六、估价测算过程

　　(一)基准价格的计算

　　1.基准价格的含义

　　本项中求取的基准价格含义为以2000年1月1日为基准日、面积规模为80～90㎡、楼层为3层(6层到顶)、砖混结构、建筑格局每层2～3户、建成于1994年、南北朝向两室户型的经济适用住房(配套设施：管道煤气、集中供热、有线电视、磁卡式一户一表)价格。

　　2.市场法测算

　　(1)选取可比实例

　　注：第一看是否适合作可比实例，是否是类似房地产，同一供求圈，用途、结构相同，权益相同，规模档次相当，日期接近，正常成交价。

　　第二注意区位、实物情况的差异，对应系数是否修正、修正方向是否正确

　　选取同类型经济适用房实例5个，具体情况见表2-1：

　　表2-1

可比实例	地址	总层数	楼层	竣工时间	每层户数	朝向	结构
A	××公寓3-2－301	6层	3层	1995年	3	南北	砖混
B	××公寓3-2－302	6层	3层	1995年	3	南北	砖混
C	××里5-4-201	6层	2层	1986年	2	南北	砖混
D	××新苑8-1-301	6层	3层	1999年	2	南北	砖混
E	××新苑13-2-302	6层	3层	1999年	2	南北	砖混

　　续表

可比实例	建筑面积（㎡）	设施	房型	物业管理	小区环境	总价（万元）	成交单价（元/㎡）	交易日期
A	88.72	双气	两室	有	较好	19.5	2198	1999.12.5
B	81.85	双气	两室	有	较好	17.8	2175	1999.10.30
C	88	双气	两室	无	一般	17	1932	1999.11.24
D	82.35	双气	两室	有	良好	18.6	2259	1999.10.5
E	84.33	双气	两室	有	良好	19.3	2289	1999.10.10

　　(2)交易情况修正

　　所有被选可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为l。

　　(3)交易日期调整(房地产市场状况调整)

　　可比实例的交易日期均在1999年10月至12月之间，据估价人员对该区域房地产市场的调查显示：在此期间市场价格波动较小，故交易日期调整系数确定为l。

　　(4)房地产状况调整

　　①区位状况调整

　　表2-2

	权重	估价对象	A	B	C	D	E
社会环境	0.1	100	100	100	100	100	100
街道条件	0.1	100	100	100	100	100	100
离市中心的距离交通条件	0.1	100	100	100	100	100	100
供给处理设施状态	0.1	100	100	100	100	100	100
小区环境情况	0.1	100	98	98	95	100	100
繁华程度	0.1	100	100	100	100	100	100
教育社会福利设施状况	0.1	100	100	100	100	100	100
噪音、污染程度	0.1	100	100	100	100	100	100
景观的良否	0.1	100	100	100	100	100	100
规划上的限制	0.1	100	100	100	100	100	100
合计	l	100	99.8	99.8	99.5	100	100

　　注：最好先有状况介绍表，再对应调整系数表

　　第一看是否对应，第二看调整方向

　　各可比实例的区位状况调整系数为

　　A=100/99.8=1.002

　　B=100/99.8=1.002

　　C=100/99.5=1.005

　　D=100/100=1

　　E=100/100=1

　　②权益状况调整

　　所有选取的可比实例权益状况与估价对象均相同，故权益状况调整系数为1。

　　③实物状况调整

　　表2-3

	权重	估价对象	A	B	C	D	E
房型设计	0.1	100	100	100	100	100	100
朝向	0.2	100	100	100	100	100	100
配套设施	0.1	100	100	100	100	100	100
建筑格局	0.1	100	85	85	100	100	100
楼层	0.2	100	100	100	80	100	100
装修标准	0.1	100	100	100	100	100	100
物业管理	0.1	100	100	100	90	100	100
新旧程度	0.1	100	101	10l	90	105	105
合计	1	100	98.6	98.6	94	100.5	100.5

　　注：新的大纲中，朝向楼层应放到区位因素调整中

　　则各可比实例的实物状况调整系数为

　　A=100/98.6=1.014

　　B=100/98.6=1.014

　　C=100/94=1.064

　　D=100/100.5=0.995

　　E=100/100.5=0.995

　　(5)求取比准价格

　　百分率法求取比准价格的公式：

　　比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房

　　地产状况调整系数

　　比准价格A=2198×1×1×1.002×1×1.014=2233.23元/㎡

　　比准价格B=2175×1×1×1.002×1×1.014=2209.86元/㎡

　　比准价格C=1932×1×1×1.005×1×1.064=2065.93元/㎡

　　比准价格D=2259×l×l×l×l×0.995=2247.71元/㎡

　　比准价格E=2289×l×l×l×l×0.995=2277.56元/㎡

　　(6)求取基准价格

　　由于上述五个比准价格比较接近，对其进行简单算术平均。

　　估价对象市场法基准价格(单价)=2206.86元/㎡≈2207元/㎡

　　3.成本法测算

　　经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其中，开发成本包括征地和拆迁安置补偿费等7项费用，具体计算过程如下：

　　(1)开发成本

　　A.土地的取得成本

　　①求取征地和拆迁安置补偿费(即土地使用权价格)

　　此次估价采用了基准地价修正法求取土地使用权价格。所谓基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

　　根据《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》，基准地价修正法评估宗地地价的计算公式为;

　　宗地地价=基准地价×(1+总和修正率)×(1+其他修正系数)

　　②确定估价对象的土地级别及基准地价

　　估价对象土地使用权证上的土地用途分别为干休所和宿舍，估价对象在估价时点的实际用途为住宅，故此次估价对象的土地用途按照居住用途进行计算。根据《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》，估价对象位于××市中心市区六级地区，该级别住宅用地的基准地价为1630元/㎡。(不包括市政公用基础设施大配套工程费)

