餐饮房地产估价的技术路线及难点处理

　　餐饮房地产的估价技术路线与估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似，可参阅本章第二、四节。但由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，因此利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。

　　[案例2-5]

　　×××酒楼房地产市场价值评估结果报告(节选)

　　一、委托人：(略)

　　二、估价机构：(略)

　　三、估价对象

　　本次估价对象坐落于××市××区××路×号，建筑物为钢混结构五层楼房，建筑面积为2691.94㎡，土地使用权面积965.89㎡，土地使用权类型为出让，用途为商业，终止日期为2044年1月7日，该宗地位于××路与××道交口的东南侧，属于街角地，东邻××住宅楼，南邻××酒楼，西临××路，北临××道，土地形状为较规则的矩形，地势平坦，地质状况良好，土地开发程度为“七通一个”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)，现状容积率为2.787，根据××市中心城区商业用地级别属于三级地区，该地区为××市著名的“××”风貌建筑保护区。该楼始建于19××年，由意大利籍建筑师××设计，具有浓郁的意大利建筑风格，以硫缸砖做砌体，是××市著名的“××楼”。2004年进行了整体翻建，翻建后该楼保留了原建筑的外檐风貌，建筑格局为敞开式，其二～五层为回廊式设计，设有共享空间。首层酒吧及大厅共设散座105个，顶层设有20座，其余楼层全部为单间，一层至五层整体共可容纳281人同时就餐。现由委托人作为酒楼经营使用。目前维护、保养、使用状况良好。

　　房屋所有权人和土地使用权人均为甲公司。

　　装修及设备设施：

　　大堂：墙面干挂黄色石材，装饰古文物，菲律宾实木异型吊顶，地面铺米黄色石材，局部铺乱纹锈石;立柱贴菲律宾木贴板;

　　单间：耐火砖隔断墙，刷乳胶漆，部分墙面装饰古文物，异型石膏板吊顶，地面铺高档石材;花梨木实心门及铜制门，实木窗;

　　卫生间：墙面镶瓷砖，铝扣板吊顶，石制洗手盆，TOTO洁具;

　　照明：吊灯(老式裙边玻璃灯罩，部分为鹿角)、汽灯(装灯泡)、射灯、牛眼灯照明;

　　楼梯：石材踏步，铁艺栏杆，木扶手;

　　操作间：墙面镶瓷砖，铝塑板吊顶，地面铺防滑大理石，不锈钢灶具;

　　设备、设施：中央空调，烟感报警系统，上海三菱电梯一部，食品电梯五部。

　　四、估价目的

　　确定房地产的市场价值，为委托人办理增加注册资本提供参考依据。

　　五、估价时点

　　2006年1月5日

　　六、价值定义

　　本报告的估价结果是在估价的假设和限制条件下，于估价时点2006年1月5日的房地产公开市场价值。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查看后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：

　　1.根据估价人员掌握的资料，考虑到该估价对象为营业性房地产，可以产生收益，所以选用收益法作为第一种估价方法。所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价人员搜集估价对象收入和费用的资料估算销售收入，然后扣除销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润，得到年净收益，选用适当的报酬率及适宜的计算公式，求出估价对象的收益价格。

　　2.又根据《房地产估价规范》中的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，在同一供求圈内与估价对象类似的房地产市场交易量较少，所以选取成本法为第二种估价方法。根据估价人员搜集有关土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等资料，测算重新购建价格，然后测算折旧，最后用土地重新购建价格加上建筑物的重新购建价格再减去建筑物的折旧，求出估价对象的成本价值。

　　3.对上述两种方法所得结果进行综合，确定最终的估价结果。

　　十、估价结果

　　本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为4100万元(大写肆仟壹佰万元整)人民币;平均单价：15231元/㎡。

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期：2006年1月5日至2006年1月12日。

　　十三、估价报告使用期限：本报告使用期限自出具之日起为一年，自2006年1月12日至2007年1月11日。但市场状况变化很大时，本报告使用期限不超过半年。

　　×××酒楼房地产市场价值评估技术报告(节选)

