工业房地产的估价

　　工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。

　　一、工业房地产及其估价特点

　　(一)涉及的行业多

　　工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。

　　(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大

　　工业厂房有一些属于标准(通用)厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护(外墙)。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。

　　因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象建造标准，以便准确确定建筑工程造价。

　　(三)要区分设备和建筑物的造价

　　有些工业设备的建造安装是和建筑物(厂房)同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。

　　如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。

　　(四)受腐蚀的可能性大

　　厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度大小确定房屋使用年限缩短程度。

　　二、影响工业房地产价格的主要因素

　　(一)影响工业房地产价格的主要区位状况

　　1.交通条件

　　工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如：邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道(或海岸)且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项以上则更好。

　　2.基础设施

　　工业生产对基础设施的依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等等，都是影响工业房地产价格的主要区位状况。

　　3.地理位置

　　有些工业生产要求一些其他的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道且应避免污染对下游造成重大影响;化工企业则不应设在山沟里;水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离;等等。若相应的工业房地产的地理位置符合生产的要求，则十分有助于提高这一工业房地产的价格。

　　(二)影响工业房地产价格的主要实物状况

　　1.用地面积与形状

　　厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多出的部分并不能增加房地产的价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地;用地形状、地势应符合生产要求，不同的生产常常要求不同的用地形状及地势。

　　2.地质和水文条件

　　厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求;当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求，例如：地下水位过高会影响建设施工，地下水有腐蚀性则会腐蚀基础(特别是桩基础)。河流的常年水位和流速、含砂量则影响生产取水及污水排放。洪水水位的高低则关系到厂区是否有被淹没的可能性。

　　3.房地产用途

　　在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。

　　三、工业房地产估价的常用方法

　　(一)成本法

　　工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考预算价格计算，二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。

　　(二)市场法

　　工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例、(特别是出租实例)通常较多，可以考虑采用市场法估价。

　　(三)收益法

　　如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。

　　四、工业房地产估价的技术路线及难点处理

　　工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物的估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设定额管理站公布得最新工业建筑造价标准确定估价对象工程造价。

　　[案例2-7]

　　××保税区××厂房估价结果报告(节选)

　　一、委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象概况

　　估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》(×国用(××××)第××××号)，土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字[××××]××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。

　　注：缺少区位、实物、状况描述、房屋权益状况说明

　　四、估价目的

　　为委托人了解估价对象市场价格提供价格参考。

　　五、估价时点

　　2006年9月12日。

　　六、价格定义

　　估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。

　　注：应为价值定义

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对委估地块拟采取基准地价系数修正法、对委估建筑物拟采取成本法进行评估。

　　注：采用一种方法未说明理由，或应采用而没有采用其他方法的理由

　　缺少估价方法定义

　　缺少方法选用理由

　　选用一种方法未说明理由

　　十、估价结果

　　估价人员经过实地查看和严密测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥25762358元(人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整)，单价2025元/㎡。

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期

　　2006年9月12日～2006年9月15日。

　　十三、估价报告使用期限

　　本报告使用期限为一年，自2006年9月15日至2007年9月14日止。

　　××保税区××厂房估价技术报告

　　一、个别因素分析

　　估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》(×国用(××××)第××××号)，土地使用权人为××有限公司，座落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字[××××]××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。

　　根据《建设工程规划许可证》(×城规开建字[××××]第××号、×开规建[××××]××号)及附件《报建审核意见书》，建设单位为××有限公司，建设项目名称为厂房工程，建设位置位于××保税区××大道北侧，建设规模详见表2—57：

　　表2-57

工程项目（用途）	幢数	层数	结构种类	占地面积（㎡）	建筑面积（㎡）
厂房	1	3	框架		12722

　　据实地查看，估价对象地块南至××大道，东、西、北至相邻地块，地块形状较规则，呈长方形，地块已达“五通一平”，地上有厂房、门卫室及环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化。

　　据实地查看，委估建筑物为一幢框架结构三层的厂房，外墙贴方形釉面砖，其内部装修情况详见表2-58：

　　表2-58

楼层	位置	层高	用途	内部装修情况
首层	接待区	约5.5m	办公	天花：石膏板造型，墙面：乳胶漆；地面：花岗石；玻璃门，铝合金窗；管线暗装
	东区	约5.5m	食堂	天花：铝扣吊顶；墙面：乳胶漆，1.5m瓷片；地面：防滑砖；铝合金窗；管线部分暗装
	中区、西区	约5.5m	车间	天花：PVC防静电塑料；墙面：PVC防静电塑料；地面，PVC防静电地板；铝合金窗；烟感系统，通风系统；管线暗装