　　③确定影响居住用地价格的区域因素修正系数

　　表2-4

影响因素		所属等级	修正系数（%）
商业繁华度	距市中心（m）	差	－2
	距区中心（m）	较优	0.5
	距小区中心（m）	较优	0.5
道路通达度	距主干道（m）	中	0
	距次干道（m）	较优	0.5
公交便捷度	距中心车站（m）	较差	－0.2
	距停车站（m）	中	0
对外交通	距火车站（m）	较差	－0.4
	距长途车站（m）	差	－0.8
基础设施完善度		中	0
社会福利便利度	距小学（m）	中	0
	距医院（m）	中	0
	距文娱场所（m）	较差	－0.3
环境条件	绿化覆盖度（%）	较差	－0.4
	距污染源（m）	中	0
合计			－2.60

　　④确定影响居住用地价格的个别因素修正系数

　　表2-5

影响因素	影响情况	修正系数（%）
规划土地用途	待估宗地为军产，用途为居住、办公	－3

　　a.使用年期修正

　　待估宗地的地类用途为住宅，使用权类型为军产，为国有划拨土地，无需进行使用年期修正。

　　b.期日修正系数

　　本次估价采用的基准地价是根据1998年公布的《××市1998中心声区土地级别和基准地价更新成果报告》，该报告于1998年11月开始正式实施，从实施之日至估价时点这段时期内，估价对象所在地区土地市场价格无明显变化，故期日修正系数确定为1。

　　c.土地出让金修正系数

　　估价对象为划拨土地，需进行出让金修正，依据××号印发《××市深化土地使用制度改革方案》，按17%扣除其应交纳的土地出让金。

　　d.容积率修正系数

　　此次估价按《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》公布的六级居住用地进行估价，基准地价以一定的容积率为基础，《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》中公布的住宅用地的容积率为1.8。查表确定容积率修正系数为1。

　　e.土地开发程度修正系数

　　土地开发程度通过基础设施完备度水平影响土地质量，进而影响宗地地价。土地开发程度修正以设定的平均开发程度“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)的正常平均开发成本为标准，将待估宗地的实际开发状态与“七通一平”开发程度比较，加上或减去相应的基础设施开发费的差值。

　　待估宗地实际开发程度为“七通一平”，故不做修正。

　　f.住宅的楼层修正系数

　　通常，由于楼层的差异造成方便程度、视野、小环境的差异，使楼层成为影响房屋使用价值的重要因素之一。住宅用途的房屋仅仅由于所在楼层的不同，其售价或租金水平都存在明显差异。在使用公布的《××市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告》进行估价时，相关居住用地的基准地价应是其区域内所有楼层土地的平均价格，至于其中某一楼层的地价，应根据相应的价格贡献程度作 相应修正。

　　经过估价人员对区域内一段时间内交易的一定数量的商品房住宅及二手房资料的调查研究，并参考能查阅到的有关楼层价格修正的相关数据，确定本次估价对象基准价格的三、四层土地地价修正系数为1.1。

　　⑤计算修正后地价

　　修正后单位地价=基准地价×(1+总和修正率)×(1+其他修正系数)=1630×(1-2.6%)×(1-3%)×(1-17%)×1×1×l.1≈l406元/㎡

　　待估宗地楼面地价=单位地价÷容积率=1406÷1.8≈781元/㎡

　　B.勘查设计和前期工程费

　　估价人员参照估价时点社会平均造价情况进行测算、修正，得到估价对象勘查设计和前期工程费单价为24元/㎡。

　　C.建筑安装工程费

　　根据《××房地产市场》公布的××市砖混结构多层住宅投资成本分析;确定工程费单价为680元/㎡。

　　D.住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费估价人员对估价对象进行了实地查看，该地区周围基础配套设施齐全，依据××市配套费用水平，确定住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费单价为247元/㎡。

　　E.市政公用基础设施大配套工程费

　　经济适用房的市政公用基础设施大配套工程费单价为116元/㎡。

　　注意：还应该算其他工程费

　　F.管理费

　　经济适用房开发成本中，管理费用按照不超过前5项之和的2%计算。

　　管理费=前5项之和×2%=37元/㎡

　　G.投资利息

　　投资利息计息基数为前6项之和，估价对象开发周期取1年，年利率为5.85%，假设各项费用在开发周期内是均匀投入的。

　　投资利息=前6项之和×[(1+利率)1/2-1]=54元/㎡

　　注：未考虑销售费用的影响

　　(2)销售税费

　　税金为营业税、城市维护建设税和教育费附加，基数为开发成本前7项之和，税率为5.55%。

　　营业税及其附加=开发成本前7项之和×5.55%=108元/㎡

　　注：销售税费计算基数为开发成本是错误的。

　　销售费用：由于估价对象为军队经济适用房，定向销售给部队住户，销售费用不予考虑。

　　注：这个经济适用房也是有可能上市的，因此不能将实际成本作为客观成本计算

　　(3)利润

　　估价对象为经济适用房，根据有关规定成本利润率为3%，计算基数按8项之和。利润=开发成本前8项之和×3%=61元/㎡

　　注：成本利润率基数不正确，不应包括税费

　　成本利润率的基数土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、不包括销售税

　　(4)成本法计算的经济适用房基准价格

　　基准价格=开发成本+税金+利润=2108元/㎡

　　注：这里未考虑建筑物折旧

　　3.基准价格的确定

　　市场法计算的基准价格=2207元/㎡

　　成本法计算的基准价格=2108元/㎡

　　由于两种方法的结果差异不大，将上述两种方法的计算结果的算术平均值作为基准价格的最终结果。

　　注：依据表述不准确

　　(2207+2108)÷2≈2158元/㎡