空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。

　　[案例2-2]

　　××市××区××路××商城铺位房地产估价结果报告(节选)

　　一、委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象

　　1.估价对象项目基本情况

　　××商城为停建工程，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。××商城地上7层，地下2层。由于开发商方面的原因，工程涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证(含消防)。估价对象××商城2128号铺位位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”，3～7层全部处于空置，估价对象××商城3002～6002号商铺位于××商城每层的东北角，目前为空置状态。

　　注：应对经济案件纠纷情况作简单介绍

　　2.估价对象权利状况

　　项目规划用途为一层至六层为商业用途，七层以上为办公楼用途。建成后的楼宇必须是符合国家设计和现行施工规范要求，并取得由××市主管部门颁发的各项验收合格证书的楼宇和一次性装饰(含外墙和室内)，办妥甲方名下的《房产证书》。

　　根据××市××商城发展有限公司和××市甲公司于1997年12月18日签订的《××商城补偿铺位分配协议书》，双方商定××商城一至六层铺位按《××商城建筑面积分配表》规定分配给××市甲公司，总建筑面积不小于1688㎡。具体分配情况如下：

　　××商城建筑面积分配表　 表2-9

分配楼层及房号	建筑面积（㎡）	分配楼层及房号	建筑面积（㎡）
首层：1138号铺位（非估价对象）	240.8	四层：4002号铺位	286.11
二层：2128号铺位	286.11	五层：5002号铺位	286.11
三层：3002号铺位	286.11	六层：6002号铺位	302.76

　　××商城是一个旧城改造项目，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。由于开发商方面的原因，涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证(含消防)，项目第1、2层目前也在不具备使用条件的情况下装修对外出租作商业使用(不合法使用)。××商城在估价时点时为：在建工程”，本次估价的是该“在建工程”的权益价值。

　　注：未介绍土地使用权权益状况

　　3.估价对象基本情况

　　表2-10

估价对象名称		××商城2128号铺位
位置状况		估价对象位于××市××区××路，东接××中心，近××路，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路
建筑面积		286.11㎡	建筑结构
总楼层		共7层	评估楼层	第2层
现实用途		商业	法定用途
平面布置		估价对象位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”
公共配套设施完备程度		××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，××路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估价对象附近
装修情况	外墙	复合铝板、方砖、玻璃幕墙	内墙	乳胶漆
	天花	吸音矿棉板	楼地面	抛光砖
	门	—	窗	—
设施设备	水电	暗设	电梯	已安装2组手扶梯、未使用
	空调	中央空调	消防	消防栓、烟感报警系统
使用与维护	竣工年月	尚未竣工	成新度	八五成新
	使用状况	出租	租金水平
	维护与保养	有正常的维护、使用状况良好
	物业管理	××商城负责管理

　　表2-11

估价对象名称		××商城3002～6002号商铺
位置状况		估价对象位于××市××区××路，东接××中心，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路
建筑面积		详见《××商城建筑面积分配表》	建筑结构
总楼层		共7层	评估楼层	第3～6层
现实用途		商业	法定用途
平面布置		估价对象位于××商城每层的东北角
公共配套设施完备程度		××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，东门中路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返委估物业附近
装修情况	外墙	复合铝板、方砖、玻璃幕墙	内墙	毛坯
	天花	毛坯	楼地面	水泥砂浆
	门		窗
设施设备	水电	仅完成60%左右	电梯	已安装2组手扶梯、未使用
	空调	无	消防	安装消防栓、自动喷淋
使用与维护	竣工年月	尚未竣工	成新度	八五成新
	使用状况	空置	租金水平
	维护与保养	维护、使用状况差
	物业管理	××市××投资发展有限公司负责管理

　　四、估价目的

　　为委托人转让估价对象在估价时点的权益提供价值参考

　　五、估价时点

　　20××年××月××日

　　六、价值定义

　　本次评估价值是指估价对象于估价时点，在期房价值标准及满足估价的假设和限制条件下，并考虑其受目前现状限制所形成的客观合理价值。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法(略，见技术报告)

　　十、估价结果

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查看与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于估价时点20××年××月××日的权益价值为6585444元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟四佰四拾四元整，估价结果详见下表：

