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2017年房地产估价师案例分析辅导:娱乐房地产的估价

来源 :中华考试网 2017-09-07

  娱乐房地产的估价

  一、娱乐房地产及其估价特点

  娱乐房地产主要包括游乐场、娱乐城、高尔夫球场、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。娱乐房地产是一类特殊的房地产,不同类型的娱乐房地产的经营方式、收益存在较大差别,如游乐场、影剧院主要靠收取门票,高尔夫球场主要靠出售会员费,其会员费主要取决于会员数量,而会员数量主要取决于其球洞数量。因此娱乐房地产估价的个别性、独特性比较强,一般较难把握,估价时需要针对具体估价对象进行详细的调查,明确估价对象的经营方式、各种收益来源。

  二、娱乐房地产估价的常用方法

  由于娱乐房地产属于经营性房地产,因此估价主要采用收益法,娱乐房地产也可以采用市场法和成本法估价。

  (一)收益法

  采用收益法进行娱乐房地产估价时,应注意其收益的测算。娱乐房地产的收益主要来自于主营收益和副营收益,主营收益主要为门票收入,副营收益主要为餐饮、工艺品等二次消费收入。在具体操作过程中要根据不同娱乐房地产功能、经营方式、类型区别对待。

  (二)市场法

  不同类型的娱乐房地产转售转租情况存在较大差异,有的比较频繁,而有的却很少转售,如高尔夫球场。因此对交易比较频繁的娱乐房地产可以采用市场法估价,另外,在用收益法评估娱乐房地产确定客观租金时,也可用市场进行租金的估算。

  (三)成本法

  在有些估价业务中,例如娱乐房地产的抵押估价,或是对将要转变用途的房地产进行估价时,也会用到成本法作为辅助。

  三、娱乐房地产估价的技术路线及难点处理

  娱乐房地产属于经营性房地产,因此主要采用收益法估价。由于娱乐房地产的个别性、独特性比较强,其经营收益来源及数量、收益率存在较大差异,因此在采用收益法估价时,应注意区分不同类型、不同经营方式娱乐房地产的收益来源及其收益率水平,如高尔夫球场的日常收益主要包括出售会员卡收入、会员年费收入以及消费收入。

  [案例2-6]

  ××高尔夫球会有限公司部分房地产估价结果报告(节选)

  一、委托人:(略)

  二、估价机构:(略)

  三、估价对象:

  表2-55

估价对象名称

××高尔夫球会A球道

估价对象位置

××市××区××镇高尔夫大道

估价对象用途

高尔夫球会A球道18个洞用地

用地面积(㎡)

793270.10

宗地号

A933-001

土地使用权出让合同书编号

××字(××)4-014

房地产证号

7 226 235

竣工日期

1998

  注:求估价对象中不可分割的一部分,高尔夫球会A球道

  缺少权益状况的介绍

  四、估价目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

  五、估价时点:2003年6月7日

  六、价值定义:本次估价采用公开市场价值标准

  七、估价依据:

  1.国家、××省及××市有关法规政策;

  2.《土地使用权出让合同》及《房地产证》;

  3.××高尔夫球会有限公司提供的财务报表及财务资料;

  4.估价人员实地查看、调查所获信息。

  注:缺少房地产估价规范

  八、估价原则:(略)

  九、估价方法:

  由于高尔夫球场属于一种特殊形态的房地产,缺乏可比实例,经营方主要靠出售会员证收回大部分投资,在会员证已售出的情况下,根据收集的资料宜采用收益法和成本法估价计算。

  (1)收益法是运用适当的报酬率,将预期的估价对象未来各期(通常为年)的正常净收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象价格的一种估价方法。

  注:缺少选用估价方法理由

  (2)成本法(略)

  十、估价结果:

  根据估价对象所处地理位置、配套设施、交通环境等诸多因素,并进行市场调查后,在有关方面的配合下,运用我们的估价经验,评定××高尔夫球会A球道在2003年6月7日的收益价格为302384500.00元,大写:人民币叁亿零贰佰叁拾捌万肆仟伍佰元整。

  注:缺少单价

  十一、估价人员(略)

  十二、估价作业日期(略)

  十三、估价报告使用期限(略)

  注:缺少变现能力分析、

  缺少风险提示

  ××高尔夫球会有限公司部分房地产估价技术报告

  (一)房地产状况分析

  ××高尔夫球会始建于1996年,球会及其附属设施总占地约1.5万亩,周长达38km。××球会由四个18洞球场组成,为中国首个72洞高尔夫球会。

  ××球会具备了国际高尔夫球会所应有的一切设施,包括一个五星级度假酒店、高雅舒适的会所、拥有亚洲最大网球中心的乡村俱乐部,生活、休闲、运动、旅游、娱乐、度假等一应俱全。球会以现代化、国际化为目标,采用国际高尔夫球会的运作方式与管理方式,已成功树立起国际一流高尔夫球会的地位。