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用。这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体体现，是以使估价对象获得最佳的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方法中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。根据估价人员实地查看，并对周围地区的充分调查，该估价对象所处地理位置较好，交通便利，附近酒楼较多，集聚效应较好，做为酒楼经营使用，符合最高最佳使用原则。

　　五、估价方法选用(略，见结果报告)

　　六、估价的测算过程

　　(一)收益法

　　1.主营业务收入和主营业务成本、税金

　　根据统计信息，2005年××市正餐服务业主营业务利润率为38.37%，根据委托人提供的财务数据，主营业务收入为3212.5万元，主营业务成本和税金1553.8万元，主营业务利润率为51.63%，二者相差13.26%，为其装饰文物的特色经营所带来的超额商业利润，考虑到同档次酒楼主营业务成本和税金标准差距不大，根据市场平均主营业务利润率计算其主营业务收入为2521.17万元。

　　注：主营业务利润率=(主营收入-主营业务成本-税金)/ 主营业务成本=(3212.5-1553.8)/ 1553.8=51.63

　　主营业务收入=1553.8÷(1-38.37%)=2521.17万元

　　2.管理费用和财务费用

　　管理费用主要包括每年的用水、电、气、房产税、管理人员的工资福利费，通过委托人提供的资料和估价人员的调查，平均费率为主营业务收入的3%;财务费用主要为资金的运营费用按主营业务收入的6%计算。

　　注：缺少城镇土地税的计算

　　管理费用=2521.17万元×3%=75.64万元

　　财务费用=2521.17万元×6%=151.27万元

　　3.求取销售费用

　　主要包括销售过程中所发生的广告宣传费、销售人员的工资等，按主营业务收入的5%计算。

　　销售费用=2521.17万元×5%=126.06万元

　　注：按主营业务收入的5%计算没有取值依据

　　4.求取商业利润

　　估价人员对周围同等档次的餐饮酒楼进行调查，其中部分采用代理经营方式(就是由产权人提供经营场所、装修和运营资金，由代理经营者进行经营，年终根据收入情况进行分成，一般收入超过3000万，不超过4000万，按收入的11%～15%;收入超过2000万，不超过3000万，按收入的8%～10%)，本次计算中收入已达到2500万，故本次取中值9%计算商业利润。

　　商业利润=2521.17万元×9%=226.91万元

　　5.求取净收益(A)

　　净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润=2521.17-1553.8-75.64-151.27-126.06-226.91=387.49万元

　　由于本市比较注重餐饮，有较深的饮食文化，随着人民整体生活水平的提高，本市餐饮市场正以每年16%左右的速度增长，未来发生较大变化的可能性较低，根据观察估价对象2005年全年的经营状况良好，基本天天爆满，但其经营场所有限，已无扩展空间，未来大幅增长的可能性较小，且本次评估目的为增加注册资本，考虑到谨慎性原则，故将该计算的净收益确定为每年的净收益。

　　6.报酬率(Y)

　　由于该估价对象所在区域有较深的历史文化背景，企事业单位都将该地区作为办公首选，周围有各种不同风格的酒楼，集聚效应较好，在该地区经营风险较小，采用安全利率加风险调整法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为9%。

　　7.收益年期(n)的确定

　　该估价对象土地使用性质为出让用地，商业用地法定最高出让年期为40年，尚可使用38年，建筑物为重新翻建的钢混结构，经济耐用年限为60年，建成于2004年底，尚可使用59年，故采用土地剩余使用年期，所以确定收益年期为38年。

　　注：借鉴：考虑土地和建筑物剩余经济寿命

　　收益期限的确定

　　土地终止日2044年1月7日，商业40年年限，应该是2004年1月7日取得，估价时点2006年1月5日，经过了两年，剩余38年

　　土地钢混结构，经济耐用年限为60年，建成于2004年底，尚可使用59年

　　取两者短的，土地的剩余使用年限38年作为收益年限

　　没有指出假设条件：土地届满时不予对建筑物补偿

　　8.房地产价值的测算

　　选用计算公式：

　　其中V——房地产价格;

　　A——房地产的年净收益;

　　Y——房地产的报酬率;

　　n——房地产的未来可获收益年限;

　　将以上各项数值带入公式，最终经过计算，确定房地产价值为4142.59万元。

　　单价：15388.86元/㎡

　　(二)成本法

　　基本公式：

　　旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧=土地取得和开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润-建筑物的折旧