　　估价结果明细表　表2-12

估价对象	建筑面积（㎡）	估价单价（元/㎡）	估价值（元）
××商城2128号铺位	286.11	7880	2254547
××商城3002号商铺	286.11	4250	1215968
××商城4002号商铺	286.11	3560	3114929
××商城5002号商铺	286.11
××商城6002号商铺	302.76
合计	1447.2		6585444

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期(略)

　　十三、估价报告使用期限

　　本报告在市场情况无较大波动时使用期限为一年(自2006年9月11日起至2007年9月10日止)，若市场有较大波动或超过一年，需重新进行估价。

　　××市××区××路××商城铺位房地产估价技术报告(节选)

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析

　　(一)××市商业用房市场背景分析(略)

　　(二)××商圈商业房地产市场分析

　　××自改造后，商铺供应量大增，约翻了2倍多，而有效需求却没能随之上涨;同时，随着××商圈的崛起，××商铺客流遭到进一步分流，××商铺由于原来多为销售而造成的产权分散，商铺经营各自为政，无统一主题等，造成商业经营理念的滞后，这些都导致××出现至今仍很严重的“二层及以上空置”现象;且在××内部，也形成了巨大的剪刀差，副街商铺人流稀少，商业物业租金与步行街相差高达3倍。因此，解决原来因商铺销售而形成的产权分散，打造出主题卖场，形成自有特色，或能振兴。

　　1.××商圈的商业房地产特点

　　业态较单一，以服装、皮具、化妆品为主，各个经营品种所占比例却并不协调，服装所占的比例比另外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营品种在服装的夹缝中生存。

　　2.××商圈商业房地产经营状况

　　目前××类似的商业房地产主要有两种经营类型：① 整体统一管理经营的商业房地产，如西华宫、耀华楼等;②产权分散经营的商业房地产，如天龙商业城、金世界广场、方海商苑、中威商场等房地产。估价人员对以上两种房地产进行了市场调查：

　　(1)附近统一整体经营的房地产租金及空置率水平如下：

　　表2-13

名称	楼层	租金水平 （元/㎡·月）	临街状况	空置率	备注
东港中心	1	500～600	内铺	5%	租金包含管理、水电费等杂费
	2	300～400		30%
	3	100～200		30%
九龙城广场	1	700～1200	内铺	5%以下
	2	400～600		5%以下
	3	200～300		5%以下
	4～9	120～200		5%以下
西华宫	1	800～1000	内铺	5%以下
	2	400～500		5%
	3～4	200～250		10%
耀华楼	1	500～600	内铺	5%以下	租金包含管理、水电费等杂费
	2	300～400		5%
	3	200～250		10%

　　(2)附近与委估房地产类似的分散经营的房地产租金及空置率水平如下：

　　表2-14

名称	楼层	租金水平 （元/㎡·月）	临街状况	空置率	备注
金百利商场	2	100～120		10%
东和购物中心	1	200～1250	内铺	5%	（含管理、水电费）
	2	100～1150		20%
文化中心广场	l	200～1250	内铺	20%

　　续表教材101页

　　根据以上调查资料分析可以发现，××商圈整体统一管理经营的商业房地产的经营状况明显较分散经营的商业房地产的要好，整体统一管理经营的商业物业的租金水平要高、空置率要低。

　　(三)××市烂尾楼盘活状况市场分析

　　2004年，据××市规划与国土资源局调查，××市共有52个问题楼盘，烂尾楼总面积达167万㎡，其中××区18个，大部分为20层以上的高层建筑，建筑面积超过100万㎡。问题楼盘不仅严重影响城市景观，浪费土地资源，还不利社会安定，引起了社会各界的广泛关注。为此，××市政府制定优惠政策，对问题楼盘土地使用年限、功能变更、地价等实行优惠(见《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》)，并积极推行四大措施：一是“盘”，调动开发商或社会单位注资，盘活房地产项目;二是“收”，对长期闲置，不能按期竣工的项目，依据有关法律法规收回用地;三是“拆”，对属于违法违章建筑的项目，向法院申请“强制拆除通知书”，依法拆除;四是“卖”，对关系清晰、产权明确而又确实无法重新启动的问题楼盘，申请到市土地房产交易中心挂牌交易，让新投资方注资激活问题楼盘。

