整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

　　在商务办公房地产的实际评估中常碰见整层或几层商务办公房地产、单间或几间商务办公房地产、整幢商务办公房地产的估价。 对于单间或几间商务办公房地产的估价相对比较容易，可以直接利用市场法或收益法进行测算;而对于整层、整幢商务办公房地产的估价相对比较复杂，一方面是由于市场上整层、整幢转让及出租的商务办公房地产市场交易实例比较少，另一方面是整幢商务办公房地产功能的多样性而表现出价值的差异性。在实际估价业务中，会涉及整幢商务办公房地产整体转让、抵押、入股等而需要评估整幢商务办公房地产的价格，下面主要就整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点的处理进行分析。

　　(1)单纯型商务办公房地产

　　单纯型商务办公房地产基本上只有办公一种功能，没有其他功能，对其估价主要可以采用市场法、收益法。由于市场上整幢转让、转租的实例比较少，难以通过整幢转让、转租求取估价对象的价格。但 由于单纯型商务房地产只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此不管用那种方法，都可以先评估出某一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。

　　(2)商住型商务办公房地产

　　商住型商务办公房地产是既有办公功能又有居住功能，通常是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿。 因此对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法、收益法，居住用房主要采用市场法。

　　此外对商住型商务办公房地产估价时，应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。

　　(3)综合型商务办公房地产

　　综合型商务办公房地产是以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等，但其中用作办公部分的面积最多。综合型商务办公房地产的建筑面积一般在3万㎡以上，有些可达10万㎡以上，如广州的中信广场，建筑面积达23万㎡，而即将于2010年竣工的西塔，其建筑面积高达41万㎡。由于综合型商务房地产的建筑体量大、功能多样性的特点，因此对其估价就比较复杂， 首先要区分不同的功能区，了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力;根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法;最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。

　　【案例2-3】

　　××市××区天河北路×××号××××大厦部分办公房地产估价结果报告(节选)

　　一、委托人：(略)

　　二、估价机构：(略)

　　三、估价对象

　　根据委托人设定，本报告的估价对象为：××市天河区天河北路×××号××××大厦第9、10层部分房地产，用途为写字楼，合计总建筑面积为801.6694㎡，详见《估价对象权属概况表》。

　　1.估价对象概况

　　估价对象位于××市天河区天河北路×××号××××大厦内，该大厦东为五山路，南临天河北路，西靠龙口东路，北近天润路;附近有鸿翔大厦、天诚广场、东方之珠花园、高科大厦、天翔花园、信源大厦、广东国际科际交流中心、华标广场、华南师范大学、银行、市场及公共汽车站等。估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚。

　　2.估价对象产权概况

　　根据委托人提供的《房地产权证》记载：估价对象权属人均是×××实业有限公司，房屋所有权来源为新建，分割，房屋用途为非居住用房，本次评估计价总建筑面积为801.6694㎡;土地使用权性质为国有土地使用权，土地用途为综合，共用地面积为3401.0572㎡;已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1998年8月22日起，城市规划房屋用途为写字楼。估价对象现作办公用房，正常使用。根据估价对象《房地产权证》显示，估价对象未设定他项权。其他情况详见表2-23。

　　估价对象权属概况表 表2-23

　　3.实地查看概况

　　估价对象所在大楼为一幢钢筋混凝土结构三十层(另有二层地下室)的综合楼，外墙面部分为玻璃幕墙、部分贴花岗石;大厦大堂位于首层南侧，大楼东西两侧各设一趟走火梯、一部货梯及三部客梯，客梯分单双层停，最高到达层数为二十九层，单层客梯设在东侧，双层客梯设在西侧;大楼东西侧各有一洗手间;大厦内部设有中央空调系统、烟感喷淋消防设备;装修、设备维护状况较好。估价对象现部分出租，签有短期租约(2年以内)，据估价人员到当地房地产市场了解，该地区写字楼需求量很大，估价对象现租金水平符合当地客观租金标准。实地查看，××××大厦出租情况良好，年均出租率在90%左右。