　　1.土地的取得和开发成本

　　(1)土地取得和开发成本

　　由于估价对象所在地区土地成交实例较少，估价对象土地为挂牌出让方式取得，取得时间为2004年1月8日，出让价格为1140万元(包含市政大配套费用)，购买时需缴纳3%的契税。故本次评估采用其出让价格，对其进行期日、使用年期修正，确定土地取得和开发成本。

　　土地取得成本=l140×(1+3%)=1174.2万元

　　注： 市政大配套费用即基础设施建设费，熟地价格，后不用再计算

　　(2)期日修正

　　根据××市地价指数，2004年1月至2005年底，商业三级土地价格上涨了35%。

　　(3)使用年期修正

　　商业用地法定最高出让年限为40年，尚可使用38年，采用安全利率加风险调整法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为8%。

　　年期修正系数=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]

　　其中：r表示土地报酬率;n表示宗地剩余使用年限38年;m表示法定最高出让年限40年;代入公式计算，土地年期修正系数：0.992。

　　(4)宗地修正后价格

　　修正后价格=土地取得成本×(1+期日修正系数)×年期修正系数=l174.2×(1+35%)×0.9921572.49万元

　　楼面地价=1572.49万元÷2691.94=5841.48元/㎡

　　注：估价时要使用单价

　　2.求取建筑物的建造成本

　　(1)建安工程费用

　　由于估价对象属于风貌建筑、建造标准较为特殊，参照××市现行建筑工程既预算定额和类似工程造价，结合委托人提供的估价对象工程预算和装修情况，经测算、修正，最终确定建安工程费用为：3500元/㎡。

　　注：依据充分

　　(2)红线内配套、增容费用

　　根据××市配套、增容费用标准，达到估价对象的现行状况需450元/㎡。

　　注：公共设施配套费

　　(3)设备设施费用

　　估价对象投入的中央空调、载人电梯、食梯、各种造型灯具，价格约合400元/㎡。

　　注：不应该计算动产成本

　　(4)专业费用(注：勘察、设计、前期工程费)

　　专业费包括可研规划咨询、勘察、设计、监理、评估等费用，因估价对象为老式风貌建筑，设计费较高，故按建安工程费、红线内配套增容费、设备设施费之和的5%，则

　　专业费用=(3500+450+400)×5%=217.5元/㎡

　　建筑物的建造成本=3500+450+400+217.5=4567.5元/㎡

　　注：缺少开发期税费计算

　　缺少开发其他费用的计算

　　3.管理费用

　　管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等，费率为3%，取费基数为土地取得成本和建筑物建造成本，分别计算：

　　管理费用(土地)=5841.48×3%=175.24元/㎡

　　管理费用(建筑物)=4567.5×3%=137.03元/㎡

　　注：管理费用费率为3%没有取值依据

　　4.投资利息

　　投资无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息，因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。土地使用权取得在开发期初一次性发生，建筑物的开发成本和管理费用在开发周期内均匀投入，开发期为1年，相应期限贷款利率为5。58%。

　　投资利息(土地)=5841.48×5.58%+175.24×[(1+5.58%)1/2—1]=330.78元/㎡

　　投资利息(建筑物)=(4567.5+137.03)×[(1+5.58%)1/2-1]=129.47元/㎡

　　注： 开发期为1年，004年1月7日取得，建成于2004年底

　　计息基数缺少销售费用，或利息计算不考虑销售费用的理由说明

　　5.销售费用

　　销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包括广告宣传费、销售代理费、销售人员的工资和福利费等。按开发完成后价值的5%计算。

　　6.销售税费

　　销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费。包括销售税金及附加，合营业税、城市维护建设税和教育费附加等。税费比率为5.55%，按开发完成后价值的5.55%计算。

　　7.开发利润

　　开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，参考类似物业并结合估价对象本身为历史风貌建筑的特点，确定直接成本利润率为25%。