　　这些措施推出半年多来，初见成效。例如：位于××市××区××东路边的鸿昌广场楼高63层、建筑面积达14万㎡，集商场、餐厅、娱乐、办公及公寓等功能，但自1997年11月工程竣工后，因产权纠纷一直没有投入使用。目前已被盘活，其中6万㎡的写字楼部分已出租和出售。截至目前，××区内的18个“烂尾楼”中，鸿昌广场、金田广场、远洋中心3个楼盘的问题目前已基本解决，寸金大厦、中政华庭、粤国大厦、首都大厦、华佳广场5个楼盘现已复工，新世界广场、仙湖苑、中南大厦、金利华大厦、金样都市花园6个楼盘已进入法律程序，另还提出了对海天大厦、东门大厦、金运大厦3个楼盘的解决方案。

　　四、最高最佳使用分析

　　所谓房地产的最高最佳使用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

　　估价对象之××商城2～6层房地产未办理产权登记，经注册房地产估价师实地查看了解，估价对象的平面布局和实物状况分析及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的 商业用途符合最高最佳使用原则，并以此作为本报告的估价前提。

　　五、估价方法选用

　　估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经过反复研究，考虑到估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，因此决定选取收益法作为本次估价基本方法来求取估价对象价值，在测算房地产收益时，选取市场法求取。

　　注：只选用了一种方法且未说明选用一种方法的原因或不选用其他方法的原因。

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　六、估价测算过程

　　1.估算有效毛收益

　　委估房地产的收益主要是租金的收入，由于所处商圈较为成熟，类似商业的出租经营实例较多，且租金收益基本保持稳定，因此可采用市场法确定××商城建成后，估价对象的客观租金水平。

　　①选择交易实例

　　经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定以下三个可比租赁交易实例，详细资料见表2-15：

　　可比实例及影响因素说明表2-15

　　见教材102页-103页

　　注：可比实例均为建完工程，估价对象为在建工程，应说明可比理由或进行因素调整

　　可比实例为违规使用经营，评估应作估价假设声明，如根据最高最佳使用，在获得规划审批的前提下评估。

　　可比实例缺少建筑结构、总建筑面积、权益状况的介绍

　　可比实例租金含义表述不清(是否有租约，包含物业管理费、维修费等)

　　②估价对象及可比实例因素修正

　　比较因素条件指数表2-16

　　见教材103页-104页

　　③比准租金

　　比较因素修正表2-17

比较物名称	交易价格（租金元/㎡·月）	交易时点修正	交易情况修正	区域因素修正	个别因素修正	修正价格（租金元/㎡·月）	权重
德奥商城二层	120	*100/100	*100/100	*100/100	*100/107	112	0.4
中威商城二层	120	*100/100	*100/100	*100/100	*100/107	112	0.4
八达商城二层	100	*100/100	*100/100	*100/100	*100/10l	99	0.2

　　估价对象租金=∑(各可比实例修正价格×权重)=109元/㎡·月

　　通过调查发现，××商圈类似分散经营的商业物业的3、4、5、6层经营情况都较差，目前××市类似的物业3层月租金水平在60～90元/㎡左右，××市类似的物业4～6层月租金水平在50～60元/㎡左右，结合估价对象的实际状况，并考虑××商圈发展较为成熟，租金收益保持稳定，××商城建成后3层的客观租金水平取70元/㎡，4～6层的客观租金水平取60元/㎡。

　　同时考虑到目前××商圈商铺的供应量大，区域内2层及以上楼层的商铺总体空置率高，二层整层为新女人商城，经营状况良好，故二层空置率取10%。项目为停建工程，商城3～7层全部处于空置状况，故三层至六层空置率取20%，由此计算有效毛收益。

　　注：应指出空置率为客观平均值或指出确定空置率依据不准确。

　　《××市租赁管理条例》规定租赁保证金不得超过3个月租金，本次估价租赁保证金按1个月租金计算;利率按中国人民银行公布的估价时点一年期定期存款利率2.52%计算。

　　2.估算运营费用

　　委估房地产出租时，主要产生的运营费用有税金及附加、维修费、管理费、保险费等，根据××市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值，具体见《估价明细表》。