　　续表

楼层	位置	层高	用途	内部装修情况
二层	全层	约4m	办公	天花：铝扣吊顶；墙面：乳胶漆；地面：抛光砖；铝合金窗；烟感系统；管线暗装
三层	全层	约4m	空置	天花：水泥砂浆；墙面：乳胶漆；地面：水泥砂浆；铝合金窗

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、评估方法选用

　　估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对委估地块拟采取基准地价系数修正法、对委估建筑物拟采取成本法进行评估。

　　基准地价系数修正法即根据现行的同一用途用地基准地价，对委估宗地所处级别的基准地价进行交易日期、容积率、个别因素及年期修正从而求得委估宗地的市场价格。

　　成本法即首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率(综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取)计算出估价对象的市场价格。

　　六、估价计算过程

　　1.委估地块市场价值的确定

　　基准地价系数修正法是根据当地最新发布的基准地价对影响地价各因素进行系数修正，得到委估地块在正常情况下的价格。该基准地价的内涵为：于估价时点2004年12月31日，土地在正常市场条件下、区域平均土地开发程度(工业五通一平)和合理容积率(工业为1)下的熟地价格。委估地块所在地块工业用途网格地价为517元/㎡。

　　Pzz=Psz×K×Aw×Ar×Ao×Ay×S+F×S

　　其中Pzz—待估宗地总地价;

　　Psz—待估宗地所在位置工业基准地价;

　　K—期日修正;

　　Aw—临江修正系数;

　　Ar—容积率修正系数;

　　Ao—其他个别因素修正系数;

　　Ay—使用年期修正系数;

　　F—开发程度修正;

　　S—宗地总面积。

　　①期日修正

　　该区域基准地价于2006年公布，评估基准日为2004年12月31日，该区域在这两年内工业地价有一定程度的上涨，本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1.10。

　　②临江修正

　　委估宗地不临江，故不修正，修正系数为1.00。

　　③容积率修正

　　根据委托人提供的资料显示，委估宗地容积率≤1，则修正系数为1.00。

　　注：容积率修正系数为1.00理由不充分

　　可以根据建筑面积和土地面积算容积率

　　④其他个别因素修正

　　工业用地其他个别因素修正系数表：

　　区位状况调整　表2-59

指标标准	优	较优	一般	较劣	劣
指标说明	形状规则、面积大、地形地质状况好，对外交通条件好	形状较规则、面积较大、地形地质状况良好，对外交通条件较好	形状基本规则、面积适中、地形地质状况适宜、对外交通条件能满足需要	形状不规则、面积偏小、地形地质状况较差，对外交通条件较差	形状极不规则、面积过小、地形地质状况差、对外交通条件差
修正系数	1.10～1.05	1.05～1.0	1.0	1.0～0.95	0.95～0.90

　　⑤使用年限的修正

　　委估宗地工业用地的最高出让年限为50年，剩余使用年限为47.75年，取土地报酬率为6%，则年期修正系数为:[ 1-1÷(1+6%)47.75]÷[1-1÷(1+6%)50]=0.99195831

　　注：计算土地剩余使用年限，用坐标轴法， 先确定估价师时点是2006年9月12日，整个土地出让年限为50年，土地取得日期为2004年6月22日，用估价时点日期减去土地取得日期得2.25年，用出让年限50年减去2.25年得剩余年限47.75年，并和建筑的事业年限比较，确定折旧年限。

　　土地报酬率6%的选取缺少取值依据

　　⑥开发程度修正

　　委估地块红线内外已达五通一平，且地块内有环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化，价值增加40元/㎡。

　　委估宗地红线外五通、宗地红线内场地平整。根据《城镇土地估价规程》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式及计算过程见表2-60：

　　委估宗地工业用地计算过程：

　　表2-60

宗地网格地价	517元/㎡
计算公式	Pzz＝Psz×K×Aw×Ar×Ao×Ay×S＋F×S
计算过程	其中：
	Pzz—待估宗地总价（元）	8342400
	Psz—待估宗地所在位置工业网格地价（元/㎡）	517
	K—期日修正	1.10
	Aw—临江修正系数	1.00
	Ar—容积率修正系数	1.00
	Ao—其他个别因素修正系数	1.05
	Ay—使用年期修正系数	0.99195831
	S—宗地总面积	13200
	F—开发程度修正（元/㎡）	40