　　开发利润(土地)=5841.48×25%=1460.37元/㎡

　　开发利润(建筑物)=4567.5×25%=1141.88元/㎡

　　8.重新购建价格

　　经测算土地、建筑物的重新购建价格为：

　　土地重新购建价格=土地取得和开发成本+管理费用+投资(楼面地价)利息+销售费用+销售税费+开发利润=5841.48+175.24+330.78+5%×土地重新购建价格+5.55%×土地重新购建价格+1460.37

　　注：土地重新购建价格=(5841.48+175.24+330.78+1460.37)÷(1-5%-5.55%)=8728.75元/㎡

　　建筑物重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资(单价)利息+销售费用+销售税费+开发利润=4567.5+137.03+129.47+5%×建筑物重新购建价格+5.55%×建筑物重新购建价格+1141.88

　　注：建筑物重新购建价格=(4567.5+137，03+129.47+1141.88)÷(1-5%-5.55%)=6680.69元/㎡

　　9.建筑物的折旧

　　估价对象建成于2004年底，投入使用1年时间，注册房地产估价师经过实地查看，认为维修保养状况较好，成新率应定在95%～100%之间，由于建筑物经济耐用年限为60年，而商业用地最高出让年限为40年，该宗地尚可使用38年，考虑到谨慎原则，采用直线法按土地使用年限确定成新率为95%，二者综合确定其成新率为95%，折旧率为5%。

　　建筑物的折旧=6680.69×5%=334.03元/㎡

　　建筑物现值=建筑物重新购建价格-建筑物的折旧=6680.69-334.03=6346.66元/㎡

　　注：建筑物剩余经济寿命晚于土地剩余经济寿命，土地使用权届满时，不予对建筑物补偿

　　59年-38年=21年

　　60年-21年=39年

　　没有考虑经济折旧和功能折旧

　　10.估价对象房地产单价

　　房地产单价=土地重新购建价格+建筑物现值=8728.75+6346.66=15075.4l元/㎡

　　(三)综合两种方法确定房地产价值

　　两种方法结果比较相近，据符合市场交易状况，因此采用算术平均法求取最终价格。

　　最终房地产单价=(15388.86+15075.41)÷2=15232.14元/㎡

　　房地产总价值=房地产单价×建筑面积=15232.14×2691.94=41004006.95元≈4100万元

　　七、估价结果分析

　　根据目前××市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料来看，上述估价对象测算结果符合实际情况。估价最终结论确定为4100万元人民币。

　　案例说明

　　一、案例来源

　　本案例是委托人欲以其拥有的房地产作价来增加注册资本，估价对象为风貌建筑的小洋楼，位于天津市著名的“五大道”地区，以餐饮经营为主。

　　二、主要技术路线和工作计划

　　估价对象作为酒楼经营使用，能够产生和确定未来可获得的收益，所以可采用收益法作为评估方法之一。由于类似于估价对象的成交实例极少，无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格，故采用成本法对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加。然后将两种方法进行综合，确定房地产价格。

　　了解估价对象的历史背景，与委托人了解与价格有关的各种收益、成本费用、装修、设备设施情况，对估价对象进行实地查看，并对其经营状况进行连续跟踪。在此基础上测算其房地产价格。

　　三、主要难点

　　(1)估价对象为历史风貌建筑，且为××市楼之一，规划要求重新翻建必须保持其原貌，但这种建筑设计与建造工艺的市场化程度并不高，造成了其建造成本不易估算、专业费和投资回报率相对较高，因此我们特意走访了设计方和施工方详细了解相关情况，保证评估的客观和准确。

　　(2)该酒楼通过装饰其收藏的自春秋秦汉直至满清民国的近4000件文物(种类涉及佛像、古代家具等门类)，成为其特色的经营手段，给经营者带来非常可观的经济效益，但在评估中我们必须剔除这些超额的和正常经营的商业利润。我们通过将其经营状况与天津餐饮市场平均收入和成本进行对比，确定其差额为超额的商业利润，又通过对当地代理经营的调查，确定其正常经营的商业利润。

　　四、主要经验总结

　　(1)通过与天津餐饮市场平均收入和成本进行对比，测算出由于其特色经营所带来的超额利润，通过市场调查确定了正常经营的商业利润，并在净收益中予以扣除。

　　(2)在成本法中，由于土地使用权价值已经进行了年期修正，故只需扣除建筑物的折旧。