　　估价对象位于××××大厦的第9、10层，内部装修情况：走廊地面铺釉面砖、花岗石;室内地面铺地毡;内墙面油乳胶漆;天花面部分吊矿棉板天花，部分吊铝扣板天花;部分装木夹板门，部分落地玻璃门;铝合金玻璃窗;水电管线暗敷设。

　　四、估价目的：为委托人进行资产处置提供价格参考。

　　五、估价时点(略)

　　六、价值定义

　　本报告的价值定义为：在估价时点法定剩余使用年限，包含国有土地使用权出让金的办公用途房地产的公开市场价值。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对与估价对象具有可比性的物业进行调查并根据委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法进行评估。

　　估价对象为办公性质房地产，与估价对象位于同一供求范围内，并与其相类似的房地产交易实例较多，根据替代原则可使用市场法进行评估;与其同一供求范围内办公性质物业的租金水平可供参考，估价对象在可预见的未来有连续的净收益，可采用收益法测算其收益价格。故本报告采用市场法及收益法进行测算，综合拟定最终评估结果。

　　注：缺少估价方法定义说明

　　十、估价结果

　　估价对象房地产在估价时点的市场价值为人民币柒佰零捌万贰仟玖佰元整(￥708.29万元)。

　　注：缺少单价表示

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期(略)

　　十三、估价报告使用期限(略)

　　十四、特别事项说明

　　本报告的使用本估价结果的过程中，须留意以下因素对估价结果的影响：

　　1.本估价报告所评估的价值是指公开市场价值，具有很强的时效性。随着当地政治、经济、社会等状况的变化，其未来的房地产市场可能发生变化，从而导致估价对象的公开市场价值发生变化。

　　2.估价结果含办公用途国有土地使用权出让金。估价对象已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1998年8月22日起，随着剩余使用年限的减少，在影响房地产价格的其他因素不变的情况下，该因素将导致估价对象的价值相对于估价时点时会有所下降。

　　3.若需对估价对象进行短期强制处分，由于受快速变现等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的60%～70%左右。若进行拍卖变现，应留意以下费用：

　　拍卖佣金：约为成交价格的3%～5%

　　营业税及附加、印花税、交易管理费等：约为成交价格的6.05%

　　土地增值税、律师费等：视实际情况而定

　　××市××区天河北路×××号××××大厦部分办公房地产估价技术报告(节选)

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、房地产市场背景分析

　　今年以来××市写字楼成交均价出现大幅上升，写字楼成交均价从去年2月份的7508.68元/㎡上升至今年2月份的9763.66元/㎡，大幅增长了30.03%。××写字楼市场的“强势效应”仍继续维持，预计今年广州写字楼市场还将继续保持强势发展，并成为今年广州楼市一大亮点。

　　近两年××写字楼市场以中端产品为主的格局不同，2005年的写字楼供应将集中在高端的甲级写字楼为主。而随着近年××经济的迅速发展，以及中国加入世贸、CEPA的实施、9+2经济合作协议的建立，外资银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地业务，而它们的进入将会对甲级写字楼产生很大的需求，可以预见，未来几年××市的写字楼市场前景看好，将进入高速发展的阶段。2005年，由于有多个大型的甲级写字楼项目进入市场，如位于天河路的壬丰大厦、正佳东翼的广晟大厦、天河北天誉三期、金海大厦、盘活中的中诚广场、大鹏国际广场以及珠江新城的写字楼等。这些写字楼都以甲级写字楼配置为卖点，素质高，越来越重视高科技高智能化，在规划设计配套上也各有特色，更强调生态办公、休闲办公等理念，创新元素和细节设计也越来越受重视。由于这些写字楼项目的起点高，而且规模亦十分庞大，对整个××的写字楼市场质素有明显的提升作用，以高端写字楼的销售为主，而售价亦攀升至近几年少见的高位。