　　则委估地块总地价：8342400元(取整)

　　单位地价：8342400÷13200=632元/㎡(取整)

　　2.委估建筑物市场价值的确定

　　(1)根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型工业厂房建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，土建单位造价为800元/㎡，房屋装修单位成本为200元/㎡，设备安装单位成本为100/㎡。

　　建安费用=(800+200+100)×12722=13994200(元)

　　(2)专业费、管理费及不可预见费

　　根据项目费用支出情况，按建造成本的6%计算(其中专业费占2%÷管理费占2%、不可预见费占2%)即839652元。

　　注：按建造成本的6%计算(其中专业费占2%、管理费占2%、不可预见费占2%)无取值依据

　　(3)投资利息

　　假设开发期为1年，贷款利率按一年期贷款年利率6.12%测算，资金在开发期均匀投入则投资利息为：

　　投资利息=(13994.200+839652)×6.12%×1×0.5=453916(元)

　　注：利息应用复利计算而不是乘0.5的单利计算，

　　投资利息=(13994.200+839652)×[(1+6.12%)1/2-1]

　　基数应包括建安费、勘察设计前期工程费、管理费、公共配套费、基础设施建设费、销售费，利息计算未考虑销售费用

　　(4)开发利润

　　取利润率10%即为1483385元。

　　注：取利润率10%无依据

　　投资利润率缺少销售费用

　　(5)销售税费

　　在销售中需支付的营业税等税费为重置成本的5.65%。

　　则销售税费=(13994200+839652+453916+1483385)/(1-5.65%)×5.65%=1004314(元)

　　(6)计算委估建筑物的市场价值

　　经估价人员实地查看和相关人员介绍，委估建筑物于2006年3月才开始投入使用，状态接近全新，设备运行良好，完全满足使用要求，因此确定综合成新率为98%。

　　委估建筑物市场价值=[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×98%

　　则委估建筑物市场价值为17419958元，单价1369元/㎡。

　　注：缺少公共配套费、缺少其他工程费、

　　熟地不用考虑基础设施建设费，不计算基础设施建设费用作相关说明

　　厂房是否收到腐蚀，未考虑功能折旧和经济折旧

　　3.房地产市场价值的确定

　　房地产市场价值=地块市场价值+建筑物市场价值

　　=(8342400+17419958)=25762358(元)

　　则委估房地产市场价值为25762358元，单价2025元/㎡

　　七、估价结果

　　估价人员经过实地查看和严密测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥25762358元(人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整)，单价2025元/㎡。

　　案例说明

　　1.估价背景

　　报告是估价机构接受××科技有限公司委托，为委托人了解估价对象市场价格提供价值参考而进行评估。

　　2.技术路线

　　根据估价目的，估价师确定应评估估价对象的正常市场价值，也就是说价值标准为公开市场价值标准。根据估价对象的现状，估价师认为最合适的估价技术路线就是采取房地分估的方法，对委估土地采用基准地价系数修正法评估，对委估土地上的建筑物采用成本法评估。因为××市政府刚公布了该市最新的基准地价，所以用基准地价来求取土地的价值是合理的，能较准确地反映该地块的土地价值。由于委估建筑物在估价对象所处区域类似物业成交实例较少，甚至没有，所以不采用市场法评估;又因为委估建筑物现主要为委托人自用，产生的收益不明显，租金水平难以预测，故不采用收益法评估。

　　3.疑难问题的处置

　　(1)成本法的难点是确定建造成本。建筑物的建造成本主要是根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》、《××省装饰装修工程综合定额》，并参考××市同类型建筑物结算价格，结合估价对象的实际情况确定。

　　(2)由于委托人未能提供《房地产权证》，故本次评估采用的建筑面积等数据来源于委托人提供的数据为准，估价师在报告中特别强调。

　　(3)采用基准地价系数修正法评估估价对象的土地。××市的基准地价是最新公布的，而相应的修正体系还未公布，故在测算过程中估价师在参考旧的修正体系的基础上还要考虑现在的房地产发展情况，结合估价师经验，把握修正系数的调整程度，务求准确评估土地价格。