　　注：没有进行城镇土地使用税的计算

　　3.收益年限的确定

　　根据《××市土地使用权出让合同书》，H207—27宗地的土地使用年限为50年(从1997年01月10日至2047年01月09日止)，项目为停建工程，类似项目的正常建设期为2年，而取得本停建工程后，正常再开发建设的开发时间为1年，经向委托人了解短期内无复工计划，预计交楼时间不确定等因素，本次估价时假设项目再开发建设的开发时间为3年，项目建成后剩余土地使用年限为37.3年，本次取剩余土地使用年限为其收益年限，即n=37.3年。

　　注：(可推算出估价时点为2006年9月21日)

　　37.3年=37年3个月18天

　　2047年1月9日—37年3个月18天=2009年9月9日

　　扣除开发时间3年

　　估价时点2006年9月21日

　　4.选用适当的报酬率

　　报酬率采用市场提取法确定，选取同类房地产的交易实例，通过试算法与线性内插法求取，交易实例如表2-18：

　　表2-18

实例	月净租金（元/㎡）	年净租金收益（元）	售价（元/㎡）	租售价比率（月租金/总售价）
德奥商城二层	120	1440	15600	9.2%
中威商城二层	120	1440	16000	9%
入达商城二层	100	1200	14000	8.57%
平均				9%

　　在此基础上结合估价对象的现实状况，确定估价对象的报酬率为9.5%。

　　估价明细表一　表2-19—2-21见教材106-108页

　　收益法选用公式未说明理由，租金发展变化无分析理由

　　租赁管理费率和维修管理费率取值无依据

　　未说明保险费取费基数，费率取值无依据

　　各种税费的计算基数未考虑押金收入

　　七、评估结果确定

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查看与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于估价时点20××年××月××日的市场价值为6585444元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟肆佰肆拾肆元整，估价结果详见表2-22：

　　估价结果明细表　表2-22

估价对象	建筑面积（㎡）	估价单价（元/㎡）	估价值（元）
××商城2128号铺位	286.11	7880	2254547
××商城3002号商铺	286.11	4250	1215968
××商城4002号商铺	286.11	3560	3114929
××商城5002号商铺	286.11
××商城6002号商铺	302.76
合计	1447.2		6585444

　　案例说明

　　1.案例的由来

　　估价对象为在建工程的部分商业房地产铺位，委托人为确定其权益价值而委托估价。

　　2.估价工作的主要难点和解决方案

　　该案例评估实质是估价对象权益于估价时点的市场价值。估价时，估价人员考虑到如下因素：

　　(1)这种“权益”的价格与现房价格相比，有租金收益的损失，并且买“权益”总存在着风险(如有可能不能按期完工，或者实际交付的品质比最初约定的差等)，即权益价格=现房价格-预计从期房达到现房期间损失净收益的折现值-风险补偿;

　　注：报告中未作分析

　　(2)报酬率等同于同等风险的投资报酬率，包含了无风险报酬率、投资风险补偿、缺乏流动性补偿等内容，且从市场提取。

　　(3)考虑××商场位处商业成熟区，租金、售价近几年较稳定，结合项目临街程度等，预计项目续建完成后租金收益与估价时点相比波动不大，可选取接近估价时点的项目作为可比实例，估算项目租金收益，求出估价对象在估价基准日有可能实现的权益价值。

　　注：建议将以上三项放入报告对应项位置

　　3.估价的主要经验总结

　　(1)要调查摸清估价对象的相关背景资料。例如建设进度;估价对象于估价时点的状况;建筑物性质(商业、办公、住宅等)等。只有掌握了估价对象的相关资料，才能为撰写估价报告奠定良好的基础。

　　(2)在确定估价技术路线时，要认真分析估价对象的物业类型(商业、办公、公寓)，结合估价对象的特殊性及当地房地产市场的实际状况，运用适宜的估价方法，正确计算估价对象的客观合理价格。

　　(3)项目建成后的定位直接影响到建成后销售市场定位、客户群定位、期望的利润空间、风险大小等。本次评估在利用收益法测算建成后的估价对象价值时，考虑××商场位处商业成熟区，租金、售价近几年较稳定，结合项目临街程度等状况，预计项目续建完成后租金收益与估价时点相比波动不大，因此选取接近估价时点的可比实例作为可比实例，估算项目租金收益，求出估价对象可能实现的市场价值。