体建设用地上建设的厂房、仓库，由于租赁或经营可以获取相关的收益，因此可以通过其租赁收益或经营收益的还原估算其价格。对于农用地可以通过其地上种植的植物、农作物的年收入的还原估算其价格。采用收益法估价时收益年限的确定比较困难，因为集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。

　　[案例2-8]

　　××市××区××一宗农用地的土地使用权价格估价结果报告(节选)

　　一、委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象概况

　　1.土地利用状况

　　估价对象坐落于××市××围一宗地土地使用权面积为500亩，(折合333333.33㎡)，土地用途为农业用地;宗地北至××，南至××，现无陆路直接通达估价对象，道路通至××村，再由水路可到达估价对象，××村距××港约5km，距××快线××站约11km，距××市区约75km，建设中的××快线将大大缩减估价对象与××市区的距离;根据注册房地产估价师实地查看，估价对象现为果园，地上现种植香蕉及甘蔗，周边农用地也多种植香蕉及甘蔗，土地较为肥沃。

　　2.土地权利状况

　　根据委托人提供的《土地使用权情况证明》及《国有土地使用证》[*国用(19××)字第××号]，确认估价对象的土地使用者为××公司，土地权属性质为国有，宗地土地使用权面积：500亩(折合333333.33㎡)，为行政划拨地，土地用途为农业。据《土地使用权情况证明》备注：该土地使用权已于20××年××月××日被××市××法院查封。

　　注：应说明查封理由

　　3.其他

　　估价对象是××公司所拥有的位于××市××围的一宗地使用权，宗地土地使用权面积为333333.33㎡，整体呈规则多边形，用途为农业用地，于19××年11月23日办理《国有土地使用证》[*国用(19××)字第××号)。

　　四、估价目的

　　为委托人处置估价对象提供价格参考依据。

　　五、估价时点

　　2006年9月2日。

　　六、价格定义

　　根据农用地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价结果是指估价对象在估价基准日为2006年9月2日，实际开发程度达到农业生产基本要求、实际用途为农业，设定土地开发程度能满足农业生产的基本要求，土地用途为农业，土地使用年期为无限年期的土地使用权价值。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　由于农用地的特殊性，考虑其资料的可获取性，政策法规的控制性，又考虑到待估宗地的征地成本、开发成本等资料容易取得且相对较为客观，结合估价对象的具体情况，本次评估采用收益法和成本法进行评估。

　　注：缺少方法定义

　　缺少收益法选用理由

　　十、估价结果

　　经注册房地产估价师实地查看和当地市场分析，按照农用地估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，得到估价对象在估价设定用途及开发程度条件下，于估价时点的土地使用权评估价格为：单位面积地价50元/㎡，总地价：16594448元，大写：人民币壹仟陆佰伍拾玖万肆仟肆佰肆拾捌元整。

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期

　　2006年9月12日一2006年9月15日。

　　十三、估价报告使用期限

　　本报告在宏观土地市场情况无较大波动时的使用期限为自出具本报告日期起为一年，若市场有较大波动或超过一年需重新进行估价。

　　××市××区××围一宗农用地的土地使用权价格估价技术报告(节选)

　　第一部分　总述

　　一、估价项目名称：××市××围一宗农用地的土地使用权价格评估

　　二、委托人：××市××法院

　　三、估价机构(略)

　　四、估价目的：为委托人处置估价对象提供价格参考依据

　　五、估价时点;2006年9月2日

　　六、估价作业日期：2006年9月2日至2006年9月22日

　　注：估价作业日期与估价报告不同

　　七、价格定义

　　根据农用地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价结果是指估价对象在估价基准日为2006年9月2日，实际开发程度达到农业生产基本要求、实际用途为农业，土地使用年期为无限年期的土地使用权价值。

　　八、估价依据(略)

　　九、估价结果

　　经估价人员实地查看和当地市场分析，按照农用地估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，得到估价对象在估价设定用途及开发程度条件下，于估价基准日的土地使用权评估价格为：估价对象总面积：333333.33㎡，单位面积地价：50元/㎡，总地价：16594448元，大写：人民币壹仟陆佰伍拾玖万肆仟肆佰肆拾捌元整。

　　十、说明事项

　　1.估价的前提条件和假设条件

　　(1)任何有关估价对象运作方式、程序符合国家、地方有关法律法规。

　　(2)本报告估价结果为本报告设定的评估目的服务，当用于其他目的，本报告评估结果无效。

　　(3)此次估价时设定估价基准日为2006年9月2日，土地用途为农业用地。

　　(4)此次估价没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对估价对象评估值的影响，也未考虑遇有自然力和其他不可抗力对评估值的影响。

　　(5)若估价对象已设定抵押、担保等他项权利，本次评估设定其已解除抵押、担保等他项权利。

　　注：事实上，待估对象土地上是存在查封的，因此，这里是滥用假设条件

　　应说明估价对象已设定抵押、担保等他项权利对估价对象价格的影响

　　(6)估价结果在委托人提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托人提供资’料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。

　　2.估价结果和估价报告的使用

　　(1)本次估价所依据的主要法律、法规有《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)，本估价报告及其结果依照上述有关规定发生法律效力。

　　(2)本估价报告仅供为委托人处置估价对象时使用，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。

　　(3)本报告在宏观土地市场情况无较大波动时的使用期限为自出具本报告之日起一年，若市场有较大波动或超过一年需重新进行估价。

　　(4)本估价报告及其估价结果的使用权归委托人所有，我公司对估价结果有解释权。

　　3.需要特殊说明的事项

　　本报告假定土地价格在价格定义的条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。

　　本报告中估价对象的土地面积、权属状况等以《国有土地使用证》为依据。

　　十一、估价师签名(略)

　　十二、审核人(略)

　　十三、估价机构(略)