  ××高尔夫球会A球道.是××球会的招牌球场。该球场由全球最受欢迎的设计师、在职业高尔夫球坛享有盛名的球王杰克·尼高劳斯(Jack NicklaUS)设计,全长约7000码,充分利用球道的起伏地形,巧妙采用沙池和水池,成功地将技术考验的准则揉合于不同的球洞之中,为不同技术程度的球手设计不同难度的击球目标,最大程度地满足了不同球手的需要。

  ××高尔夫球会位于××市西北方向,坐落在××区××镇高尔夫大道旁,西邻××,东毗××,南靠××北接××市塘厦。交通四通八达,机荷高速连接广深高速,梅观高速、深汕高速在这里交汇,将××与××市区、珠江三角洲地区紧密连接。

  (二)区域因素分析(略)

  (三)市场背景分析(略)

  (四)最高最佳使用分析(略)

  (五)估价方法选用(略,见结果报告)

  (六)估价测算过程

  A.收益法

  1.年有效毛收入的确定

  (1)会员证收入

  遵照国际通行的作法,××高尔夫球会的运营采用会员制,一个18洞的球场容纳的会员数为1500个。所估价的A球道为该球会最好的球场,只有金卡会员可以使用,金卡会员又分为公司会员和个人会员两种,公司会员23.8万美元/个,个人会员1.5万美元/个。根据球会提供的资料,已销售金卡1367个,其中公司会员1039个,占70%,个人会员328个,占30%;尚余金卡133个,公司会员93个,个人会员40个。据此,我们可估算出未销售金卡的收益为:

  公司会员238000×93=22134000(美元)

  个人会员150000×40=6000000(美元)

  未销售金卡收益=22134000+6000000=28134000(美元)

  按估价日外汇牌价折合成人民币为:

  28134000×8.2784=232904500(元)

  (2)会员年费收入及消费收入

  1)会员年费收入

  金卡会员每年需缴纳会员费l200美元,我们预计剩余的133个金卡可在两年内销售完,因此在计算会员年费收入时我们按全部1500个会员年费计算:

  会员年费收入=1200×l500=1800000(美元)

  折合成人民币为1800000×8.2784=14901100(元)

  2)会员消费收入

  此部分收入含高尔夫球会会员及贵宾打球的果岭费、球车、球杆、球鞋、球衣出租等,收费标准如表2-56。

  单位:元          表2-56

项目

会员

会员陪同之嘉宾

访客

平日(会员陪同之嘉宾限3位)果岭费

550

1100

周末/香港公众假期(会员陪同之嘉宾限1位)果岭费

990

1650

球童费(18洞计)

110

110

110

球车费(18洞计)

220

220

220

球杆出租(18洞计)

176

220

220

球鞋出租

55

55

55

日租储物柜

33

33

33

  根据上表,将会员、会员嘉宾、访客的消费进行平均分摊,我们推算出球道每平均每人次的消费约为600元,根据委托人提供的资料显示球会四个球道每天入场约为550人次,在A球道打球人数约为200~250人次,扣除球道草苗的日常保养及球会经营淡旺季影响等不确定因素,确定A球道每天入场为,135人次,则年收费收入为:

  600×135×365=29565000(元)

  两项合计为:

  14901100+29565000=44466100(元)

  2.年总运营费用的计算

  (1)成本费用

  根据委托人提供的资料显示,年成本费用约为770000元。

  (2)管理费用及工人工资

  根据委托人提供的资料显示,年管理费用及工人工资约为2500000元。

  (3)设备更新维护费

  根据委托人提供的资料显示,年设备更新维护费用约为3000000元。

  (4)营业税及所得税

  根据委托人提供的资料显示,每年需缴纳的营业税及所得税约为3200000元。

  注:根据委托人提供的资料显示个别数据,缺少可比实例,作为客观数据

  不应扣除所得税

  四项合计为:

  7000000+25000000+3000000+3200000=38200000(元)

  3.净收益计算

  净收益=年有效毛收入-年总运营费用=44466100-38200000=6266100(元)

  4.收益价格计算

计算公式为:

  其中V——房地产价格

  a——房地产的净收益

  r——房地产的报酬率,考虑银行一年期存款利率、市民平均生活指数、房地产利润等,综合确定现时的报酬率为8.5%。

  n——使用早期,A球道尚有使用年期35年。.

  注:缺少公式选用公式理由

  综合确定现时的报酬率为8.5%取值不充分、不合理

  A球道尚有使用年期35年无取值依据

  总价值为:232904500+69480000=302384500(元)

  B.成本法(测算过程略)

  (七)估价结果确定

  经过综合分析后确定选用收益法估算的价值作为最终估价结果;估价对象在2003年6月7日的收益价格为人民币302384500元。大写;人民币叁亿零贰佰叁拾捌万肆仟伍佰元整。

  注:对抵押价值最后确定未考虑估价师知悉的法定优先受偿权。

  案例说明

  单独对一个高尔夫球场的某条球道估价是没有意义的,因为单独一条球道不可能形成市场价格,不可能在市场上转让单独一条球道,因此单独一条球道也不存在抵押价值。但是,该案例提供了高尔夫球场估价的参考案例。

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